Как определить стоимость земли?
В редакцию «Полезной площади» пришел вопрос: «Как определить стоимость земли на продажу? Какие факторы влияют на цену земельного участка?» К этому вопросу мы добавили свой – насколько объективна нынешняя цена земельных участков, и переадресовали специалистам – директору по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» (Группа компаний «Триумф») Ирине Солнцевой и менеджеру по продажам АН «Монолит» Ирине Сергеевой.
Оба наших консультанта обозначили один и тот же набор факторов, определяющих цену земельного участка. Главное – это место?
Цитируем Ирину Солнцеву, «КупиДом»: «Первое и главное при оценке стоимости земельного участка – это местоположение. В нем учитываются: - направление, на котором расположен участок.
В Нижегородской области большим спросом пользуются Кстовское и Богородское направление, расположенные вдоль «большой воды». А Борское или Семеновское направления оказываются в аутсайдерах – и виной всему километровая пробка на мосту через Волгу. - расстояние от города.
Общепринята градация: до 15 км, до 30 км, 30-50 км и далее 50 км. Выбор расстояния зависит от цели, с которой покупается дом.
Если это дом для постоянного проживания, предпочтительнее удаленность до 30 км, если holiday hоuse, т.е. дом для выходных дней и отпуска, то можно купить участок и за 100 км от города. Потому что красоты природы редко встречаются близ мегаполиса. - транспортная доступность.
Покупатели обращают внимание на возможность всесезонного проезда до своего будущего участка (нужно подумать и о том, как доставить строительные материалы для дома). Хотя, конечно, загородная жизнь предполагает наличие автомобиля, учитывается и возможность добраться до места общественным транспортом. - радости ландшафта.
Их две: вода и лес. Покупатели обычно спрашивают: «Там речка есть? А озеро, а лес, куда за грибами сходить?» - наличие инфраструктуры.
Важно, откуда приедет скорая помощь и сколько она будет добираться, далеко ли милиция, пожарная часть, куда пойти за хлебом, есть ли детский сад или школа. Правда, все это необходимо, если дом приобретается для постоянного проживания.
Когда уезжаешь на месяц подальше от цивилизации, это не столь важно. - достопримечательности. Кому-то нужно, чтобы были рядом монастыри, церкви, святые ключи, кому-то исторические достопримечательности, кому-то пещеры, кому-то речные пороги.
Любители горных лыж выберут Хабарское, Новинки или Шаву, водных видов спорта – побережье Горьковского моря, охотники или заядлые рыбаки - Фокино или Разнежье. Главное – газ и свет?
Второй фактор, влияющий на оценку земельного участка, - обеспеченность инженерной инфраструктурой (газификация, электрификация, водопровод, канализация). Подведение газа и электричества может обойтись в сумму, равную половине стоимости участка, а то и больше.
Что больше влияет на цену: удаленность от города или наличие (отсутствие) коммуникаций? Наши эксперты сошлись во мнении, что все зависит от конкретного случая. - Если нет водопровода – не страшно, можно пробурить скважину, - объясняет Ирина Сергеева, «Монолит». - А вот ситуацию с газом и электричеством нужно обязательно выяснить до покупки.
Во-первых, надо узнать, подведены ли эти коммуникации. Слова продавца: «Конечно, есть и газ, и электричество», - не доказательство, надо проверить.
Не подведены? Тогда надо уточнить, есть ли возможность (технические условия) для их подведения?
Заверения заинтересованной стороны: «Вот столб, можно протянуть провода. И с газом проблем не будет, у соседей же есть» - не аргумент.
Сначала узнайте, можно ли к этому столбу подключиться? Мощности-то есть?
И кто вам разрешит врезаться в эту линию? Если возможности для подведения коммуникаций есть, считаем: порядка 150 тысяч нужно будет потратить на газ (при условии что недалеко есть газораспределительная станция) и порядка 50-100 тысяч на свет.
