Дача по цене «лады» - реальность
Спрос на загородные дома понемногу растет. По мнению опрошенных нами экспертов, для этого есть ряд причин.
Во-первых, наконец, цены на рынке загородной недвижимости начинает диктовать рынок, а не неоправданные желания продавца или покупателя. Еще недавно риэлторы сетовали, что сумма запрашивалась «с потолка»: мол, мне нужно отдать внуку миллион, потому меньше, чем за миллион, и не продам.
Сегодня продавцы видят, что по завышенным ценам дома никто не берет, они лежат в базе данных мертвым грузом едва не годами, а жилье по адекватным ценам разбирается гораздо охотнее. И этот аргумент заставляет прислушиваться к мнению профессиональных риэлторов.
Во-вторых, перспективы развития области, строительство канатной дороги делают популярными практически все направления: от северных до южных. В-третьих, у ряда семей появилась возможность использовать для покупки дачи материнский капитал.
В-четвертых, банки идут навстречу клиентам и готовы предоставить ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости. В-пятых, все больше семей задумываются о том, что жизнь за городом более полезна для здоровья.
Однако развитию рынка загородной недвижимости мешает набор проблем. Это и низкая покупательная способность людей (неслучайно востребованы не самые комфортные дома и участки, а самые дешевые).
Это и малая доступность многих мест из-за плохого качества дорог. Это и трудности с подачей электричества, с водо- и газоснабжением.
Молодежь останавливает отсутствие школ, детских садов и магазинов, людей в возрасте - удаленность поликлиник и аптек. После кризиса снизилось число сделок с землей.
В первом полугодии 2011 года специалисты регионального управления Росреестра зарегистрировали 76215 прав на земельные участки, что на 14,6% меньше показателей 2010 года и на 16% показателей 2009 года (в 2009 году - 90685, в 2010 - 89295). Уменьшение доли государственной регистрации прав на земельные участки в службе Росреестра связывают со снижением активности оформления земель сельхозназначения.
За полгода в Управлении было зарегистрировано 22 175 прав на земли сельскохозяйственного назначения (падение на 27,5% к 2010 году, на 49% - 2009 г.), 53 291 право на земли населенных пунктов (падение на 8,3% к 2010 году, рост на 14,8% - 2009 г.), 533 на земли промышленного и специального назначения (рост на 37% к 2010 году, на 86,4% относительно 2009 года). То есть данные Росреестра четко показывают разницу в спросе на землю «пустую» и землю (то есть загородные дома) в деревнях и поселках.
На первую спрос устойчиво снижается с 2009 года, на вторую - колеблется, чутко прислушиваясь к ситуации на рынке. Наибольшее количество зарегистрированных прав на земли сельхозназначения в 2010 году (более 2 тыс.) зафиксировано в Богородском, Борском, Кстовском, Дальнеконстантиновском, Бутурлинском, Лукояновском, Починковском, Тоншаевском и Перевозском районах Нижегородской области.
Наименьшее (менее 200) - в Дзержинском, Ветлужском, Первомайском, Тонкинском, Большеболдинском и Воскресенском районах. Более подробно ситуацию на рынке загородной недвижимости обрисуют наши эксперты.
Ирина Сергеева, менеджер по продажам АН «Монолит», отметила, что ситуация с покупкой домов за городом в этом году активно меняется: - Рынок за полгода оживился. Пусть он не пестрит хорошими предложениями, которые могли бы удовлетворить сегодняшний спрос (обычно люди интересуются земельными участками в 20 км от города с крепкими домами, пригодными для круглогодичного проживания), но все-таки покупатели и продавцы оживились.
Во-первых, активировались покупатели, которые хотят воспользоваться при покупке недвижимости за городом материнским капиталом. Во-вторых, растет спрос на дома стоимостью до 500 тысяч рублей (в радиусе 100 км от Нижнего Новгорода).
Одновременно и подобных предложений на рынке представлено немало. В-третьих, в этом году популярны все направления, даже борское Людей не особо пугают пробки на мосту.
С одной стороны, они научилось планировать время своего въезда и выезда в город. С другой - все более реальны перспективы ввода в действие канатной дороги.
А в будущем планируется строительство еще двух мостов через Волгу. Сейчас на рынке можно найти дома практически по любой цене.
Еще год назад мы не думали о том, что придется делать градацию цен от 100 до 500 тысяч рублей. Например, за 160 тысяч можно купить под дачу приличный дом в Перевозском районе (110 км от Нижнего по приличной дороге), он требует незначительного ремонта).
