Офисная недвижимость: очередной виток развития
Рынок недвижимости на современном этапе динамично формируется. Соответственно, появляются новые понятия, создаются новые классификации: по назначению, доходности, качеству и иным свойствам объектов недвижимости.
Рассказать об этом подробнее мы попросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву. - Офисная недвижимость – это нежилая недвижимость, которая арендуется либо приобретается компаниями, оказывающими различные виды услуг на рынке или торгующих какими-либо товарами. Вместе с тем офисные помещения не предназначены ни для организации массовой торговли потребительскими товарами, ни для производства этих товаров или услуг, связанных с применением производственного оборудования.
Классификация офисной недвижимости появилась сравнительно недавно. Ее создатели – четыре крупнейшие консалтинговые агентства Москвы.
Соответственно, и параметры были подобраны на основе московской офисной недвижимости. Но я абсолютно не согласна с теми экспертами, которые утверждают, что для регионов надо вводить иную классификацию.
Это только приведет к путанице. Ну, допустим, нет в регионе всех классов офисной недвижимости, какие есть в Москве, тогда так и надо сказать.Создатели классификации договорились учитывать двадцать параметров офисных помещений.
Если помещение соответствует любым шестнадцати параметрам, то его класс будет «А», если меньшему количеству параметров, - то, соответственно, «В», «С», «D», «Е». Классы «А» и «В» впоследствии были градуированы далее ради более точной оценки их качеств.Офисные центры оцениваются по техническому оснащению, планировке, наличию парковочных мест, а также подготовленности управляющей компании, которая занимается обслуживанием. - В чем различие регионального рынка офисной недвижимости от московского? - Москва предъявляет высокие требования к офисной недвижимости и входит в тройку самых дорогих городов мира по стоимости офисов.
В регионах, в том числе и в Нижнем Новгороде, все гораздо скромнее. Региональный рынок офисной недвижимости отличается от московского еще и с точки зрения арендаторов.
В столице среди арендаторов очень много иностранных компаний, как из дальнего, так и ближнего зарубежья. У нас иностранных арендаторов относительно немного, а их роль как бы играют представительства московских и питерских компаний.
Первые этажи очень любят арендовать банки. Но массовый спрос на местном рынке офисной недвижимости поддерживают в основном нижегородские фирмы. - Как офисная недвижимость распределяется территориально? - Поскольку офисная недвижимость ценится в первую очередь по своему местоположению, неудивительно, что офисы тяготеют к исторически сформировавшемуся деловому и административному центру.
Примерно 44 процента офисных площадей сегодня находятся в Нижегородском районе и даже, более того, в исторической части этого района. Наблюдается тенденция к строительству офисных зданий и переносу офисов в заречную часть города.
Понятно, что стоимость аренды там ниже, чем в центре. Но более всего подальше от центра деловых людей сегодня гонит проблема парковки.
Доступность подъезда к офисному центру сейчас выходит едва ли ни на первый план при определении месторасположения офиса. В центральной части Нижнего Новгорода подъезды к офисным центрам чрезвычайно затруднены. - Что можно сказать о рынке офисной недвижимости в районах области? - Понемногу начинает развиваться рынок офисной недвижимости в таких городах, как, например, Дзержинск, Выкса.
В том и другом городе есть по три известных офисных центра. Естественно, уровень арендных ставок намного ниже, чем в Нижнем Новгороде.
В районах офисные центры представляют собой реконструированные здания, и они меньшего формата по сравнению с офисными зданиями в областном центре. - Чем чаще всего характеризуется спрос на объекты офисной недвижимости в Нижнем Новгороде? - Характеристика спроса в регионе, конечно, имеет свои особенности. Московским арендаторам очень важен имидж, и они готовы платить сколько угодно, чтобы сидеть в престижном офисном центре, оригинально названном и расположенном в месте, очень привлекательном, с точки зрения офисной недвижимости.
А вот региональные арендаторы очень чувствительны к уровню арендных ставок, об этом свидетельствуют опросы, которые проводила наша организация среди нижегородских арендаторов офисной недвижимости. Когда мы спрашивали наших респондентов о том, что может заставить их переехать в другой офисный центр, как правило, большинство указывали на значительное повышение арендной ставки при неизменности уровня удобств.
Поэтому, дабы арендаторы не стремились поменять местоположение своей конторы, собственникам офисных центров стоит проводить гибкую арендную политику и не рисковать, резко повышая стоимость аренды. - Татьяна Ивановна, а кто они – инвесторы, вкладывающие сегодня деньги в нижегородскую офисную недвижимость? - Сегодня основными инвесторами, которые вложились в строительство офисной недвижимости, являются наши нижегородские застройщики. Финансируется строительство, как правило, из нескольких источников: банковские займы, долевое участие частных лиц, о чем сторонним наблюдателям не всегда известно, и собственные средства застройщиков.
