Наболевшие вопросы о гаражах
В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла «горячая» телефонная линия на тему «Актуальные вопросы о гаражах». На вопросы горожан ответила Елена Никоненкова, заместитель директора юридической компании «Прецедент».
А в самом начале встречи Елена Никоненкова прокомментировала наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с гаражами: 1. С чего начать строительство гаража. - Для того чтобы возвести любую постройку, в том числе и гараж, вначале необходимо определиться с земельным участком: понять, где вы будете строить и оформить права на данный участок. Именно такой порядок действий определен нашим законодательством.
При этом участок может находиться в собственности, быть в аренде либо принадлежать вам на иных правах. Кстати, у нас до сих пор действует право постоянно бессрочного пользования, и владельцы участков на таком основании зачастую не торопятся их переоформлять.
Конечно, это потенциальная собственность, но об ее оформлении я бы все же советовала позаботиться заранее. Можно обратиться за предоставлением земельного участка под строительство гаража в администрацию.
Но в настоящее время в черте города свободных земельных участков практически не осталось, быть может, лишь на окраинах. Как правило, участки, которые предоставляются на правах аренды, не предусматривают возведение на них капитальных объектов.
Но гараж может быть и временным строением, тут проблем нет. Если же вы планируете строительство гаража – капитального строения (то есть с фундаментом), то следует рассматривать только вариант приобретения участка в собственность.
Все земельные участки в черте города являются «землями населенных пунктов» с различным разрешенным использованием, которое влияет на возможность строительства гаража. Например, если это территория благоустройства под многоквартирным домом, то строительство гаража там маловероятно: оно возможно только с согласия всех собственников, а если планируется капитальное строение, то должно происходить с отчуждением части земельного участка.
Однако если мы говорим об индивидуальном строении, не предполагающим коммерческое использование, небольшой площади, именно под размещение автомобиля, то его можно построить на участке практически с любым разрешенным использованием: от садоводства и огородничества до жилой застройки. При этом в городе существуют особые охранные зоны, где построить гараж будет нельзя – например, на берегу Волги.
Если мы говорим об обычном гараже (не выше 2 этажей, не предполагающем коммерческого использования, простой конструкции, не нарушающей СНИПы и т.п.), то разрешение на его строительство не требуется (повторюсь, при наличии права собственности на земельный участок). Оформляется такой гараж на основе обычной декларации, как нежилое строение.
2. Особенности гаражного бокса. Гаражные боксы это, чаще всего, долевое имущество, аналогично квартирам в многоквартирных домах.
Целиком гаражный бокс является неделимым строением. Обычно он предполагает наличие гаражного кооператива.
Оформление прав на отдельный гараж в таком боксе также возможно лишь после оформления прав на земельный участок – либо в аренду, либо в общедолевую собственность. 3. Если гараж находится не на участке гаражного кооператива.
В таком случае речь идет о самовольном строении. Сохранить его можно, либо обратившись в администрацию и получив договор аренды на землю, либо в суд, если имеются доказательства выделения земельного участка.
4. Оформление ранее возникшего права. Признание права собственности в суде. В данном случае подразумевается, что ранее были какие-то права.
Например, было решение исполкома соответствующего района о выделении земельного участка; договор дарения данного гаража, зарегистрированный в нотариальной конторе или реестре БТИ до 1998 года; и пр. Это и будет основанием для регистрации ранее возникшего права в регистрационной службе.
Что касается признания права собственности на гараж в суде, то сделать это реально при наличии прав на земельный участок (документально подтвержденные права либо согласие собственника). Других вариантов нет.
5. Почему ранее оформленный гараж может стать самовольным строением. Такое возможно, например, если он был переоборудован в автосервис.
Это уже будет самовольная постройка, а решение о ее сносе может быть принято судом. Так что, прежде чем производить какие-то серьезные изменения в своем гараже, стоит проштудировать закон и посоветоваться с юристом.
