Самозахват, самозастрой и неясные перспективы
Самозахват, самозастрой и неясные перспективы В самом конце 70-х годов прошлого века горьковчанка Надя вышла замуж за уроженца Таджикистана и уехала на его солнечную родину. Привыкшая к тому, что в средней полосе России девять месяцев в году низкие температуры, дождь, снег и прочие прелести природы, у которой нет плохой погоды, Надежда часто болела.
Когда у нее родился первенец, врачи рекомендовали молодой маме и ее малышу сменить климат. Семья вернулась в Горький. Родители Нади жили в частном доме.
К приезду дочери с семьей они отнеслись без особого восторга, если не сказать больше. Родительский дом и без них был тесен: сестра тоже вышла замуж, привела мужа к теще и тестю на постоянное жительство, родила ребенка.
Надежда пошла в районную администрацию, чтобы встать в очередь на получение квартиры. - Долго же вам ждать придется, - сказали ей в отделе по учету и распределению жилья, - желающих очень много, пока до вас очередь дойдет… Может быть, лет через 10, а то и дольше. Сейчас вы в частном доме живете.
Сходите к архитекторам, может, они что посоветуют. В отделе архитектуры и градостроительства посмотрели на карту района, нашли на ней дом Надиных родителей, а напротив обнаружили пустой земельный участок площадью 360 квадратных метров. - Можете на нем свой дом построить, нечего квартиру ждать. - А где мне взять разрешение на строительство? - Стройтесь, потом документы оформите.
И Надежда поспешила сообщить мужу радостную весть. В 1982 году на указанном районными архитекторами земельном участке был построен одноэтажный бревенчатый дом общей площадью 62,3 квадратных метра, в том числе жилой 46 квадратных метров.
Решением Сормовского районного Совета народных депутатов города Горького от августа 1983 года Надежде было отказано в приеме самовольно выстроенного дома. Люди, давшие ей устное разрешение на строительство, в администрации (или как она тогда называлась?) уже не работали.
Тем не менее, дом был взят на учет органами БТИ, ему присвоили почтовый адрес, по которому коммунальщики аккуратно приносили счет на оплату их услуг. В течение 1984 - 2000 годов семья Надежды Ивановны на месте бревенчатого дома также самовольно построила кирпичный дом с тремя кирпичными пристроями, сараем и гаражом.
В настоящее время дом имеет общую площадь 95 квадратных метров, в том числе жилую 65 квадратных метров. Особнячок благоустроенный: в нем имеется вода, газ, отопление АГВ.
Видимо, подорванное в молодости здоровье вылилось с возрастом в серьезные болячки. Надежде Ивановне определили группу инвалидности.
Она стала предпринимать меры для узаконивания дома, чтобы в случае чего у детей не возникло проблем ни с наследством, ни с возможной продажей и разделом недвижимого имущества. Мало ли что может случиться, а детки уже взрослые.
Надежда Ивановна собрала необходимый пакет документов и отнесла их вместе с заявлением в районный суд. Суд вынес решение: отказать. «Доводы, что они (семья Надежды Ивановны – О.К.) имеют регистрацию в доме и платят налоги, являются юридически не значимыми при разрешении вопроса о статусе дома, так как сами по себе эти обстоятельства не свидетельствуют о приобретении права собственности на дом.
Доводы, что они проживают в доме более 20 лет, что у них нет другого жилья, не являются основанием для признания права собственности на дом, так как для этого необходимы иные, установленные законом обстоятельства, которых по настоящему делу не имеется», - записано в судебном решении. Обстоятельством может быть только распоряжение (или иной документ) о выделении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома.
Кто интересуется вопросами недвижимости, знает, земельные участки под строительство предоставляются администрацией Нижегородской области. Но по поводу приватизации земли можно обратиться в департамент архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода.
Надежда Ивановна так и поступила. На ее запрос ответили, что согласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Поскольку у Надежды Ивановны отсутствует правоустанавливающий документ на индивидуальный жилой дом и собственницей она не является, то и права на приватизацию земельного участка в силу действующего законодательства не имеет. Но для сведения ей сообщили, что согласно ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст.38 Земельного кодекса РФ. - Ну, ладно, - решила Надежда Ивановна, - подам заявку на участие в аукционе.
И обратилась с заявлением в департамент экономики, планирования, промышленности и предпринимательства администрации Нижнего Новгорода в комиссию по инвестиционной политике и земельным отношениям о предоставлении земельного участка под существующим объектом недвижимости, построенном без разрешительных документов. Чиновники проконсультировались в департаменте правовой работы и ответили, что администрация города в соответствии с действующим законодательством не имеет права принимать решения о предоставлении земельного участка лицу, осуществившему самовольную постройку.
