Строительство, долевое участие и расселение ветхого фонда
Прямая телефонная линия по этой теме прошла в редакции «Полезной площади» 2 августа 2007 года. На вопросы читателей ответил юрисконсульт ЗАО «Прецедент» Сергей Кулаков.
Редакция благодарит читателей за звонки и письма с вопросами и предлагает отчет об этом событии. Дольщик хочет знать… 10.15.
Звонок в редакцию: Меня зовут Елена Сергеевна. У меня вопрос.
Ситуация такая: в январе 2007 года я заключила договор долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома. В марте дом был сдан.
После обмеров специалистами из «Ростехинвентаризации» от застройщика пришло дополнительное соглашение о том, что площадь моей квартиры увеличилась по сравнению с проектом на 1,5 кв. м. Меня обязали оплатить этот «лишний» метраж, предупредив, что иначе в квартиру не пустят и не покажут, что они там построили. Я оплатила.
Потом, попав в квартиру, собственноручно измерила площадь и обнаружила, что она соответствует проектной и не изменилась ни на один сантиметр. Обратилась в «Ростехинвентаризацию» с просьбой сделать повторный обмер.
По результатам этой процедуры мне выдали справку, что предоставленные застройщику размеры были ошибочными в связи с техническим сбоем в компьютере. Сейчас застройщик всячески увиливает от того, чтобы вернуть мне деньги.
Что делать? - Нужно внимательно посмотреть договор долевого участия в строительстве жилья. В нем должно быть положение, регулирующее доплату или, наоборот, возврат средств в результате изменения площади квартиры в процессе строительства. - Да, там есть такой пункт.
На основании его взаиморасчет производится в течение 7 дней. - 7 дней, как я понимаю, прошли. Теперь вам нужно написать письмо-претензию следующего характера: прошу вас вернуть денежные средства на основании такого-то пункта договора, и приложить к нему копию справки из отдела технической инвентаризации. - К застройщику я уже обращалась в середине июня.
Мне дали бланк заявления, в котором я написала, что в связи с изменением площади квартиры прошу вернуть ошибочно перечисленные мною денежные средства. Они потребовали также нотариально заверенную справку из «Ростехинвентаризации».
Теперь тянут время и предлагают подписать соглашение о том, что площадь квартиры не менялась, и претензий мы друг к другу не имеем. - Ни в коем случае не подписывайте такое соглашение. Нужно продублировать претензию и одновременно письменно напомнить застройщику, что вы уже обращались за разрешением проблемы такого-то числа.
Также необходимо напомнить, что на основании вашего договора со строительной компании взимается неустойка в размере 1/300 за каждый день просрочки. Их долг можно рассчитать по формуле: стоимость 1,5 кв. м умножить на 10 процентов и разделить на 300.
Это размер просрочки за один день. После этого соответственно умножить на количество дней после подписания вами акта приема-передачи квартиры. - Я его не подписываю.
Пусть сначала деньги вернут. - Акт приема-передачи подписать как раз можно. Главное, чтобы там были указаны точные размеры квартиры.
С момента подписания акта начинается срок ваших претензий. Установите им время выполнения требований по возврату долга. Обычно это 5 рабочих (7 календарных) дней.
Обязательно зарегистрируйте свою письменную претензию у застройщика. Потребуйте у того, кто примет ваше заявление, сделать полную расшифровку подписи: фамилию, имя, отчество, должность.
Не уложатся в срок - предупредите, что вынуждены обратиться в суд. И идите в суд, а лучше сразу в прокуратуру.
Далее, опуская диалоги, чтобы не утомлять читателей излишними подробностями, будем просто придерживаться формата «вопрос-ответ». Антонина: Какие документы должны быть у покупателя квартиры в новостройке на этапе строительства дома?
Когда дом уже построен? - Перечень документов, которые должны быть на руках у покупателя квартиры не регламентирован законодательными актами, однако на этапе строительства дома у Вас должен быть на руках договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Квитанции, приходные кассовые ордера, чеки, либо платежные поручения о перечислении денежных средств застройщику следует приложить к этому договору.
Дольщик вправе требовать дополнительные документы для большей уверенности в надежности застройщика: копию договора аренды земельного участка под строительство, копию разрешения на строительство, лицензии застройщика и заказчика строительства, их учредительные документы. Можно также потребовать копии технически условий на подключение к коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, водоотведению и телефонной связи.
Когда дом построен и сдан, на руках должны быть: договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры, техническая документация на квартиру после обмера специалистами «Ростехинвентаризации» и выписка из реестра дольщиков. Иногда (хоть и редко) застройщик берет на себя обязанность по регистрации права собственности на квартиру в новостройке.
