Пора брать!
Стагнация на вторичном рынке московской и подмосковной недвижимости заставила и собственников, и покупателей задуматься. Если первые гадают – продавать или сдавать, то у вторых насущный вопрос – покупать или подождать?Прежде чем делать прогнозы о перспективах изменения цен, давайте разберемся – а из чего складывается цена на недвижимость на вторичном рынке?
Первое утверждение: вторичный рынок потому и вторичный, что существует первичный, то есть новостройки. Второе: цена есть баланс между спросом и предложением.Сначала о «первичке»Объемы строящихся квадратных метров в Москве вроде бы ежегодно увеличиваются.
В среднем на 15–20% в год. Но и метраж квартир становится больше.
Если раньше строили «панели» с площадью в однокомнатных квартирах до 40 квадратных метров, то теперь в монолитных домах площадь однокомнатной квартиры около 50 квадратных метров, площадь двух- и трехкомнатных квартир тоже значительно увеличилась. Но это в свою очередь при завершении строительства не увеличивает числа построенных квартир.
Доля города в строящихся объектах растет. Если еще семь-десять лет назад были объекты, в которых вообще не было доли города, то сегодня есть такие, где доля города достигает 50% и более.
А это уменьшает количество квартир, попадающих в свободную реализацию.О повышении цен на земельные участки под застройку не устают говорить аналитики. Стоимость подключения к сетям коммуникаций также не отстает в подорожании, в этом году ожидается общий рост в районе 20%.Доля относительно дешевых панельных домов эконом-класса стремительно уменьшается.
Если раньше Москва застраивалась на 90% панельными домами, то теперь львиная доля строительства приходится на монолит бизнес-класса. Да и на цементном рынке цены падать не собираются.
Вывод очевиден: строить становится дороже, а выбор не становится больше. В ситуации, когда себестоимость увеличивается, а предложение сокращается, инвесторы и застройщики не будут уменьшать прибыль путем снижения или удерживания цен.
А если цены на новостройки растут, то растет и вторичный рынок.Где спрос и где предложениеПока не только уровень жизни в Москве сильно опережает уровень жизни в других регионах России, но и рост доходов москвичей опережает рост доходов населения всей остальной России. Поэтому спрос на московскую и подмосковную недвижность будет неуклонно расти.Что происходит во время стагнации?
Все останавливается, замирает? Нет, наоборот: банки разрабатывают новые программы, договариваются с застройщиками о кредитах для физических лиц при покупке объектов застройщика, люди копят деньги на первый взнос, на ремонт.
И что тоже немаловажно, психологически свыкаются с ценами. Некоторые продают недвижимость в других регионах России, чтобы купить жилье в Москве или Подмосковье.
В такой ситуации цены не могут сильно снижаться. Может происходить лишь их небольшая коррекция.Теперь необходимо обратить внимание на не совсем тривиальные вещи: ставки по ипотечным кредитам и качество жилья.
Ставок больше нет, а меньше есть. Ведь кредит по ставке в шесть процентов на Западе дается в национальной валюте, при инфляции в полтора процента.
А наши кредиты под двенадцать процентов годовых дают не в рублях, а в долларах США. И заявленная инфляция у нас – восемь процентов в год, а не полтора процента.
Доллар по отношению к рублю дешевеет, значит, ежемесячный фиксированный платеж в долларах в рублевом эквиваленте становится меньше. Вычтем разницу валютных курсов из двенадцати процентов.
Еще из ставки по кредиту вычтем инфляцию, ведь рубль стал дешевле. Получится не так уж и страшно, особенно при перспективе постоянного снижения кредитных ставок и возможности со временем перекредитоваться по более низкой ставке.Рассмотрим простой пример: предположим, что ежемесячный платеж – 300 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа.
Когда мы брали кредит (три года назад), 1 доллар был 30 рублей и ежемесячный платеж составлял 9000 рублей, и если сейчас 1 доллар равен 26 рублям, то ежемесячный платеж составляет 7800 рублей. Кроме этого, инфляция за три года составила примерно 30%, то есть сегодняшние 7800 рублей – это 5460 рублей трехлетней давности.
Из примера видно, что мы начали платить 9000 покупных единиц, а сейчас платим уже 5460 покупных единиц. И, видимо, эта тенденция сохранится.Куда глядит кредитЕсли же вести речь о качестве жилья, то стоит затронуть очень большой старый жилой фонд с маленькими комнатами, совмещенными санузлами, маленькими, очень маленькими и совсем крохотными кухоньками.
Таких квартир много в блочных, кирпичных и панельных домах типовой массовой застройки хрущевских и постхрущевских времен. Качество таких квартир совершенно не сравнимо с их ценами (где-то от 4000 долларов за квадратный метр), ведь в них абсолютно некомфортно жить.
Такие квартиры покупаются либо за наличные, либо как альтернатива при разъезде, и крайне редко в кредит.В кредит же покупаются квартиры либо в более современных панельных, либо в монолитных, либо в хороших кирпичных домах. Квартира в доме с огороженной территорией или парковкой стоит дороже примерно на 5%, чем аналогичная квартира в точно таком же доме, но без дополнительных удобств.Если потенциальный покупатель хочет приобрести ликвидную квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье, то ему следует поторопиться: средний ценовой прирост ликвидных квартир на вторичном рынке в долларах за этот год составит минимум пятнадцать процентов, а в некоторых районах может быть и все тридцать.
Действовать надо сейчас, а варианты для этого есть разные. Как у потенциального покупателя жилой недвижимости, так и у ее собственника.Виктор Фиш, руководитель отдела компании «Московский ипотечный центр», отделение «Мир недвижимости»
18.08.2013.