Золотой ключик, или как подарить квартиру
Карабас-Барабас здесь ни при чем. И все другие герои любимой истории – тоже. Ведь ключ от квартиры вам могут положить под елочку ваши же родные.
Подарок этот может быть и от мамы-папы, и от дедушки-бабушки, или даже от любимой тети... Неужели рождественский сон? – подумает кто-то. Вовсе нет.
Как оформить дарственную на квартиру, какие формальности соблюсти, поняв нюансы этой трудной процедуры, – в сегодняшнем выпуске «СБ». Последнем в этом году.
Итак, почти сказка...Совершенно безвозмездноПо обоюдному согласиюДарение регулируется Гражданским кодексом РФ. Это договор, основанный на взаимном соглашении, когда одна сторона – даритель – безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне – одаряемому – вещь в собственность.Подарить можно только собственную квартиру, на которую оформлено право собственности.
А кем окажется счастливчик – решать дарителю.Даритель вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению и может преподнести в подарок свою недвижимость кому угодно, хоть Папе Римскому. Если, конечно, тот согласится принять дар.
Недостаточно одного желания дарителя безвозмездно передать имущество (как это происходит, например, при оформлении завещания). И хотя по пословице – «дареному коню в зубы не смотрят», по закону предполагается согласие одаряемого принять дар.
И он вправе отказаться от него без объяснения мотивов и уважительных причин.Для договора дарения характерным является его безвозмездность. Неважно, чем руководствовался человек, решившийся на столь щедрый поступок.
Назад хода нет. Завещание никогда не поздно отменить или изменить. Даритель же добровольно раз и навсегда лишает себя права собственности на квартиру.
А одаряемый приобретает эти права, становясь полноценным собственником подаренной жилплощади.В отличие от завещания квартира передается в собственность другому владельцу только при жизни дарителя. Закон не признает возможности дарения на случай смерти.
Если же договор дарения предусматривает передачу дара любимому внучку после ухода бабушки в мир иной, то такой договор считается ничтожным, то есть не имеет юридической силы.Можно обещать подарить свою недвижимость в будущем. Например, при наступлении определенного события – свадьбы любимой дочки или сына, успешного окончания учебы и т.д.
Но надо иметь в виду, что если тот, кому была обещана в подарок квартира, скончался, так и не получив ее, то и его наследникам она тоже не достанется. За исключением случаев, когда в договоре специально оговаривается пункт, по которому квартира переходит к наследникам одаряемого.НА ЗАМЕТКУПодаренная квартира будет принадлежать исключительно тому, кому ее подарили.
На нее не распространяется правило общей собственности супругов.Может ли квартира вернуться к прежнему хозяину?Закон допускает это, но в строго определенных случаях.Даритель вправе отменить дарение, если получатель подарка совершает покушение на его жизнь, умышленно причиняет телесные повреждения или покушается на близких родственников дарителя. Если даритель погибнет от рук одаренного им, наследники убитого также вправе требовать отмены дарения через суд.
Дарение можно оспорить по общим основаниям недействительности сделок. Они перечислены в Гражданском кодексе (ст.ст. 166–181).
Когда сделка может быть расторгнута?Если договор ничтожен.Например, в нем написано, что одаряемый обязуется пожизненно содержать дарителя. Это условие противоречит закону, поскольку это уже совсем другой договор.
С такими условиями он не будет иметь никаких правовых последствий.Если сделка мнимая или притворная. Например, человек для того, чтобы скрыть фактическую продажу доли квартиры или комнату в коммуналке, оформляет договор дарения.
Но на самом деле это самая настоящая продажа. И делается для того, чтобы не уведомлять соседей, имеющих первоочередное право покупки.
Если сособственники или соседи по квартире узнают, что фактически состоялась передача денег за подписанный и зарегистрированный договор дарения, и докажут это в суде, сделка будет считаться мнимой или притворной, поскольку прикрывала собой другую сделку.Если договор дарения подписан недееспособным или несовершеннолетним. Или гражданином, ограниченным судом в дееспособности (пьющим, наркоманом).
Распоряжаться своим имуществом ограниченный в дееспособности даритель может только с согласия своих законных представителей и опекунов.Если сделка совершена под влиянием заблуждения. Договор подписан человеком, который не понимал значения своих действий и не мог ими руководить.
Как правило, это могут сделать больные, иногда пожилые люди, подписывающие документы не читая, не понимая, что именно подписывают.Если сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы.Когда одна из сторон докажет, что ее вынудили подписать договор.В случае расторжения договора или признания его недействительным полученную квартиру придется вернуть без всякой компенсации.Дорога твоя любовь!С 1 января 2006 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, касающиеся налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Если налог на наследство отменен полностью для всех без исключения, то от налога на дарение по новому закону освобождаются лишь близкие родственники.
К ним, согласно Семейному кодексу, относятся:– супруги, родители и дети, в том числе усыновленные;– бабушки, дедушки и внуки;– полнородные и неполнородные (имеющие общих отца и мать) братья и сестры.Остальным за подарок придется платить 13 процентов от стоимости, указанной в договоре. Напомним, что это не цена квартиры, а ее оценка, с которой начисляется налог.Основанием для освобождения от уплаты налога служат документы, подтверждающие факт родства или наличие семейных отношений, – свидетельство о браке, свидетельство о рождении и др.
Если документально не удастся подтвердить родство, придется заплатить подать – все 13 процентов.Оценка подаркаВ договоре дарения обязательно должна быть проставлена стоимость квартиры. От этой суммы зависит размер налога.
