Лекарство от страха для дольщиков
Лекарство от страха для дольщиков Когда разразились первые скандалы, связанные с тем, что некоторые застройщики бросили недостроенными жилые дома и обрекли на несчастье доверившихся им людей, все наше общество испытало шок. Не удивительно, что последствия того шока до сих пор сказываются на отношении потенциальных инвесторов к идее участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
И это несмотря на то, что за последние несколько лет была проведена серьезная работа над ошибками: введено в действие новое законодательство, созданы механизмы более жесткого контроля со стороны государства объектов долевого строительства, да и само государство, финансируя ряд жилищных программ, стало, по сути, дольщиком. Что ж, еще раз убеждаемся: испуг возникает быстро, лечится долго.
Поэтому в список лечебно-профилактических приемов снижения уровня тревожности дольщиков нужно непременно включить информационно-разъяснительные беседы о действующем законе «О долевом строительстве…», правах и обязанностях дольщиков и застройщиков, а также советы специалистов. Об этом наш разговор с исполнительным директором ООО «ЖБС-Риэлти» Марией Голубевой. - Мария Михайловна, насколько отличается действующее сегодня законодательство, регулирующее процесс долевого строительства, от предыдущего? - Можно сказать, что существенно.
Федеральный закон о долевом строительстве (его полное название ФЗ РФ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ») вступил в действие 1 апреля 2005 года. Замечу, понятия «долевое строительство» до этого не было в Гражданском кодексе.
Поэтому и договоры между застройщиками и дольщиками могли называться практически как угодно. Естественно, это создавало большие трудности при разрешении споров в суде.
Хочу обратить внимание читателей на один принципиально важный момент: на дату получения застройщиком разрешения на строительство. Если разрешение было получено до 1 апреля 2005 года, то застройщик на законных основаниях может руководствоваться в своих отношениях с дольщиками лишь законами, вступившими в действие до этой даты.
К примеру, законом «Об инвестиционной деятельности». Из этого закона, соответственно, будет взято и название договора.
Если же разрешение на строительство застройщик получил после 1 апреля 2005 года, то его договор с дольщиком должен называться «Договор участия в долевом строительстве». Хочу подчеркнуть, что никакие параллельные договоры и соглашения, к примеру, предварительный договор, в этом случае не имеют юридической силы.
И если в процессе строительства появится необходимость оформления дополнительных условий, то это можно делать только в рамках этого единственного договора долевого участия. Новое законодательство о долевом строительстве более требовательно к застройщикам, чем было предыдущее.
Собственно говоря, прежде интересы дольщиков, как покупателей квартир в новостройках, защищал закон «О защите прав потребителей». Только на этот закон могут по-прежнему уповать дольщики, если разрешение на строительство их домов было получено до 1 апреля 2005 года.
Договор долевого участия заключается строго между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Штрафные санкции за брак, срыв сроков сдачи объекта накладываются только на застройщика.
А уж он потом пусть сам разбирается со своими подрядчиками. Причем штрафы заметно выросли, и в некоторых случаях могут стать просто разорительными для застройщика. - Изменилась ли роль посредников, которых обычно нанимают застройщики для работы с клиентами? - По сути, здесь мало что изменилось.
Но важно, что в законе есть определение, кто такой агент застройщика по работе с клиентами. С таким посредником застройщик заключает так называемый агентский договор, в котором этой специализированной фирме делегируются определенные полномочия.
Например, искать клиентов, размещать в средствах массовой информации рекламу, оказывать консультационные услуги, принимать от клиентов денежные средства на свой расчетный счет. Хочу обратить внимание на то, что деньгами клиентов фирма-агент распоряжаться не может, они полностью перечисляются на счет застройщика.
Отношения между застройщиком и агентом регулируются отдельным соглашением. Однако в договоре между застройщиком и дольщиком, форма которого регламентирована новым законом, агент должен быть обязательно указан. - Так можно ли считать, что нынешняя ситуация на рынке долевого строительства стала, наконец, абсолютно прозрачной? - Я бы выразилась так: можно считать, что закон «О долевом строительстве…» сделал возможной прозрачность в этом секторе рынка.