А в личной беседе сообщили, что на торги выставляются только пустые земельные участки без каких-либо строений. Вот если бы у нее был пустой участок… Но не сносить же дом, в конце концов!
Круг замкнулся. Дом нельзя оформить в собственность, потому что нет распоряжения о выделении земельного участка под строительство.
Земельный участок нельзя оформить, потому что не узаконен дом. В аукционе нельзя участвовать, потому что на земельном участке имеется строение.
Семья Надежды Ивановны уже 25 лет живет на птичьих правах. Должен же быть какой-то выход?!
Ольга Кустова Комментарии юристов(рубрика) Ситуация Надежды Ивановны, действительно, довольно сложная. Но не стоит отчаиваться.
В соответствии с ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
По мнению Верховного Суда РФ решить вопрос о выделе земельного участка под постройку можно и в ходе судебного разбирательства о признании права собственности на самовольную постройку (см. Бюллетень Верховного Суда РФ.
1997. № 10). Как следует из данной ситуации, земля, на которой возведено самовольное строение, находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц.
В суде следует доказать, что данный земельный участок предоставлен Надежде Ивановне уполномоченным на то органом. Такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст.
32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольную постройку. Например, если в судебном заседании ходатайствовать о привлечении в процесс собственника данного земельного участка (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления), уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение.
Оформив в судебном порядке право собственности на дом, можно уже оформлять и земельный участок. Юридический отдел ООО «Перспектива».
Телефоны: 257-75-30; 413-81-21 Проблема Надежды Ивановны, действительно, серьезная. И закон не на ее стороне.
Действия суда и уполномоченных лиц, к которым женщина обращалась, не противоречат российскому законодательству. Тем не менее, из предоставленных Надеждой Ивановной документов видно, что исчерпаны еще не все возможности для того, чтобы узаконить дом.
Сейчас можно ставить вопрос перед администрацией об улучшении жилищных условий. Изначально, в 1982 году, он и был так поставлен, потому что семье Надежды Ивановны негде было жить.
Администрация должна защищать интересы гражданина. В настоящее время они могут принять решение о возмездном выделении земельного участка в установленном законом порядке (естественно, путем выкупа).
Или предоставить землю в аренду. Ситуация этой семьи очень сложная. Скорее всего, им потребуется помощь специалиста.
Обратитесь за помощью к юристу, специализирующемуся по вопросам недвижимости! Юридический отдел ООО «Жилсервис-НН».
Телефон: 295-55-08 Часто встречаются ситуации, когда сложные вопросы мы пытаемся решить самостоятельно, не обращаясь к помощи специалистов. В данном случае Надежда Ивановна занималась чем угодно, но только не решением основного вопроса – отводом земли в установленном законом порядке с последующей легализацией самовольного строения.
Право на бесплатноеполучение данного земельного участка Надежда Ивановна имеет такое же, как и все остальные жители города, то есть, на сегодняшний день, никакого. Наличие самовольной постройки на не отведенном участке значения не имеет.
Бесплатная раздача земли закончилась давно и касалась она только тех граждан, которые имели индивидуальные жилые дома на участках, отведенных до 1 марта 1990 года. То есть, до того момента, когда был опубликован закон о приватизации.
В п. 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ (в настоящее время утратил силу) говорилось, что, если у человека было право бессрочного пользования землей, то он один раз имеет возможность воспользоваться правом бесплатной приватизации этого участка. Соответственно, органы местного самоуправления согласно ст.
222 ГК РФ могут потребовать снести за свой счет данное строение. Помимо этого, виновные в самовольном возведении несут также административную ответственность.
На признание права собственности на строение до решения земельных вопросов рассчитывать не стоит. Какой же выход из данной непростой ситуации?
Закон допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на такое строение при условии, если лицу, осуществившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, данный участок будет в установленном порядке предоставлен под возведенное здание. Однако выделение участка не должно входить в противоречие с градостроительным планом (может быть, на этом месте предполагалось строительство дороги, газопровода или других объектов), а также нарушать права и законные интересы третьих лиц.
Кроме этого, выделение участка происходит на общих основаниях. То есть, претендовать на него может любой.
Новый Земельный кодекс РФ требует, чтобы продажа участков в собственность проходила на торгах. Аренда на земельные участки оформляется по другой схеме и может быть предоставлена без проведения торгов, аукционов и конкурсов.
Возможно, в данной ситуации лучше попытаться заключить договор аренды, затем легализовать самострой и потом уже воспользоваться исключительным (преимущественным) правом собственника жилого дома для приватизации земельного участка согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Сергей Левшин, директор ЮК «Меридиан-недвижимость». Телефоны: 413-55-21; 419-28-25
16.08.2013.