Активизировался спрос на дачные дома (в садовых товариществах в городе и за городом). Много предложений в ценовой категории 350-450 рублей, чего в прошлом году не было.
Достаточно предложений и в диапазоне от 500 тысяч до 1 млн. рублей, и они стоят покупательского внимания. По нашим наблюдениям, сочетание спроса и предложения примерно равноценно.
Правда, рынок загородной недвижимости уже много лет «болеет» завышенными ценами. Мне кажется, во многом потому, что продажей загородных домов занимаются не очень профессиональные агенты, которые идут на поводу у продавцов.
Хороший агент, идя на встречу с продавцом, знает, как определить реальную цену, как доказать, что именно адекватная цена обеспечивает продажу в течение 3 месяцев. Если говорить о перспективах, то, думаю, сохранятся нынешние тенденции.
То есть основная ставка будет делаться на недорогие дома, пригодные для постоянного проживания и под летние дачи, стоимостью до 1 млн. рублей. Покупать нижегородцы будут не землю в «сырых» коттеджных поселках, которых вокруг Нижнего Новгорода много, а готовые дома в обжитых коттеджных поселках (вот их – недостаточно).
Лариса Ладыгина, директор АН «Новатор» (г. Бор): - Сегодня, я считаю, спрос невелик, а предложений много.
Думаю в ближайшее время мало что изменится в связи с экономической и политической обстановкой в стране. Впрочем, рынок недвижимости непредсказуем.
Мы работаем, используя сайты в Интернете, программу «Центр» и СМИ, которые читает вся Нижегородская область, поэтому к нам часто обращаются по поводу приобретения дешевого жилья и доступных участков и борчане, и нижегородцы. Разброс цен на загородную недвижимость очень большой, потому что она включает и недвижимость в 2 км от города, и в 70 км.
Естественно, что ближе – стоит дороже, что дальше – дешевле. Земельные участки пока большой популярностью не пользуется.
В основном клиенты если и интересуются, то участками площадью не более 20 соток. Дома спрашивают чаще.
Есть желание приобрести и очень дешевое жилье, пусть и далеко, есть спрос и на благоустроенные дома недалеко от города со всеми удобствами. В 2-3 км от города дома продаются по цене 35-50 тысяч за кв.м., а в дальних районах (дер.Плотинки, пос.Чистое поле) просят 10-15 тысяч рублей за кв.м.
Надо учесть, что дешевые дома в основном не имеют удобств. Наибольшим спросом пользуются деревни Овечкино, Задолье, Пичугино, Редькино, Владимирово.
Они расположены рядом с городом, но неподалеку есть лес и река. Дома оборудованы газом, электричеством, водоснабжением.
В районе Пичугино интересен коттеджный поселок с новыми постройками практически бизнес-класса. В остальных клиенты присматривают обжитые участки под строительство своего дома.
Валентина Уварова, заместитель директора АН «Город-загород», тоже обращает внимание на то, что рынок загородной недвижимости очень неоднозначен. - При том, что предложений великое множество, существует неудовлетворенный спрос. Спрос растет на качественное и недорогое жилье.
А его на рынке очень немного. Факторы, влияющие на это, можно перечислять долго, но это уже другая тема.
В основном представлены старые объекты, с плохими дорогами и отсутствием коммуникаций. Цены на них не отвечают их потребительским свойствам.
Рынок предлагает более 30 коттеджных и дачных поселков, но цены в них кусаются. А где можно присмотреться к ценам, напрочь отсутствует инфраструктура.
Вот и остаются большинству желающих исторически сложившиеся деревни и поселки. Если судить о популярности направлений по коттеджным и дачным поселкам, то из более чем 30 продекларированных на рынке 12 относятся к Богородскому и Дальнеконстантиновскому районам, 12 - к Кстовскому району, 8 - к Заволжскому направление, 4 - к Борскому.
Выводы понятны. А вообще спрос обусловлен не только направлением, но и отдаленностью от города, наличием дорог и коммуникаций, большим или меньшим количеством пробок.
Оценка загородных домов очень отличается от оценки городской недвижимости. Приходится учитывать большее количество факторов.
В частности, удаленность от города, наличие ж/д станции, леса или водоема рядом, обеспеченность коммуникациями, а также престижность, качество подведенных путей и т.д. Перспективы загородного рынка, по моему мнению, радужные.
Ситуация напоминает 2004 год, когда началась работа с ипотекой. Очень осторожно, медленно, неуверенно, но все время вперед.
И результат известен. Ольга Слетова, директор АН «Жилищная сфера», пока не видит причин для роста цен на загородном рынке: - Спрос на землю начинает охлаждаться.