Это связано с тем, что на момент сдачи дома некоторые необходимые документы есть только у застройщика. Но услуга по регистрации осуществляется по взаимному согласию сторон, что и должно быть прописано в договоре.
Елена Михайловна: Мы живем в доме № 7 корпус 1 по ул. Циолковского уже 1,5 года.
Дом построен строительной фирмой «Лиана». Срок сдачи дома по договору - 3 квартал 2003 года, но он не сдан до сих пор. Газа нет. Электричество часто отключают.
Мы живем без регистрации. Обратиться в поликлинику или устроить в детские учреждения рядом с домом детей нет возможности. Когда, наконец, сдадут дом?
Как ускорить это событие? - В первую очередь необходимо выяснить, что произошло с компанией застройщиком. Если компания застройщик работает (например, ведет строительство других домов), то все претензии по срокам сдачи дома в эксплуатацию необходимо предъявлять самой компании.
Наверняка в вашем договоре о долевом участии в строительстве многоквартирного дома указана ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Если застройщик будет отказываться от выполнения своих обязанностей, то за защитой своих прав необходимо обратиться в суд, при этом застройщик выплатит вам неустойку, если она указана в договоре о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.
395 Гражданского Кодекса РФ. Рассмотрим второй, более сложный вариант, когда компания застройщик не ведет деятельности, либо обанкротилась (но не ликвидирована).
В первую очередь следует юридически грамотно оформить права дольщиков, т. е. создать ТСЖ, которое будет представлять интересы собственников квартир. После этого необходимо получить от застройщика доверенность на право представления его интересов инициативной группой из числа собственников жилья во всех органах, участвующих в приемке многоквартирного дома в эксплуатацию.
В интересах застройщика сдать дом как можно скорее, поэтому с получением доверенностей у вас не должно возникнуть проблем. Далее у застройщика необходимо запросить договор аренды и строительный паспорт земельного участка, разрешение на строительство, лицензии, учредительные документы, технические условия на подключение к коммуникациям, всю исполнительную документацию (журналы ведения работ, акт освидетельствования скрытых работ), а также все имеющиеся согласования с контролирующими органами.
После этого необходимо получить справки о выполнении технических условий, а также строительных, санитарных, экологических норм и правил и заключение из пожарной инспекции о соответствии построенного дома нормам пожарной безопасности. Справки о выполнении технических условий получают в организациях, выдавших сами технические условия.
Заключения от Роспотребнадзора, экологов и пожарных в соответствии с Градостроительным кодексом РФ выдаются после вашего обращения в Инспекцию Государственного Строительного Надзора. Если с документами все в порядке, то вы сможете сдать дом от имени застройщика.
Также важен вопрос расходов на введение дома в эксплуатацию. Скорее всего, если у застройщика нет денежных средств, то такие расходы придется нести всем дольщикам.
Если компания застройщик ликвидирована, то вам помимо всего вышеуказанного необходимо будет самостоятельно получать земельный участок для сдачи дома в эксплуатацию (через Инвестиционную комиссию Нижегородской области), а также восстанавливать большую часть строительных документов. Что касается регистрации жильцов, то по этому вопросу можно обратиться в районную администрацию.
По соглашению с местными властями дому присваивается условный адрес, и по нему жители временно прописываются. Есть и еще один вариант: каждый дольщик обращается в суд с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и после получения решения суда подает документы на государственную регистрацию права собственности.
В этом случае вы будете владеть не квартирой, а долей в праве на дом, но при этом вы сможете и продать и подарить и завещать ее. Расселение под застройку Ольга: В 2-комнатной неприватизированной квартире в доме на улице Марата зарегистрированы мать, сын 25 лет, дочь 30 лет и ее 9-летний ребенок.
Дом идет под снос для нужд города (мешает строительству метро). Дочь была замужем за участником боевых действий в горячих точках.
Теперь она вдова. Какое жилье должен им предоставить город взамен изымаемой квартиры? - В статье 86 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что в случае сноса дома граждан из муниципальных квартир выселяют в другое благоустроенное жилье по договору социального найма.
Органы местного самоуправления руководствуются при этом нормами предоставления жилой площади. В настоящее время такая норма составляет 18 кв. м общей площади на одного человека.
Данной семье, таким образом, должны предоставить либо две квартиры: матери и сыну 25 лет - двухкомнатную, общей площадью не менее 36 кв. м. и дочери и ее 9-летнему ребенку - квартиру общей площадью также не менее 36 кв. м.; либо всем членам семьи - трехкомнатную квартиру общей площадью не менее 72 кв.м. Для семей умерших участников боевых действий предусмотрены льготы, более конкретно они регламентированы в ст.
