Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2007 года
Недвижимость в Москве ( www.irn.ru ) Октябрь 07 К сент 07 Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.116 пункт. +1,3 % Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1,49 % / мес +1,2 % Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0 ,37 б / деп + 0 ,7 б/д Ситуация на рынке недвижимости Москвы с каждым месяцем становится все более запутанной и противоречивой. Так в периоды ажиотажного роста цен или ценовой коррекции очевиден, по крайней мере, основной тренд рынка и можно дискутировать о деталях и прогнозах.
С начала же осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка - начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или же на самом деле продолжается их завуалированное снижение. Примечательно, что закончившийся октябрь так и не принес однозначного ответа на этот вопрос.
Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации. Так в последнее время почти все аналитики и обозреватели рынка недвижимости отмечают рост ценовых показателей.
Например, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский показатель на 1,3% и составило 4.116 единиц. По сути, это изменение уровня цен на жилье в столице с середины сентября по середину октября.
Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам, то рост с конца сентября по конец октября составил около 2%. Но с другой стороны, в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости.
Например, по статистике сервиса « Оценка квартир» в режиме онлайн, который работает в рамках портала www.irn.ru и оценивает ежедневно около 1.000 квартир, более 80% посетителей предпочитают получать стоимость своей квартиры именно в долларах. Примечательно, что с начала сентября доллар упал примерно на 1 рубль, т.е. потерял около 4%.
Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается ни чем иным, как всего лишь компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость. Это обстоятельство легко проследить с помощью рублевого индекса стоимости жилья - так называемого курса квадратного метра, который еженедельно публикует журнал о недвижимости Metrinfo.ru.
Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебательный режим поведения цен в коридоре 102 - 104 тысячи рублей за метр. Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.
Недвижимость в Москве ( www.irn.ru ) Окт07 Сент07 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3705 1,3% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3788 0,8% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4048 -0,3% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4062 1,7% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4879 1,0% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4596 1,2% Все панельные и блочные дома 3847 0,5% Все монолитные и кирпичные дома 4512 1,3% Квартиры в Москве ( www.irn.ru) Окт07 Сент07 Однокомнатные 4068 2,1% Двухкомнатные 4164 1,1% Трехкомнатные 4138 1,5% Многокомнатные 4353 -1,2% Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru) Окт07 Сент07 Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 6077 2,0% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3164 0,2% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,92 1,8% Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Подробнее об индексах >> Подробная динамика цен на московское жилье >> Электронный риэлтор - как купить квартиру в Москве >> Индексация цен на квартиры >> Оценка квартир он-лайн >> Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2007 года » Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды заметного роста цен в 2003 - начале 2004 года и во второй половине 2005 - 2006 годах в той или иной степени дорожало все.
Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость жилья в которых имеет отрицательную динамику или постепенно «плавает» вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а напротив оказывается очень разрозненным и противоречивым.
А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине. По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли.
Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150.000$ в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых - это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать несмотря ни на что.
Но с другой стороны, этой осенью на рынке появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, что сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко они уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания.
При этом они вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между виденьем рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.
В чью пользу разрешится это противостояние пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.
18.08.2013.