Так были построены несколько довольно крупных офисных центров: «Две башни», «Теледом», «Столица Нижний», «Лондон» и другие. Такие глобальные проекты, как торгово-офисные центры «Лобачевский Плаза» и «Центр международной торговли», которые откроются в этом году, тоже строят местные инвесторы.Проявляется интерес и московских инвесторов к возведению офисной недвижимости в Нижнем Новгороде.
Однако пока они все же инвестируют средства в основном в торговую недвижимость. - Что предпочитают девелоперы: продать офисное здание целиком, по частям, или сдавать его в аренду? - На нижегородском рынке офисной недвижимости отдельно стоящие офисные здания, как правило, находятся в собственности одной компании, а значит, предельно ясно, с кем вести переговоры об аренде и техническом обслуживании. Впрочем, сейчас практикуются и продажи офисных площадей этажами.
Примером может служить офисный центр на улице Горького – «Пентхаус Палас». Продавались площади и в офисном центре на улице Керченской.Естественно, если собственник не собирается заниматься эксплуатацией здания, он попытается его продать целиком.
К примеру, летом прошлого года была заявлена продажа центра «Две башни» с сохранением существующих арендных отношений.Но в основном помещения в офисных центрах сдаются застройщиками в аренду. Сроки окупаемости офисных помещений зависят от размера офисного центра и затрат на его возведение.
Разумеется, если здание было реконструировано, то затраты окупятся быстрее, чем в случае строительства нового офисного здания. Также понятно, что чем больше здание, тем больше времени потребуется на его окупаемость.Отдельный сегмент рынка офисной недвижимости – встроенные помещения.
Они и арендуются, и покупаются. На этом рынке сопровождение сделок купли-продажи, как правило, осуществляют риэлторские агентства.
Часть местных инвесторов вкладывают средства в такую недвижимость. Встроенные офисы представляют собой переоборудованные квартиры на первых этажах, переведенные вначале из категории жилого помещения в нежилое.
Также это могут быть помещения, изначально запроектированные под офисы в новостройках. - Сколько строится в Нижнем Новгороде офисных помещений? - В 2007 году было введено в строй 27,5 тысячи квадратных метров офисных помещений в отдельно стоящих бизнес-центрах. За этот же период в новостройках города были сданы в эксплуатацию примерно 48,5 тысяч квадратных метров нежилых помещений.
Часть из них, несомненно, станет офисами.В текущем году ожидается громадный объем ввода в эксплуатацию офисных помещений – примерно 190 тысяч квадратных метров в новых офисных центрах. До этого самым богатым годом по увеличению офисных площадей был 2005-й.
Однако тогда же вырос и еще один показатель, характеризующий офисные центры, – коэффициент пустующих помещений, он достиг 8 процентов. Между тем нормой считается уровень не выше 4 процентов.
Такой допуск закладывается на заезд-выезд арендаторов. Превышение этого уровня – неприятный сигнал для инвесторов.
Такая ситуация заставляет задуматься: а стоит ли вкладывать деньги в этот проблемный рынок. Поскольку компенсировать потерю доходов в этом случае приходится повышением арендных ставок, могут возникать дополнительные проблемы с арендаторами.Впрочем, в дальнейшем ситуация выправилась, и в 2007 году коэффициент пустующих помещений соответствовал уровню 1,5-2 процента, пока такая же ситуация и в текущем году.
Спрос сегодня держится на уровне чуть выше предложения, и это благоприятно для собственников офисных центров. - Как развивается ценовая ситуация? - Средний рост арендной ставки по Нижнему Новгороду в 2007 году, если сравнивать с предыдущим годом, составил примерно 21,4 процента. В нагорной части города средняя стоимость аренды в 2007 году составляла 746 рублей за квадратный метр, в заречной части – 506 рублей за квадратный метр.
Впрочем, есть существенная разница между величинами арендных ставок для помещений разных категорий. Мы учитываем три категории: современные офисные центры, реконструированные офисные центры и офисные центры старого образца, которые не могут предоставить того качества услуг, на какое чаще всего сегодня настроены потенциальные арендаторы.
Арендные ставки помещений перечисленных категорий на нижегородском рынке офисной недвижимости в 2007 году составляли в среднем 1020, 723 и 556 рублей за квадратный метр, соответственно.Сложно пока сказать, как ценовая ситуация станет развиваться далее, насколько значительно поднимутся арендные ставки в целом в текущем году. Несомненно, одно: ввод в строй в этом году новых офисных центров, естественно, изменит общегородские показатели.
Будем смотреть, как это отразится на рынке качественной офисной недвижимости. Светлана Забалуева
18.08.2013.