Не хотите жилье? получите выкуп!
Частный сектор расселяли под снос. Освободившаяся территория должна была стать строительной площадкой нового жилого комплекса.
Несговорчивый собственник Гражданин Симонов имел в собственности половину одноэтажного деревянного дома 1927 года постройки с удобствами во дворе. Собственники другой половины давно уже переехали в предложенную застройщиком благоустроенную квартиру.
Ближайших соседей также расселили. Вот только гражданин Симонов уперся: не поеду и все! «Я – собственник, - рассуждал домовладелец. – Частная собственность священна и неприкосновенна.
Нас, собственников, государство защищать обязано. Это строительной компании нужно место под застройку, не мне.
Если бы застройщик предложил мне апартаменты в центре района с видом на парк да еще путевочку на Канары в качестве компенсации за моральные страдания при расставании с родным домом, тогда я еще подумал бы. Иначе останусь и буду жить здесь».
Застройщик обратился в администрацию с просьбой повлиять на несговорчивого Симонова. Администрация подала заявление в суд о выселении гражданина.
Но суд отклонил иск администрации, потому что по ныне действующему Жилищному кодексу РФ иск должен быть не о выселении, а о выкупе принадлежащей гражданину доли дома при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если бы представители администрации внимательно изучили закон, то Симонов по иску о выкупе получил бы около 200 тысяч рублей.
Именно столько, по оценке независимых экспертов, с учетом среднерыночных цен на тот момент стоило родовое гнездо гражданина. А однокомнатная квартира на вторичном рынке, которую предлагал застройщик, стоила тогда примерно 1,5 миллиона рублей.
Вот эту ситуацию доступно изложили несговорчивому Симонову компетентные юристы. Гражданин разумно оценил обстановку.
Подобная история произошла недавно и при расселении жителей частных домов по улице Рубинчика в Сормовском районе. Одной семье показалось, что предложенные две 2-комнатные квартиры взамен четырех комнат в собственном доме – неравноценная замена.
И жители отказались переезжать. Суд отклонил иск администрации о выселении.
Администрация подала другой иск. О принудительном выкупе земельного участка для муниципальных нужд. На чьей стороне правда?
Законно ли действуют застройщик, администрация, суд или они совершают беспредел в отношении граждан? Читаем статью 32 Жилищного кодекса РФ Итак, статья 32 «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ.
Там записано, что «жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием».
Из этого следует, что расселение под застройку, предоставление гражданам другого жилья взамен запланированного под снос не является обязанностью застройщика. Расселение граждан – задача администрации.
Но в договор между строительной компанией и муниципальным образованием включается пункт о том, что застройщик сам решает этот вопрос на определенных условиях. Уважающий себя застройщик предложит расселяемым гражданам жилье лучшего качества, чем они имеют. «Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении.
Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника» (часть 4 ст.32 ЖК РФ). «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением (например, снимает квартиру – О.К.), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» (ч.7 ст.32 ЖК РФ). «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену» (ч.8 ст.32 ЖК РФ). При расселении частного сектора неизбежен вопрос, связанный с изъятием земельного участка, находящегося в собственности гражданина.
Как правило, эта земля перешла в личную собственность в результате приватизации. Государство безвозмездно передало ее гражданину, а теперь в связи с возникшими государственными или муниципальными нуждами выкупает данный земельный участок по среднерыночной цене.
И имеет на это право. «Выкупная цена определяется соглашением с собственником» (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).
Ее размер устанавливается в соответствии с рыночной ценой на аналогичные объекты недвижимости. Если предложенная администрацией выкупная цена собственника дома и земельного участка не устраивает, он может за свой счет произвести оценочную экспертизу.
Это недешево. Кроме земельного участка, оцениваются все строения и все насаждения, расположенные на нем, вплоть до самого последнего сарая и самого последнего кустика.
Да, земля стоит дорого. Но, продав самостоятельно земельный участок в несколько соток в городской черте, вряд ли можно купить элитное жилье.
А чаще всего при расселении частного сектора обнаруживается, что в собственности гражданина находится только жилой дом или даже его часть, причем не в самом хорошем состоянии. И все же собственник упирается, требует шикарную квартиру (или несколько) с дизайнерским ремонтом и золотым унитазом.
Что делать застройщику? Читать статью 32 ЖК РФ и перекладывать свою заботу на плечи администрации. «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи» (ч.9 ст.32 ЖК РФ). Отстаивать свои права можно и нужно.
Расселяемые граждане не должны соглашаться на худшие условия проживания. Но и не стоит предъявлять к застройщику завышенных требований.
Нужно реально оценить ту недвижимость, что имеется в собственности, и ту, что предлагают взамен, и принять верное решение. Застройщики и администрация тоже изучили статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Ольга Кустова Благодарим за предоставленную информацию сотрудников прокуратуры Сормовского района города Нижнего Новгорода: прокурора Виталия Картушина, старшего помощника прокурора Ольгу Голубеву, помощника прокурора Ольгу Гагарину
Похожие записи:
16.08.2013.