Протфолио объектов

Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2009 года

Недвижимость (www.irn.ru)Октябрь 09К сен 09 Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 3.877 пункт. +0,3 % Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,58 %/мес +1,1 % Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -1,82 б/деп +0,2 б/д Подводя итоги октября на рынке недвижимости Москвы можно сделать вывод об окончательной стабилизации цен на квартиры. Заметно просевший курс доллара сделал свое дело: долларовые цены на недвижимость в октябре пошли в рост, в то время как рублевые пока «топчутся на месте».

Таким образом, окончание уверенной тенденции к снижению стоимости жилья, преобладавшей почти весь последний год, добавляет рынку оптимизма и способствует повышению покупательской активности. Но с другой стороны, этот оптимизм носит довольно осторожный и сдержанный характер, ведь скорого возобновления ажиотажного спроса на недвижимость и существенного роста цен осень так и не принесла.

Более того, очередная коррекция макроэкономических показателей, разразившаяся к концу октября, и новое усиление доллара вполне могут снова вернуть на рынок недвижимости пусть и незначительный, но отрицательный тренд. Положительная динамика долларовых цен на квартиры в Москве в течение октября была незначительной.

Так прирост среднемесячного значения индекса стоимости жилья ИРН за октябрь к среднемесячному значению сентября составил всего 0,3%. Впрочем, рост более динамичного еженедельного индекса оказался чуть выше.

Так от минимального значения в конце сентября, составлявшего 3.858$ за квадратный метр, индекс вырос к концу октября до 3.933$, то есть почти на 2%. Таким образом, провалившись в начале лета ниже «круглого» уровня поддержки в 4.000$ за метр, стоимость московских квартир получила шанс слегка отыграть падение.

Подробнее смысл уровня цен на столичное жилье в 4.000$ за метр объясняется в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза». С другой стороны, рублевые цены на московское жилье пока не торопятся идти даже в минимальный рост.

За октябрь, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевый квадратный метр потерял чуть более 1.000 рублей, постепенно сползая с 116 до 115 тысяч. Впрочем, это незначительное изменение на уровне 1% вполне можно рассматривать как стабилизацию стоимости жилья, наравне со столь же незначительным ростом долларового индекса.

Примечательно, что наибольший прирост долларовых цен в октябре испытали современные монолитно-кирпичные дома. Не удивительно, что с окончанием падения цен на жилье именно наиболее современные и качественные дома пытаются первыми отыграть потери.

При этом в наибольшем минусе оказались сталинские дома, цековские дома и иные кирпичные дома советского периода застройки. Это жилье нередко не соответствует современному уровню качества, в частности, является морально устаревшим и физически изношенным, обычно не имеет нормальной парковки, но по стоимости старается не отставать от современного бизнес-класса.

Отсюда и продолжение коррекции в данном сегменте. Округа Москвы и районы Москвы также разделились в октябре по динамике стоимости жилья - примерно половина из них в плюсе, а остальные, по прежнему, в минусе.

Наибольший прирост цен на квартиры испытали районы: Таганский, Беговой, Теплый стан, Царицыно, Москворечье-Сабурово, Щукино, Покровское-Стрешнево, Куркино, Молжаниновский, Коньково, Обручевский, Бабушкинский, Южное Медведково. Наибольшее снижение - Красносельский, Лефортово, Замоскворечье, Мещанский, Головинский, Лосиноостровский, Ярославский, Строгино, Крылатское, Кунцево.

По округам: набольший прирост показали районы за МКАД и Юго-Западный округ, а наибольшее снижение - Центральный округ. Недвижимость (www.irn.ru)Окт09Сен09 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3520 0,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3635 0,6% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3807 -0,2% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3824 0,6% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4561 -1,0% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4361 1,0% Все панельные и блочные дома 3654 0,3% Все монолитные и кирпичные дома 4249 0,2% Квартиры в Москве (www.irn.ru)Окт09Сен09 Однокомнатные квартиры 3838 0,7% Двухкомнатные квартиры 3882 -0,1% Трехкомнатные квартиры 3799 -0,2% Многокомнатные квартиры 4076 0,5% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)Окт09Сен09 Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5752 0,3% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3026 0,7% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,90 -0,4% Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.

Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Физика Подробнее об индексах >> Оценка недвижимости : Калькулятор в режиме онлайн Аренда квартир : Онлайн оценка ставок Купить квартиру в Москве - цены : Просчет всех вариантов от Электронного Риэлтора Недвижимость Москвы и Подмосковья : Новый специализированный поисковый сервер Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2009 года>> Динамика цен на недвижимость в Москве в течение ближайших месяцев представляется довольно предсказуемой.

С одной стороны, осень не принесла заметного подорожания жилья и появления четкого тренда возврата цен на квартиры к докризисному уровню. Значит пока для этого, действительно, нет оснований - слишком уж сильно был перегрет рынок недвижимости Москвы до кризиса и довольно мало времени прошло для восстановления ситуации.

Стоит отметить, что после дефолта 1998 года недвижимость отыгрывала потери не один, а четыре года, а заметное подорожание жилья пришло только с осенью 2001 года, а не 1999. С другой стороны, падение стоимости жилья сейчас полностью остановилось.

А значит, даже если и существуют причины дальнейшей коррекции цен на квартиры в Москве вниз, то она начнет развиваться не сразу. Так даже в те периоды, когда спрос на недвижимость носил ажиотажный характер, подорожание квадратного метра происходило не все время, а поэтапно.

Каждый этап подорожания сменялся стагнацией - рынку нужно было 6-9 месяцев на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен и только после этого двинуться дальше. Следовательно, и при движении вниз рынку нужно время, чтобы «устояться» после недавнего падения цен.

А учитывая, что окончательная стабилизация стала намечаться с конца лета - начала осени 2009 года, то и новое заметное движение цен на рынке недвижимости как вверх, так и вниз, вряд ли начнется раньше, чем спустя полгода с этой отметки. То есть новые тренды на рынке недвижимости станут формироваться в начале 2010 года и, скорее всего, получат развитие в течение весны, но не сейчас.

Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», до конца 2009 года цены на недвижимость Москвы и Подмосковья будут испытывать незначительные конъюнктурные колебания на уровне плюс-минус несколько процентов, но не более того. Также динамика цен на недвижимость может отыгрывать нестабильность курсов валют, но в целом стоимость квадратного метра будет оставаться вблизи своего нынешнего уровня. Услуги группы компаний "Индикаторы рынка недвижимости" для профессионалов: Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования в сфере недвижимости >> Продажа готовых исследований рынка недвижимости >> Маркетинговое обслуживание компаний рынка недвижимости на аутсорсинге >> PR-услуги и продвижение >> Онлайн-конференции вашей компании на IRN.RU >> Все продукты и услуги >>

18.08.2013.