А если коммуникаций нет, подведение их может обойтись в стоимость хорошего участка. Судите сами: строительство ГРП (газораспределительной подстанции) – порядка 2,5 млн. рублей, световой подстанции – около миллиона (сама коробка - 700 тысяч, стоимость одного киловатта - от 15 до 35 тысяч рублей).
Получается, что можно построить себе в чистом поле теремок, но обойдется он во столько же, во сколько вилла на Лазурном берегу. Вот и думай, что дороже: место или коммуникации.
Соседи Если говорить о характеристике самого участка, то в первую очередь оценивается его форма. Чем ближе к прямоугольнику и квадрату, тем лучше.
Ирина Солнцева уточняет: многие начинают распродавать картофельные наделы площадью 10х70 м. Вроде бы и площадь подходящая - семь соток, и дешево, но дом-то на таком участке не поставишь. Что учитывается при оценке земельного участка еще?
Соседи (кому-то нравится обычное деревенское окружение, кто-то предпочитает чиновничью элиту, а за близость к ней приходится платить дороже), плодородность почвы и вид из окна. Ну и спрос, конечно.
По информации Ирины Сергеевой, до кризиса 15 соток в трех километрах от города продавали за 6 млн. рублей. Сейчас такой же участок, в том же самом месте уходит за 2,6 млн.
Участки в элитном Приозерье год назад стоили порядка 12-15 млн., сейчас – около 7,5 млн. Мы за ценой не постоим? Насколько цена земельных участков объективна?
И опять наши эксперты имеют общее мнение: нынешние цены далеки от реальности. «Цену диктует рынок, а рынку диктует человеческое «хочу», - говорит Ирина Солнцева. Ей вторит Ирина Сергеева: «Объясняешь бабушке: ваш дом столько не стоит.
А она в ответ: «Дочка, у меня ведь четверо детей. Им каждому нужно купить по квартире в городе».
То есть просят не столько, сколько участок стоит, а столько, чтобы хватило на задуманное». «Я боюсь говорить об объективной или стихийной цене земельного участка по одной причине: стоимости земли никто в принципе и не знает, – это слова Ирины Сергеевой. - Есть две официальные стоимости земли: кадастровая и инвентаризационная. Все остальное – рыночная.
А рыночная сейчас определяется методом тыка. Логика такая: если кто-то в этом месте продал участок за 2,5 миллиона, местные жители будут продавать по этой же цене.
Сегодня в одном и том же месте (в одной и той же деревне) можно купить участок и за 2 миллиона рублей, и за 800 тысяч. Цена будет зависеть от амбиций продавца.
За рубежом, где исторически сложился логичный и обоснованный подход к ценам земельного участка, ситуация другая. По цене коттеджа в Нижегородской области можно приобрести очень приличные загородные дома в Чехии, Болгарии, Испании.
А ведь там и климат другой, и культура, и инфраструктура, и до столицы ближе… И это при том, что в той же Болгарии, Чехии земли не так много, как в России». «Помимо фактора «в прошлом году баба Маша продала за столько», на цену участка влияет также сезонность, - добавляет Ирина Солнцева. – Зимой, когда цены ниже, приходят покупатели, которые уже распланировали свою жизнь на год вперед. На первом этапе – зимой - купить участок, весной – оплатить коммуникации, а летом начать строительство».
К сожалению, сегодня рынком правит продавец. А кто должен определять цену загородной недвижимости? Разумеется, специалист, который знает этот рынок.
В частности, сейчас очень многое зависит от риэлтора. Ему проще объяснить продавцу, что он на самом деле имеет и за сколько это сейчас можно продать.
Понятно, что в этом случае к самому риэлтору предъявляются очень высокие требования. «Мое мнение такое: пока у нас не будет обучающих программ конкретно по этому направлению, профессионалов в области загородной недвижимости не появится, - утверждает Ирина Сергеева. – Инвест-проекты, приватизация, продажа квартир, загородная недвижимость – это все разные сферы деятельности. В каждой требуются специализированные знания.
