Легенды и мифы современной недвижимости
ЛЕГЕНДЫ И МИФЫ СОВРЕМЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Многие из них сохранились еще с советских времен Так бывает всегда - незнание, слухи и домыслы порождают массу устойчивых представлений, в которых правда переплетается с полуправдой, а то и вовсе растворяется в местных легендах. Подхватывая эти легенды, человек заведомо лишает себя правдивой информации, повторяет то, что ему рассказал сосед, и в итоге упускает для себя какие-то очень важные возможности.
Рынок недвижимости – это та территория, которая и сегодня продолжает оставаться для многих неизведанной, наполненной немыслимыми неточностями, «утками» и живучими стереотипами. Что из них, правда, а что нет?
Чего не стоит бояться, а на что нужно обращать внимание? Ответить на эти вопросы мы попросили pr-менеджера ЗАО «Фонд региональных инвестиционно-строительных проектов» (ЖК «МАКСИМА», ЖК «УЮТНЫЙ») Артура Саркисяна. - Говорят, что панельное домостроение намного хуже монолитного и именно поэтому не пользуется популярностью.
Правда ли это? - На эту тему идут постоянные дебаты. В отношении панельного домостроения срабатывает стереотип советского времени.
Стандартные, серые дома, типовые, так называемые «спальные» микрорайоны, которые во всех городах похожи друг на друга, - все так. На этом, как вы помните, построен сюжет знаменитого рязановского фильма «Ирония судьбы».
Но на самом деле у панельного домостроения всегда были широкие возможности, просто они не использовались. Нужно было строить как можно больше жилья, с минимальными затратами и в максимально короткий срок.
Поэтому и вырастали по всей стране панельные типовые многоэтажки. Вообще, можно долго говорить о преимуществах и недостатках монолитного или панельного домостроения, но и у того, и у другого способа есть ряд очевидных недостатков и достоинств, касающихся в основном строительных технологий.
Панель отличается от монолита тем, что имеет ограничения по этажности и площади квартир, не слишком разнообразна в архитектурном отношении и не дает возможности для свободной планировки жилья. Но, в отличие от монолитного, при панельном домостроении сокращаются сроки возведения здания, поскольку полностью исключается время на заливку бетонной смеси и нет необходимости ожидать, пока бетон приобретет марочную прочность.
Существенное сокращение сроков строительства и снижение трудозатрат, в конечном счете, снижает и себестоимость квадратного метра готового жилья. Поэтому панельное домостроение выгодно при социальном строительстве, полностью или частично финансируемом из бюджета.
Однако богатый покупатель панелью не заинтересуется – это не престижно. Правда, сегодня домостроительные комбинаты модернизируются и запускают новые серии.
Появляются, к примеру, кирпичные дома с очень легкой, воздушной архитектурой и увеличенной площадью остекления. В таких домах используется панельный каркас, а внешние стены - полностью кирпичные.
И все же, с точки зрения инвестора, панельные дома менее интересны, так как имеют ограниченный срок службы. Монолитные же будут стоять столетиями.
Периодически в них, конечно, будут менять трубы, сантехнику, но сами стены простоят века. Есть и еще ряд преимуществ.
В первые годы жизни у монолитных домов проседает грунт, что не влечет за собой образование трещин, как, например, в панельном домостроении. Монолитное строительство обеспечивает практически бесшовную конструкцию, благодаря чему резко увеличиваются показатели теплоизоляции и звуконепроницаемости.
Волнения насчет срока службы каркаса здания тоже можно оставить. В таких квартирах теплее зимой и прохладнее летом.
Этот баланс был достигнут с помощью современных технологий строительства, а также благодаря центральному кондиционированию. В современном мире многие предпочитают индивидуальный подход и свободную планировку, а монолитное строительство и есть ответы на эти вопросы.
Хотите сделать квадратные или круглые арки в стенах? Нет проблем, монолит готов это вытерпеть в отличие от панельного собрата.
Поэтому мы стараемся идти в ногу с современными тенденциями на рынке строительства, и предлагаем нашим клиентам уникальные квартиры, различные по конфигурации, площади и видовым характеристикам в нашем жилом комплексе «Максима» на улице Лопатина. Однако правда состоит в том, что инвесторы, в первую очередь, обращают внимание на район застройки, а потом уже встает вопрос о выборе материала, из которого будет строиться объект. - Хорошо, давайте поговорим о доступности жилья.
Как вы оцениваете развитие ипотеки? Будут ли и дальше расти процентные ставки? - Вы совершенно правы, относя ипотечные мифы к еще одной распространенной группе мифов в сфере недвижимости.
Но тут все неоднозначно. Доступность жилья не говорит о его дешевизне, а лишь означает, что теоретически квартиру может купить каждый работающий гражданин.
Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации названо формирование рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Доступность жилья напрямую влияет на состояние демографических показателей страны.
Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Однако в действительности дело обстоит не так, как бы нам хотелось.