24 ФЗ «О статусе военнослужащих», а применение той или иной льготы зависит от продолжительности службы участника боевых действий. Александр: Какие документы должны быть выданы на руки расселяемым из ветхого фонда под застройку? - Если расселяемые граждане живут в неприватизированной квартире, то у них должен быть договор социального найма с арендодателем (муниципалитетом).
На момент переселения составляется соглашение о расторжении старого договора социального найма и заключается новый договор. В соглашении прописывается обязанность города предоставить нанимателю согласно п. 1 ст.
84 ЖК РФ другого жилого благоустроенного помещения по действующим социальным нормам. Итак, у расселяемого нанимателя должны быть старый договор социального найма, соглашение и новый договор найма.
Приватизированная квартира может передаваться городу по договору компенсации. Она изымается у собственника, а взамен ее предоставляется другая пригодная для проживания и не меньшей площади.
Другой вариант для собственников: старая квартира продается либо третьим лицам, либо аккредитованному застройщиком агентству недвижимости, либо самому застройщику и одновременно заключается договор на покупку новой квартиры. Таким образом, у расселяемого собственника жилого помещения может быть договор компенсации или договор купли-продажи квартиры.
Валентина: Живем в приватизированной 2-комнатной квартире в доме, который идет под снос. О сносе дома уже получили извещение.
В квартире прописаны родители и двое взрослых детей. Дети с нами не живут (у них свои семьи, снимают жилье). Что полагается нам вместо старого жилья?
Предоставит ли застройщик каждой семье отдельную квартиру? В каком районе?
Есть ли у нас возможность выбирать? - В случае, если квартира приватизирована, то, вне зависимости от числа лиц проживающих в ней, собственникам компенсируется стоимость квартиры (определяемая либо по соглашению сторон, либо на основании заключения независимого оценщика). Компенсация выплачивается в этом случае каждому из собственников.
Взамен денежной компенсации вам может быть предоставлена равнозначная квартира в этом же районе города. Юлия: Я проживаю со своей семьей в доме, относящемуся к ветхому фонду, по адресу: ул.
Рабфаковская, 11-11. Квартира двухкомнатная общей площадью 36 кв. м, неприватизированная. Прописаны 4 человека.
Недавно я вышла замуж. На какую площадь мы можем претендовать при сносе дома?
Могу ли я требовать отдельную жилплощадь, т. к. являюсь уже другой семьей (если да, то какую)? Увеличатся ли наши шансы, если в нашу квартиру пропишется еще мой муж? - Начнем с конца: в квартиру площадью 36 кв. м, в которой уже зарегистрированы 4 человека по договору социального найма, Вашего мужа прописать нельзя (не позволяет норма предоставления площади жилого помещения, установленная администрацией Нижнего Новгорода).
При расселении должны быть предоставлены две отдельные квартиры по договорам социального найма для вас, Юля, и остальных трех ваших родственников. Общая площадь - по 18 кв. м на каждого человека.
Юлина квартира должна быть не менее 18 кв. м, а ее замужество в данном случае никакой роли не играет. И последний звонок. Это Алексей Владимирович.
Наш дом расселяет агентство недвижимости. Жильцов поторапливают с выбором другого жилья, хотя застройщик не собирается в ближайшее время приступать к строительству.
У меня квартира неприватизированная. В свое время сделал перенос газового оборудования. Все согласования есть, а в БТИ никаких документов не сдавал.
Где мне дадут новую квартиру? Не выселят ли куда-нибудь в район аэропорта? Может, стоит сейчас квартиру приватизировать?
Можно ли отказаться от услуг агентства недвижимости? - Не волнуйтесь. Путем договоренности другую квартиру взамен изымаемой, как правило, предлагают в том же районе города, где вы привыкли жить.
Если Вас не устраивают действия агентства недвижимости, которое навязывает вам свои услуги, обратитесь в другое или занимайтесь подбором квартиры самостоятельно. Что касается приватизации, может быть, и стоит реализовать свое законное право на безвозмездную передачу жилья в собственность.
Неизвестно, удастся ли вам воспользоваться этим правом в отношении квартиры, в которую вы переселитесь. Приватизировать без проблем можно жилье, в котором человек был зарегистрирован до вступления в силу нового Жилищного кодекса, т. е. до 1 марта 2005 года.
Но сначала нужно узаконить перепланировку, связанную с переносом газового оборудования. Думаю, в этом трудности не будет, если у вас на руках имеются необходимые согласования.
На прямой линии дежурила Кустова Ольга Записаться на консультацию к юристам ЗАО «Прецедент» можно по телефонам: 436-23-55, 415-96-16. Свои вопросы можете задать также по телефонам редакции: 437-35-85 и 430-17-75 или прислать по электронной почте Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript .
18.08.2013.