К сожалению, нельзя полностью исключить вероятность мошенничества. Только теперь дольщики в гораздо большей степени защищены, надо только не лениться, а активно интересоваться тем, что из себя представляет застройщик, внимательно изучать его документы, наводить о нем справки.
И если потенциальный клиент увидит какие-либо несоответствия закону, несуразности или заметит, что от него пытаются что-то скрыть, то надо, мягко говоря, делать выводы. Будущего дольщика никто не торопит.
Пришел в агентскую фирму раз, пришел второй. Познакомился с договором, попросил сделать копии необходимых организационных и финансовых документов, характеризующих застройщика.
К примеру, копию из государственного реестра юридических лиц. Можно узнать о том, как зарекомендовал себя застройщик в налоговой службе, в городском и областном департаментах по строительству.
Выяснить мнение о застройщике у жильцов уже сданных объектов. Взять копию агентского договора.
Кто мешает дольщику привлечь юриста к оценке копий документов и справок, выданных агентом застройщика? Очень полезно до того, как заключать договор с застройщиком, получить юридическую консультацию.
И лучше в письменном виде, так как нередки случаи разночтений и неверного толкования рекомендаций юриста. - На что в первую очередь будущим дольщикам следует обратить внимание, выбирая застройщика? - В первую очередь, как я уже говорила, надо узнать о том, когда было получено разрешение на строительство. От этого зависит форма договора и особенности взаимоотношений застройщика и дольщика.
Рекомендую поинтересоваться строительной декларацией. Это такой документ, который размещается застройщиком в СМИ в течение двух недель после получения разрешения на строительство.
В декларацию включена объемная информация о застройщике вплоть до структуры его активов и балансовой отчетности за последний период. Там же рассказывается об обязательствах застройщика по строительству заявленных объектов.
Такие же обязательства должны быть и в договоре долевого участия в строительстве. Обязательные условия, которые должны быть включены в договор, перечислены в пункте 4 закона «О долевом строительстве»: определение объекта строительства, срок его сдачи, цена, порядок оплаты денежной суммы и другие.
Впервые требуется указать в договоре гарантийный срок на сданный объект. Гарантию застройщик по новому закону дает на пять лет и самостоятельно в течение этого срока несет обязательства по устранению строительного брака.
Также впервые по договору участия в долевом строительстве в права собственности на недостроенный объект могут вступить наследники дольщика. Иными словами, договор теперь может передаваться по наследству в случае смерти дольщика.
Очень важно подробное описание объекта. Ведь дольщик в течение строительства оплачивает лишь перспективу получения того, что он заказывал.
И вот объект готов, но ... ожидание не совпало с реальностью. А застройщик утверждает, что дольщик именно такую квартиру ему и заказывал.
Чтобы избежать подобных ситуаций, все конструктивные особенности, типы материалов и другие нюансы будущего помещения надо включать в договор. Договор заключается только в письменной форме, подписывается обеими сторонами, причем дольщиков по договору может быть несколько – хоть по одному на каждый квадратный метр.
Нотариального удостоверения не требуется. Однако обязательное условие – регистрация в Федеральной Регистрационной Службе. - А вообще роль государственного контроля за сделками долевого строительства сегодня усилилась? - Да, заметно.
Я бы сказала, органы власти сейчас жестко контролируют застройщиков. Начиная с выделения участков земли.
Приветствуются квартальные застройки. Естественно, такие ответственные проекты отдаются крупным и проверенным застройщикам.
Мелких застройщиков сейчас почти не стало. Последние из них достраивают свои дома и либо затем вольются в крупные организации, либо уйдут со строительного рынка.
Власти сегодня держат руку на пульсе строительных компаний, которым разрешено возводить жилье в Нижегородской области. Осуществляется последовательный контроль целевого использования денежных средств дольщиков.
Систематически проверяется движение средств: сколько получено – сколько потрачено, включая собственные и заимствованные средства застройщиков. Конечно, это немалая нагрузка на бухгалтерию, но добросовестные застройщики мирятся с таким порядком.
Оно и понятно: главное - прозрачность деятельности и доверие клиентов. Беседу вела Светлана Забалуева
18.08.2013.