Нам нужно знать и тонкости земельного законодательства, которые порой толкуются двояко, и особенности строительства. К примеру, в деревнях обычно говорят, что дом стоит на кирпичном фундаменте.
Если дом 50-х годов – верить нельзя. Не было тогда кирпича.
В основном яму под фундамент обливали смесью шлака с цементом. И - только снаружи - обкладывали кирпичом.
Пока нам помогает только самообразование и опыт: наш отдел занимается загородной недвижимостью 9 лет». Влияние направления на цену Павловское направление - от 12,5 до 250 тысяч рублей за сотку в зависимости от расстояния до города и наличия коммуникаций.
До 15 км от города – от 30 до 100 тысяч за сотку, в среднем – 78 тысяч рублей. До 30 тысяч за сотку стоит участок в деревне без коммуникаций, 100 – в ТСЖ «Солнечная долина» с проплаченными техусловиями.
Почти такой же разброс цен в Сартакове, в Новинках, Окском. 15-30 км – от 25 до 500 тысяч рублей за сотку.
Средняя цена - 70 тысяч. Самая высокая цена – в элитном коттеджном поселке «Приозерный».
Но там платят и за соседство, и за благоустроенность (не живешь на стройплощадке), и за охрану территории. На расстоянии более 30 км от Нижнего цена резко падает.
Средняя стоимость - порядка 40 тысяч. Лысковское направление – от 20 до 300 тысяч рублей за сотку.
До 15 км от города – в среднем около 120 тысяч рублей за сотку. Высокая средняя цена обусловлена близостью Зеленого города, Козловки и торгового центра МЕГА.
Разбега между низкой и высокой ценой практически нет, потому что почти все участки имеют коммуникации. 15-30 км - от 20 до 240 тысяч рублей за сотку.
Средняя цена – около 74 тысяч. Самые востребованные места – Безводное, Великий Враг. За 30 км - от 20 до 250 тысяч рублей. Средняя цена возрастает до 85 тысяч.
Причина – это традиционно дачные места с хорошей рыбалкой, утиной охотой по осени, волжским ландшафтом. Об участках на Горьковском море – особый разговор.
Здесь играет роль, первая это линия у воды или вторая, Чкаловский это берег или Городецкий. Городецкий дороже, отчасти и потому что тут располагаются «Ждановец», популярные базы и дома отдыха.
И многие из тех, кто весело провел здесь молодость или заслуженный отпуск, покупают участки поблизости. Цена может быть и 90 тысяч (в коттеджном поселке), и 50 тысяч (вне поселка).
На Чкаловском берегу, где проблема с коммуникациями (нет газа), участки стоят максимум 50 тысяч рублей за сотку. Вместо вывода Факторы, влияющие на цену земельного участка, известны.
Науке известны и виды стоимости земли: - потребительская стоимость (отражает стоимость земли для конкретного использования); - нормативная стоимость (определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка + возможное 25%-е изменение, которое имеют право вносить местные органы); - рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств). - оценочная стоимость (цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже). Но самому владельцу определить реальную стоимость своей земли практически невозможно.
Слишком много данных нужно учитывать, в том числе меняющихся: кризис, изменение спроса, планы местной администрации, пристрастия покупателя и т.д. Пока отправной точкой для назначения цены служит факт: «баба Маша в этом году продала за миллион».
И хорошо, если «бабе Маше» цену помогли определить специалисты по загородной недвижимости. Елена Шевцова Кстати В Великобритании в настоящее время используются пять основных методов оценки земли: 1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала; 2. Инвестиционные методы; 3. Методы, основанные на прибыли; 4. Методы, основанные на стоимости; 5. Остаточный метод.
Занимаются этой работой фирмы оценщиков. Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки.
В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью.
Составной частью его является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке.
В законодательстве предусматривается правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Таким образом, хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионально образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов.
Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки. По материалам сайта www.nestor.minsk.by
18.08.2013.