6. Реконструкция гаражей и гаражных боксов. Существует два вида ремонтных работ, которые могут быть проведены с любым объектом недвижимости: это перепланировка и реконструкция.
Гараж не является исключением. Перепланировка сохраняется на основе нового технического паспорта и свидетельства о праве собственности.
Реконструкция же, как правило, связана с тем, что затрагиваются капитальные несущие конструкции, меняется площадь помещения, его целевое назначение. Для ее проведения требуется специальное разрешение либо такие изменения могут быть сохранены в судебном порядке.
Правила возведения. - Мой участок в черте города граничит с гаражным кооперативом. Могу ли я на нем построить гараж? - Правильно ли я поняла, что вид разрешенного использования вашего участка – под огородничество и садоводство, и он находится в собственности? - Да. - Тогда на своем участке вы вправе строить нежилые хозяйственные постройки, к которым, в том числе, может относиться и гараж.
При этом вас вряд ли смогут включить в рамки прилегающего гаражного кооператива, потому что, земельный участок под этим кооперативом, вероятнее всего, уже сформирован. Так что ваш гараж будет отдельно стоящим.
Но зато ничто не препятствуем вам заключить договор с гаражным кооперативом на некое обслуживание, на охрану, к примеру. - А каких размеров может быть мой гараж? - Тут следует учитывать СНИПы. Если вы заявите, что построили гараж, а на деле это будет жилой дом, то это будет нарушением норм.
То же самое произойдет, если вы построите помещение, которое затем будете использовать в коммерческих целях – например, автосервис. Тогда вам придется менять разрешенное пользование земельного участка на земли населенных пунктов под административными, торговыми, бытовыми зданиями и т.д.
Стоит отметить, что смена разрешенного использования земельного участка – достаточно дорогостоящая процедура, поскольку генеральный план Нижнего Новгорода уже принят, и придется вносить изменения в этот самый план. Но обычный гараж вы построить право имеете.
Размеры вы определяете сами, исходя из границ земельного участка. - Могу ли я потом сдать его в аренду? - Да, это ваше право. - Как осуществляется процедура оформления гаража? - Если участок уже оформлен в собственность, то вы строите гараж и оформляете его по декларации в регистрационной службе по месту нахождения. При этом получать разрешение на строительство не нужно – опять- таки, если мы говорим о строительстве обычного гаража, а не какого-нибудь трехэтажного гаражного блока.
Бесполезные траты. -11 гаражей расположены рядом друг с другом. Никак не оформлены.
Были построены еще в 90-е годы. Ни документов, ни справок взять неоткуда.
Можно ли как-нибудь оформить один гараж из этого ряда? Кстати, я уже провел некоторые работы по проведению электричества, и часть из них оплатил… - Если нет абсолютно никаких документов, ранее участок под строительство гаражей не выделялся, то это стопроцентное самовольное строительство.
На данный момент шансы признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости при отсутствии прав на земельный участок под ним практически равны нулю. В подобных случаях администрация в суде практически всегда выступает против.
Единственный шанс оформить такой гараж - вначале обратиться в администрацию за выделением земельного участка под расположение гаражных боксов. Если такой договор будет заключен, тогда эти гаражные боксы можно будет зарегистрировать.
Что касается ваших действий по подключению электричества и оплаты произведенных работ, то вы поспешили. Выплаченные деньги даже в случае отказа вам вряд ли вернут.
На месте гаража будет аэропорт? - Мой гараж расположен недалеко от аэропорта. Слышала, что аэропорт будут расширять.
Где мне узнать, будет ли при этом затронут мой участок с гаражом? - С проектом застройки территории, если он уже утвержден администрацией, можно ознакомиться в департаменте архитектуры. Либо можно написать запрос на имя главы администрации района на тему «планируется ли застройка территории в такое-то время и по такому-то адресу».