Не так давно были опубликованы результаты исследования СГ «РОСНО», дающее представление о типичной российской семье, которая может позволить себе ипотечный кредит. Сегодня, по оценкам аналитиков, кредит доступен чуть более 15-20 процентам населения России.
И характеристика заемщика выглядит следующим образом: это молодая семья (от 27 до 40 лет) с одним ребенком. Супруги имеют высшее образование.
Муж - менеджер среднего звена, зарабатывающий 2,5 тысячи долларов в месяц. Жена - менеджер с ежемесячным доходом 1,5тысячи долларов.
К сожалению, действительность очень сильно отличается от этой картинки: такой тип семьи характерен для Москвы, но никак не для Нижнего Новгорода, где средняя зарплата составляет 13 000 рублей. Как вы сами понимаете, обладатели подобного дохода – не самый распространенный тип заемщиков, но, пожалуй, самый нуждающийся в приобретении жилья. - Видимо, поэтому эксперты и отмечают некоторую стагнацию на рынке ипотечного кредитования?
О том, что ипотека сегодня доступна очень ограниченной прослойке населения, можно судить и по структуре спроса в зависимости от сроков кредитования. По данным кредитного брокера ФОСБОРН ХОУМ, за полгода число заемщиков, которые берут кредит на срок более 15 лет, выросло с 32 до 43 процентов.
Значит, дороговизна ипотеки - уже не миф, а реальность? - Как будет развиваться ипотека, сказать трудно. Фактически процент платежеспособного населения не так уж и велик.
Поэтому, проанализировав данные проведенных нами маркетинговых исследований, мы предлагаем нашим клиентам квартиры в жилых комплексах «Максима» и «Уютный», которые отвечают современным требованиям. Из общения с представителями банковских структур известно, что ипотечные сделки зачастую составляют всего 30 процентов от общего числа банковских сделок, что подтверждает наша статистика по ЖК «Максима».
Однако в «Уютном» у нас берут жилье как раз ипотечники. Кредитные ставки изменили не все банки.
Те, которые не испытывали недостатка финансирования, оставили процентные ставки примерно на прежнем уровне. И все же, хотя ипотечный кризис в США впрямую нас не коснулся, до него кредиты гражданам на приобретение жилья пользовались большим спросом и выдавались хорошо, а сейчас присутствует некая боязнь.
И со стороны банков тоже. Если раньше они выдавали кредиты без поручителей и, не особенно вникая в кредитную историю клиента, то теперь стали подходить к оценке заемщика более критично. - Некоторые потенциальные покупатели квартир боятся отказа банка, считая, что такой отказ может негативно сказаться на кредитной истории. - Кредитная история – это поведение заемщика уже после того, как он взял кредит.
Если он выполняет свои обязательства перед банком, ему нечего опасаться прослыть «нехорошим» клиентом. Так что отказ банка никоим образом на кредитную историю не влияет.
Насколько нам известно, в Нижнем Новгороде был зафиксирован только один случай, когда ипотечник не справился со своими обязательствами. А в основном люди подходят к кредитным обязательствам серьезно.
Может, и скрипя зубами, но кредит выплачивают. - Сейчас на рынке недвижимости появилась новая профессия – ипотечный брокер. Но многие считают, что помощь брокеров финансово обременительна, и лучше все сделать самому. - Думается, будущее все-таки за ипотечными брокерами.
Это квалифицированные специалисты, занимающиеся узконаправленной деятельностью и, благодаря этой фокусировке, знающие о рынке недвижимости все. Прибегая к услугам ипотечного брокера, вы минимизируете свои затраты времени: действительно, не надо бегать по банкам, сравнивать банковские программы, пытаться подобрать «под себя».
Это сделает за вас ипотечный брокер, которому вы изложили свои потребности. Он развернет перед вами несколько программ в разных банках – у вас будет максимум информации и возможность выбора.
В итоге брокер все равно сэкономят вам время и деньги. А некоторые ипотечные брокеры вообще работают по такой схеме, когда свои проценты они берут не с клиента, а с банка.
Конечно, если у человека есть масса свободного времени, и он готов потратить его на беготню… Но есть еще один момент: законодательство, касающееся ипотеки и недвижимости вообще, настолько обширно и новые юридические документы появляются так быстро, что нам, обывателям, во всем этом многообразии попросту не разобраться. Так что помощь ипотечного брокера обременительной быть не может, она необходима. - О чем еще у покупателей сложилось неверное представление?
Какие мифы бытуют на нижегородском рынке? Вообще, комфортно ли жить в Нижнем Новгороде, или мы проигрываем столице? - Однозначно сказать, комфортно или нет жить в Нижнем Новгороде, не берусь.
Восприятие субъективно. Но очевидно, что столичный бум строительства захлестнул и регионы.
