Аналитика. В ожидании подъема
Обзор развития рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода в 2011 году. Предложение Итоги ввода новых офисных площадей в 2011 году разочаровали.
Данный сегмент рынка недвижимости никак не может оправиться от кризиса. Бизнес-центров каждый год сдаётся всё меньше и меньше.
Результат 2011 года - только 29 тысяч кв.м офисных площадей. Из крупных объектов можно выделить только KM City на улице Тимирязева (Советский район, 7760 кв.м) и офисный центр на Большой Печерской, 26 (Нижегородский район, 15180 кв.м).
Застройщики офисных объектов испытывают финансовые трудности. Сроки пуска многократно переносятся.
Например, компания «Квартстрой-НН» - застройщик бизнес-центра «Эсквайр» (Канавинский район, ул. Советская) - начав строительство в начале 2008 года, планировала завершить его в 3 квартале 2009 года.
Однако темпы строительства этого не столь уж крупного объекта (6 250 кв.м) таковы, что бизнес-центр не был введен в эксплуатацию и в 2011 году. В минувшем году также ожидалась сдача офисного центра «Пражский квартал» на Сенной площади (Нижегородский район, 21750 кв.м), но и его запуск был перенесен на 2012 год.
Всего же в стадии строительства сейчас находится 17 офисных зданий общей площадью около 142 тыс. кв. метров. Все эти проекты стартовали ещё в докризисные годы, новые же офисные стройки застройщики не начинают.
Среди офисных новостроек Нижнего Новгорода велика доля долгостроев. Строительство 7 объектов общей площадью свыше 60 тысяч кв. метров, а это почти половина от всего объема офисного строительства, в настоящее время заморожено.
И всё же можно надеяться, что в 2012 году ситуация на офисном рынке изменится в лучшую сторону. Помимо бизнес-центров «Эсквайр» и «Пражский квартал» в этом году могут быть сданы ещё 6 офисных новостроек.
Таким образом, при удачном развитии событий объем ввода новых объектов в 2012 году может превысить 70 тысяч кв.м. Ввод новых объектов коммерческой недвижимости Год ввода Офисные центры Торговые центры и гипермаркеты количество тыс. кв.м количество тыс. кв.м 2006 10 55,3 5 58,5 2007 11 35,0 10 107,1 2008 12 103,0 9 125,8 2009 11 64,4 4 38,1 2010 7 48,0 4 23,8 2011 4 29,0 5 76,1 Текущее строительство в т.ч. план 2012 долгострои 17 8 7 142,4 71,1 61,4 12 3 7 428,4 138,6 198,4 А вот для торговой недвижимости ситуация в 2011 году была совсем иная.
Рынок, судя по всему, восстановился и постепенно переходит в фазу роста. Объем ввода новых торговых площадей в 2011 году существенно превысил показатели года предыдущего.
Были введены в эксплуатацию следующие торговые центры: ТЦ «Мебельный базар» (Канавинский район, ул.Гордеевская, 28 000 кв.м); ТЦ «Ганза» (Нижегородский район, ул.Родионова, 20 660 кв.м); ТЦ «Сормовский» (Сормовский район, ул.Коминтерна, 18 900 кв.м); ТЦ «Союзный» (Сормовский район, ул.Свободы, 10 850 кв.м); ТЦ «Чкалов» (Канавинский район, ул.Чкалова, 3 200 кв.м). Задел на 2012 год еще более внушителен: ТРЦ «Седьмое небо» (Канавинский район, ул.Бетанкура, 80 000 кв.м); ТРЦ «Рио» (Канавинский район, Московское шоссе, 63 700 кв.м); ТЦ «Печёрский» (Нижегородский район, Казанское шоссе, 7 000 кв.м).
На 2012 год заявлены также два торгово-развлекательных центра в Нижегородском районе: «Индиго» (Казанское шоссе, 60 350 кв.м) и «Порт» (Нижне-Волжская наб., 31 000 кв.м), но, сопоставление объемов и темпов их строительства порождает сомнение в том, что застройщики смогут уложиться в заявленные сроки. Долгостроев среди торговых новостроек не меньше, чем офисных.
Крупнейший среди замороженных объектов - ТРК «Небо» на площади Лядова. Застройщик (группа компаний «Электроника») планировал возобновить строительство еще в 2010 году, однако до сих пор ситуация на объекте не изменилась.
Крупнейшие долгострои коммерческой недвижимости Объект-долгострой Местоположение Застройщик Первоначальный срок сдачи Офисная недвижимость Бизнес-центр «Парус» 16 280 кв.м Советский район, Тимирязева ул., 11 стр. Нижегородский ДСК 4 кв.
2009 Бизнес-центр 15 260 кв.м Нижегородский район (центр) Блохиной ул., 9 стр. Волго-Окский проект 4 кв.
2008 Бизнес-центр 14 210 кв.м Канавинский район, Керченская ул., 13 Металлимпресс 2 кв. 2010 Торговая недвижимость ТРК «Небо» 134 400 кв.м Нижегородский район (центр), Б. Покровская - Белинского ул.
Электроника 3 кв. 2009 ТЦ «Инхаус» 30 000 кв.м Приокский район, Ларина ул., 25А СКМ Девелопмент 4 кв. 2008 ТРЦ Quba Нижегородский район (центр), Свободы пл.
Маринс Групп 4 кв. 2007 Цены В обоих сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. В течение 2011 года и цены предложения на продажу, и ставки аренды, и доходность объектов коммерческой недвижимости в среднем по Нижнему Новгороду изменились незначительно: Показатель Значения Изменение за год Цена предложения к продаже, руб./кв.м офисы на 01.01.11 60 940 -0,6% на 01.01.12 60 570 торговля на 01.01.11 66 440 -5,3% на 01.01.12 62 950 Ставка арендной платы, руб./кв.м в месяц офисы на 01.01.11 531 +3,4% на 01.01.12 549 торговля на 01.01.11 694 -1,3% на 01.01.12 685 Индекс доходности, % годовых офисы на 01.01.11 10,5 +3,8% на 01.01.12 10,9 торговля на 01.01.11 12,5 +4,8% на 01.01.12 13,1 Алексей ЧЕМОДАНОВ, независимый аналитик рынка недвижимости
16.08.2013.