Mirax «обрежет» башню «федерацию»
На днях один из самых амбициозных девелоперов Москвы - Mirax Group объявила, что приняла решение о сокращении высотности башни «Восток» делового комплекса «Федерация», расположенного на территории Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити». Главной причиной такого решения Mirax Group называет высокую стоимость кредитов, необходимых для достройки башни изначально запланированной высоты.
И хотя определенная логика в словах представителей Mirax Group есть, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вероятность того, что высотность башни «Федерация» останется прежней, достаточно велика. Дело в том, что изначально башню «Федерация» планировалось построить как самое высокое здание в Европе.
Башня должна была состоять из двух блоков, объединенных шпилем, высота которого составляла бы 509 метров. В свою очередь, высота 94 этажного блока «Восток» должна была составить около 360 м, а 62 этажного блока «Запад» - 243 метров.
Блок «Запад» Mirax Group достроила. А с блоком «Восток» возникли проблемы.
И в первой декаде декабря руководство Mirax Group заявило, что достроить блок «Восток» до запланированной высоты в сегодняшних условиях не может. Согласно официальному пресс-релизу, основная логика девелопера состоит в том, что «ставки, предлагаемые банками для достройки делового комплекса, сейчас не ниже 30%, что делает строительство башни при заявленной ранее высоте нерентабельным».
По расчетам Mirax Group, «при ставках от 30% до 40% себестоимость строительства башни «Федерация» составит 3,5 тыс. евро за 1 кв.м.», тогда как «существующая цена продажи 1 кв. м в этом комплексе - около 3 тыс. евро». На этом основании Mirax Group считает, что проблему можно решить, только если кредиты для достройки башни будут предоставлены по ставке порядка 12% годовых.
Примечательно, что девелопер не называет срок заимствования, тогда как это очень важный параметр. Ведь вопрос о рентабельности проекта напрямую связан с тем, в течение какого времени девелопер намерен достроить и продать офисы.
Скорее всего, в течение ближайшего года рыночные цены вряд ли начнут расти, так как московский рынок офисов перенасыщен, о чем аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?». Впрочем, спустя 2-3 года, по мере ухода кризиса в прошлое и начала новой волны развития бизнеса положительный ценовой тренд вполне может появиться.
Также следует отметить, что оценка представителями Mirax Group сегодняшней рыночной стоимости 1 кв. м в Москва-Сити может оказаться несколько завышенной. Как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «Реальная стоимость коммерческой недвижимости Москвы», реальные продажи больших объемов коммерческой недвижимости класса А в нынешних условиях имеют место при цене порядка $2,5 тыс. за метр.
Учитывая эксклюзивность башни «Федерация» рыночная цена вполне может быть и выше, но вряд ли выше почти вдвое - 3 тыс. евро или 4,5 тыс. долларов за метр. Следует также учитывать, что башня пока не достроена, а это предполагает дополнительный немалый дисконт по сравнению с ценами готовых объектов.
Впрочем, нет ничего удивительного в том, что в отличие от периода эйфории прошлых лет нынешние экономические реалии показывают нецелесообразность строительства в Москве столь высоких башен. Как уже отмечалось выше, в отличие от рынка жилья рынок офисов в Москве является достаточно насыщенным, а не дефицитным.
Кроме того, строительство высотных зданий изначально оправдано там, где имеет место острый дефицит земли для строительства, например, в Японии или в Сингапуре. При этом недостатка земли в нашей стране никогда не было.
Немалое значение имеет и характер грунта - так стоящий на твердых породах Нью-Йорк куда больше подходит для возведения небоскребов, нежели расположенная на болотах Москва. И в этом смысле снижение высотности блока «Восток» башни «Федерация» вполне оправдано.
Однако следует помнить, что строительство башни «Федерация» несет в себе также и имиджевую составляющую. В этот контексте секвестирование башни «Федерация» вполне может быть истолковано в весьма негативном политическом смысле.
Тем более, что высотное строительство во все века имело помимо утилитарной еще и очень сильную политическую нагрузку. Так была построена колокольня Ивана Великого, так строилось Адмиралтейство и Смольный.
А если вспоминать XX век, то за примером также далеко ходить не приходится - все московские высотки сталинской эпохи возводились с весьма значительным политическим контекстом. На этом фоне становится вполне понятен расчет представителей Mirax Group, когда они пишут в своем пресс-релизе, что в течение 2-3 месяцев будут искать возможность получить кредит под 12% годовых.
По сути, данное заявление можно расценивать как своеобразный шантаж властей - не дадите денег, останетесь без самой высокой башни в Европе. При этом стоит отметить, что недавно Банк Москвы реструктуризировал долг Главмосстроя перед Альфа-Банком по ставке, которая по разным оценкам составила порядка 15%-17%, что не сильно превышает пожелания представителей Mirax Group.
Таким образом, Mirax вполне может рассчитывать на содействие московских и федеральных властей, а также государственных банков. Как писал аналитический центр www.irn.ru в заметке «Чем закончится история с башней «Россия», строительство Москва-Сити - настолько долгий процесс, что пока весь комплекс будет завершен, все может еще не раз поменяться.
Поэтому не исключено, что и дальше слов дело с сокращением высотности башни «Федерация» не пойдет. Принимая во внимание, с каким упорством руководство страны продвигает имиджевую стройку объектов для Олимпиады в Сочи, вполне можно ожидать, что и застройщику «Федерации» будут предоставлены необходимые кредиты.
16.08.2013.