Если же проект застройки территории имеется, но не утвержден администрацией, то вряд ли можно получить официальный ответ. Как перевезти гараж. - Какие документы нужны для перевозки гаража с одного места на другое? - Возможно, для перевозки гаража могут понадобиться документы, подтверждающие его приобретение.
Если гараж был построен хозметодом, самостоятельно, то никаких документов на гараж быть не может, за исключением, допустим, накладных, на приобретение материалов для его строительства (но вряд ли такую покупку можно будет соотнести с перевозимым гаражом). При этом сам факт строительства подтвердить будет невозможно.
Если же для возведения гаража нанималась некая фирма, то это может быть договор подряда и акт приемки в эксплуатацию. Либо, если покупался уже готовый гараж, то должен существовать договор купли-продажи.
Но на самом деле никаких специальных документов не существует и не требуется. И представляется маловероятным, что кто-то заинтересуется перевозимым гаражом, если соблюдаются определенные правила транспортировки.
Вместо сушилки – гараж! - Недавно оформила в собственность квартиру в многоквартирном доме. А так живу в нем уже 14-й год.
Хочу построить гараж, но место, на котором желаю его выстроить, наполовину занято моей соседкой, у которой и без того кругом одни постройки. По закону на этой земле не должно быть никаких построек.
Но на это все жильцы, да и местные власти, закрывают глаза. Скажите, могу ли я поставить на этой земле гараж, несмотря на то, что на половине этого участка стоит сушилка для белья у моей соседки.
Что мне грозит, если я уберу ее сушилку, не спрашивая об этом ее? - За самовольное уничтожение чужой собственности вам грозит, как минимум, обязательство по возмещению причиненного вреда. А как максимум – уголовная ответственность, если это будет рассматриваться как хищение или грабеж.
Что касается строительства гаража на территории, примыкающей к многоквартирному дому, то возведение подобной постройки, носящей даже временный характер, невозможно, если нет согласия всех собственников. Обусловлено это тем, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве долевой собственности всем собственникам квартир в этом доме.
Равно необходимо и согласие органа местного самоуправления, поскольку имеется абсолютно четкое разрешенное использование данного земельного участка – это территория благоустройства, прилегающая к многоквартирному дому. Таким образом, если действовать по закону, то алгоритм действий должен быть следующим: необходимо собрать общее собрание собственников, на котором должно быть вынесено решение о том, что вам разрешается строительство данного гаража (временной или капитальной постройки).
Если гараж будет капитальной постройкой, то остальным собственникам придется отчуждать часть земельного участка. Для них, стоит заметить, это абсолютно ненужная, невыгодная и сложная процедура.
Если же подразумевается, что гараж будет временной постройкой, то остальным собственникам будет необходимо данную часть участка под многоквартирным домом передать в пользование. Поскольку любое пользование землей в РФ является платным, то за пользование данным участком придется платить.
Если же вы все же решитесь на самовольное строительство гаража, то это будет именно самовольное строение, и ваши соседи будут вправе обратиться с иском о сносе данной самовольной постройки и возложить на вас какие-то убытки. - У меня в Канавинском районе есть гараж площадью около 50 кв.м, которым наша семья пользуется 19 лет. Имеется решение экспертного совета при администрации о выделении участка.
Изначально документы выдавались на моего отца. После гараж унаследовала я. В свое время были договоры аренды, потом они перестали поступать.
Нам сказали: «Мы не знаем, какие суммы и за что с вас брать»… - В каком году перестали оформляться договора аренды? - Вначале я ходила и регулярно по этим договорам платила. Потом с нас стали брать как за автостоянку.
А в 1999 году все прекратилось. И больше ничего не было. - А что у вас за участок – земля под расположение гаража или размещение гаражного кооператива? - Сначала у отца был кооператив, он его выкупил на свое имя в 1993 году.
И было решение экспертного совета при администрации о закреплении данного гаража за конкретным лицом – за моим отцом. А через 5 лет данное решение было переоформлено на меня. - Понятно.