Если договор нотариальный, то в нем, как правило, указывается инвентаризационная стоимость. Если документ составляется в простой письменной форме, цифра может быть любой.
Даритель и одаряемый сами договариваются о цене. Оценили дар, к примеру, в 100 тысяч рублей, эта цифра и будет в договоре.Считаем...Составление договора дарения у нотариуса обойдется в 1–1,5% от оценки квартиры.
Агентство недвижимости за составление договора берет от 1,5 до 2 тысяч рублей.Поэтажный план и экспликация в БТИ стоят не дороже 1 тысячи рублей, даже с выездом техника на осмотр «объекта».По 500 рублей по двум квитанциям пойдут на оплату пошлины за регистрацию сделки и государственную регистрацию права собственности на жилплощадь.Решение принято: дарить! Шаги, которые нужно сделать1.СОБРАТЬ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ:– выписку из домовой книги;– поэтажный план и экспликацию из БТИ.
И там же получить справку о стоимости, если договор дарения был оформлен нотариально;– выписку из финансово-лицевого счета;– правоустанавливающие документы на квартиру;– нотариально заверенное согласие второго супруга. Оно нужно в том случае, если дарится недвижимость – квартира или доля в ней, либо комната, приобретенная дарителем в период брака и считающаяся совместно нажитым имуществом.2.
К ЮРИСТУ – даритель и одаряемый идут вместе. Для составления договора можно обратиться:– в агентство недвижимости;– в Мосжилрегистрацию;– к нотариусу.Сделка совершается либо в простой письменной форме, либо в нотариальной.
Как стороны договорятся. Заверять у нотариуса необязательно. В то же время оформление договора в нотариальной конторе предполагает больше гарантий.
Однако обращение к нотариусу не всем по карману.Составленный договор дарения подписывается обеими сторонами. В документе, как правило, имеется фраза о том, что одаряемый принимает дар.
С этого момента – никаких претензий друг к другу быть не должно.3. РЕГИСТРАЦИЯ – в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве, расположенном по месту нахождения квартиры-подарка.Для регистрации потребуется:– сам договор;– квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;– документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также справка об оценке;– ряд документов из БТИ.На регистрацию подают обе стороны – даритель и одаряемый (или уполномоченная ими третья сторона по нотариально удостоверенной доверенности).
Оба пишут заявления. Даритель – на регистрацию сделки, а одаряемый – на регистрацию права собственности.В заявлениях указываются:– данные о дарителе (одаряемом): ФИО, дата рождения, документ, удостоверяющий личность и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;– цель обращения (проведение государственной регистрации договора дарения);– название и реквизиты договора дарения;– данные о недвижимом имуществе.После подачи документов придется ждать месяц.
Если вы решили ускорить дело и действовали через Мосжилрегистрацию, то – неделю. За этот срок одновременно совершаются два регистрационных действия:1) регистрация договора дарения недвижимости;2) регистрация права собственности одаряемого.Оплачиваете госпошлину и на то, и на другое, получив на руки две квитанции.4.
Снова – в РЕГИСТРАЦИОННУЮ СЛУЖБУ за готовыми документамиДаритель – за договором дарения, на котором стоит штамп о регистрации. Одаряемый – за договором дарения и свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимость.С этого момента одаряемый становится полноправным собственником подаренной жилплощади и несет все расходы, связанные с содержанием этой недвижимости.Дарственная или завещание?Минус дарения в том, что даритель при жизни теряет все права на подаренную квартиру.
Если вы безоговорочно доверяете тому, кому решили сделать подарок, – смело оформляйте дарственную. Есть сомнения?
Оформляйте завещание. В этом случае распоряжаться жилплощадью наследник может только после смерти завещателя.
Минус такого завещания – права на жилье при наследовании могут быть оспорены. Например, существуют так называемые обязательные наследники (в частности, нетрудоспособные иждивенцы), которые вправе получить долю наследства независимо от содержания завещания.Юристам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда звонят или приходят, как правило, уже пожилые люди и говорят, что вот, они одарили любимого внучка или внучку, а те не хотят за ними ухаживать, не помогают материально.
И спрашивают, как можно расторгнуть договор дарения.Никак. По договору дарения никто никому ничего не должен. Дарят даром, подарил – так подарил.
Собственность перешла к другому. И дальше уже дело совести человека, которого одарили.
В договоре дарения не может быть никаких условий, вроде «я тебе дарю квартиру, а ты должен за это всю оставшуюся жизнь меня содержать»... Это уже не дарение, а рента.Совет пожилым людям:Прежде, чем подарить квартиру, нужно как следует подумать о возможных последствиях.
Мало ли как повернется жизнь. Новый собственник вправе продать подаренную квартиру, распорядиться ею как угодно.
А сейчас, в соответствии со ст. 292 ГК и ЖК РФ, при смене собственника право пользования и проживания за членами семьи бывшего собственника не сохраняется.
И если даритель был там зарегистрирован, он рискует просто оказаться на улице. Лучше в таком случае заключить договор ренты с пожизненным содержанием.Низ-зз-зя!Закон запрещает дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти минимальных размеров оплаты труда:1) от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;2) работникам больниц, школ, приютов и прочих подобных учреждений людьми, находящимися там на лечении, содержании или воспитании, их супругами и родственниками;3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
Ведь подношения, например, в виде квадратных метров легко истолковать как взятку. И отвечать таким дарителям придется уже по уголовному законодательству.Материал подготовлен при содействии ведущего юриста корпорации недвижимости «Рескор» Людмилы СаушкинойГалина Писарчик
16.08.2013.