Сейчас многие города начинают развиваться и становиться в буквальном смысле слова центрами притяжения - как для финансовых вливаний, так и для новых жителей. Сказывается лучшая, чем в Москве, экология, хорошая транспортная доступность, новые инженерные сети, развитая инфраструктура, и при этом более доступные цены на жилье, чем в столице.
В Нижнем рынок жилья становится разнообразнее, есть из чего выбирать: и по соотношению цена-качество, и по отделке. Может быть, мы уступаем Москве в отношении архитектурного облика новостроек, но то, что город наш стремительно развивается, - очевидно.
Столичные эксперты говорят о перспективности таких районов, как, например, подмосковное Орехово-Зуево. Но это общая тенденция.
В Нижнем, как мы знаем, есть европейского уровня инвестиционный проект в отношении Бора. Насколько мне известно, есть серьезные планы развития Дзержинска, Кстова.
То есть, область тоже начинает становиться привлекательной для инвесторов и покупателей жилья. - Еще один миф: некоторые считают, что застройщики не учитывают пожелания покупателей. Например, согласно исследованиям, потенциальные покупатели, особенно ипотечники, хотят приобретать квартиры с готовой отделкой.
Но коммерческое жилье сдается чаще всего без отделки. А взять второй кредит на ремонт будет уже гораздо сложнее. - Жилье строится для людей.
И прежде, чем приступить к строительству, и мы, и любая аналогичная, уважающая себя и своих клиентов фирма, сначала проводит маркетинговые исследования, анкетирование. И в большинстве случаев застройщик старается все-таки учитывать мнения клиентов, продавая не голые стены, а именно квартиры с отделкой.
Это особенно актуально, когда квартира покупается по ипотеке. Действительно, взять второй кредит на ремонт будет уже сложнее.
Большая часть популярных жилых комплексов в городе сдается застройщиком с так называемой муниципальной отделкой: микрорайон VIII «Верхние Печеры» - его возводит ООО «Жилстрой-НН», жилой комплекс «Уютный» на пересечении улиц Родионова и Деловой, который строим мы. Что входит в такую отделку?
Каких-то изысков мы, конечно, не предлагаем, все-таки эти проекты отчасти типовые. Но мы предлагаем муниципальную отделку, в которую входят полностью укомплектованный санузел, наличие газовой плиты, межкомнатных дверей и стеклопакетов, входная металлическая дверь, обои, линолеум.
То есть, человек в такую квартиру сразу въезжает и живет. - Считается, что квартира с отделкой стоит намного дороже? - Если вы проанализируете цены на квартиры в новостройках, то поймете, что это заблуждение. К примеру, однокомнатная квартира в нашем комплексе «Уютный» с муниципальной отделкой стоит в среднем от 47 до 50 000 рублей за квадратный метр.
Двухкомнатные - 48 500 рублей за квадратный метр, трехкомнатные - 45 500 рублей за квадратный метр. Примерно такие же цены и в «ПИК-регион» на улице Деловой.
Другое дело, что не все ипотечники стремятся получить от нас типовую квартиру. Попадаются люди, которых не устраивает муниципальная отделка.
Человек говорит: не нужен мне линолеум на полу. Тогда это подробно прописывается в договоре, и заказчик получает голые стены, чтобы потом оформить квартиру по своему вкусу и возможностям. - Какие еще пожелания покупателей, вы считаете, должен учитывать застройщик?
Например, в Москве в некоторых фирмах принято, кроме предварительного изучения спроса путем анкетирования, еще и предоставлять отчеты о ходе строительства, фотографии на разных стадиях строительства, знакомить покупателей с несколькими дизайн-проектами отделки разных квартир - на выбор. Существует такая практика у нас в Нижнем? - Анкетирование с целью выявления потребностей и запросов, а также оценки качества строительства - это общепринятая практика.
Большинство компаний, и ЗАО «ФРИСП» в том числе, считает, что открытость для потребителей - очень важное качество, поэтому мы стараемся информировать наших покупателей о ходе строительства: фотографируем каждый этап строительства, выкладываем эти снимки в интернете, публикуем пресс-релизы. Нижегородцам, заинтересованным в покупке квартиры и пришедшим в наш офис, менеджер по продажам уже белее подробно расскажет обо всех интересующих вопросах: ход строительства, планировки, ипотечные программы, скидки и так далее.
Кроме того, мы выделили специальный микроавтобус с водителем-консультантом, который провезет вас на строящийся объект, проведет по площадке, все покажет и объяснит. Это нормальная форма работы с клиентом.
А вот тестовые представления разных дизайн-проектов квартир и возможность выбора – в Нижнем эта практика только начинает внедряться, и относится она, я думаю, все-таки в большей степени к элитному жилью. Правда, иногда можно видеть растяжки, призывающие купить квартиру в какой-то определенный период времени и обещающие в этом случае эксклюзивный дизайн какой-нибудь известной дизайн-студии.
Но этот метод пока применяется не так широко и скорее как рекламный инструмент для привлечения новых клиентов. Ольга Донец
16.08.2013.