Вы обращались в администрацию за заключением нового договора аренды? - Нет. - Тогда следует проанализировать ваши договоры аренды – возможно, они превратились в бессрочные, и тогда будет необходимо требовать их перезаключения. - Договоры все были краткосрочные – заключались на определенный срок. - Тогда путей решения несколько. Первый, наиболее вероятный, это обратиться в администрацию, в архитектурный отдел с заявлением, чтобы с вами был заключен договор аренды земельного участка под гаражом.
Далее, в случае положительного решения и заключения договора сроком более чем на год, надо будет пойти в регистрационную службу и зарегистрировать свой гараж, если это капитальное строение, и это не будет противоречить положениям договора аренды. Если же участок будет выделен под расположение временного объекта, то регистрировать гараж не надо.
Второй вариант – обратиться в суд за признанием права собственности на данную постройку, в вашем случае – гараж. Она не будет самовольной, поскольку было решение соответствующе решение экспертного совета.
Но шансы выиграть у вас, скажу честно, 50 на50. Исходя из сложившейся практики, решения экспертного совета не являются полномочным основанием для предоставления земельного участка.
Однако, при изучении всех обстоятельств, суд может посчитать ваши требования обоснованными. Давность владения участком в данном случае роли не играет, потому что вы владели участком на основании договора аренды, и добросовестным пользованием такое владение не считается.
Это так называемое возмездное пользование, оно не может стать основанием для признания права собственности по давности владения. Гаражи без кооператива. - Вас беспокоит председатель гаражного кооператива.
У меня вопрос – можно ли оформить гаражи, построенные с разрешения районной администрации? - Что это за разрешение? - Это разрешение физическому лицу на право строительства без отведения земельного участка, но с указанием общего, не конкретного места. У нас схема организации кооператива была нестандартной: мы организовали его, когда были выданы индивидуальные разрешения на строительство гаражей.
И часть гаражей у нас оформлена правильно – с отведением участка на 49 лет. А часть – нет, и эти разрешения выдавались позднее. - Кем были позже выданы эти разрешения? - Районной администрацией, как и всем в нашем кооперативе. - А почему сейчас отказали в регистрации – не вошли в границы земельного участка? - Нет, причина отказа в том, что районная администрация не имела права выдавать такие разрешения.
Мы уже обращались в суд – поодиночке, не как кооператив. Нам отказали, сказали, что у нас самовольные строения. - А в администрацию района за заключением договоров аренды под неоформленными гаражами обращались? - Да, но нам отказали.
Инвестсовет тоже отказал. Все упирается в то, что это самовольное строения, и они не подлежит регистрации. - Обязать администрацию предоставить вам участок в аренду нет никакой возможности.
Так что, скорее всего, узаконить ваши самовольные строения возможности нет. - Но ведь в свое время районная администрация выдавала разрешения на строительство гаражей… - Единственное, что могу предложить – подойти к нам на консультацию со всеми документами, но пока вариантов выхода я не вижу. Правила оформления. - С чего начать оформление гаража в собственность? - Каким образом вам выделялся участок под гаражом? - По распоряжению администрации.
Было выдано разрешение на строительство, а земельный участок не выделялся. Сейчас мы ни на каком учете не стоим, налог на землю не платим. - Советую начать с обращения в администрацию, в архитектурный отдел, с заявлением о предоставлении вам земельного участка для расположения гаражей.
Это должно быть современное подобное распоряжение. Прежние документы на эту тему в вашем случае неактуальны.
Если вам откажут, то думаю, ничего оформить не получится. Даже в случае обращения в суд, ответ, скорее всего, будет отрицательным.
Если же администрация землю вам в аренду предоставит, то волноваться не стоит - гаражи ваши оформите, как положено. Записала Наталья Чернышева Следите за нашими анонсами – «горячие» телефонные линии по актуальным темам по недвижимости проводятся редакцией еженедельника «Полезная площадь» регулярно!
18.08.2013.