Раньше она раскупалась слету. Сейчас практически никому не нужна и начинает тяготить собственников, владеющих десятками гектаров.
Ведь землю сельхозназначения нужно либо обрабатывать, либо перевести ее в статус земли фермерского хозяйства и после начинать строительство коттеджей. Если от земельных участков отпугивает цена (пригодные для строительства угодья в 20-30 км от города могут стоить в пределах миллиона), то растет спрос на садовые домики, расположенные недалеко от Нижнего и даже в пределах 20-40 км.
Однако дороже, чем за 300 тысяч, люди даже хорошую дачу покупать не хотят. Интересуют также дома ценой в 1,5-2 миллиона, пригодные для жилья и не очень удаленные от мегаполиса.
Поскольку у большинства покупателей больших денег нет, они предпочитают взять домик в деревне, но подешевле, чем в престижном месте. Одновременно многие люди хотят, чтобы их дом располагался не на скучной равнине, а имел изюминку: лес, речку, красивый ландшафт.
По нашим наблюдениям, наиболее популярны 3 направления: Богородское (благодаря экологии), Кстовское (играет роль близость к Нижнему Новгороду), Городецкое (рядом находится море). Кстовское направление - одно из наиболее перспективных.
Если Зеленый город уже вошел в состав Нижегородского района Нижнего Новгорода, то аналогичная судьба может быть и у Кстова. Думаю, что прогнозы на осень будут малоутешительны.
В этот период клиенты в основном уже интересуются квартирами. Если ситуация не изменится, то до весны уровень спроса и цен останется на этом же уровне.
Елена Хавкунова, ген. директор АН «Земля и Недвижимость», смотрит на недвижимость за городом, как и ее клиенты, с точки зрения ликвидности: - В радиусе 30 км от Нижнего Новгорода пользуется повышенным спросом загородная недвижимость как для отдыха, так и для постоянного проживания. В этом случае людей интересуют практически любые направления, особенно Кстовское, Богородское и Борское.
Если удаление от областного центра превышает 30 км, то спросом пользуется преимущественно недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания, в приоритете - дома с максимальной степенью благоустройства, населенные пункты с развитой социальной и инженерной инфраструктурой и привлекательными особенностями ландшафта. Таким образом, на расстоянии до 50-60 км от города покупателями активно выступают в основном нижегородцы.
За пределами 100-километрового рубежа спрос, как правило, ограничивается потребностью внутреннего рынка конкретного района, то есть приобретает недвижимость в основном местное население. На сегодняшний день покупатель стал более цивилизован, а, значит, разборчив как по отношению к цене и техническим параметрам объекта, так и к условиям для проживания, имеющимися в данной местности.
В связи с этим, повышенным спросом на рынке пользуются объекты, пригодные для эксплуатации и не требующие финансовых вложений, с круглогодичной доступностью и наличием основных инженерных сетей и коммуникаций. Каждый товар на рынке имеет свою цену, а большинство объектов загородной недвижимости на сегодняшний день, как правило, «не дотягивает» по многим требуемым показателям, необходимым и важным для современного покупателя.
Поэтому решает вопрос только правильно выбранная цена, учитывающая вышеуказанные особенности объекта и местности. В случае, когда цена выбрана верно, объект недвижимости продается за 1-2 месяца, и это считается очень быстро.
Ну а если в цену включены амбиции продавца и другие возможные эмоциональные составляющие, то предположить, когда таковой объект будет продан, сложно, на практике это могут быть месяцы и годы. В итоге сделка происходит только в том случае, если для покупателя удачно совместились такие показатели, как особенности местности, где расположен объект недвижимости, максимальный уровень благоустройства и капитальность строения и, конечно же, объективная цена.
Юрий Медведев, директор ООО АН «Центр Реализации Недвижимости»: - Цены на дома и коттеджи зачастую устанавливаются продавцами субъективно, из расчета вложенных средств, иногда они не соответствуют рыночным реалиям. Но действует общее правило: чем ближе к Нижнему, тем дороже.
Причем оно относится не только к домам и земельным участкам, но и к квартирам тоже. Это видно на примере стоимости жилья в поселке Ждановском и Афонино.
В расчет в этом случае идет уже не столько строение (не важно, что это, пусть даже старенький полуразрушенный дом). Поэтому сложно говорить о конкретных ценах, они весьма индивидуальны.
Самые дорогие места - это коттеджные поселки (допустим, тот же Великий Враг в 15 минутах ходьбы от Кстово, примерно в стольких же - езды до Нижнего.). Дом с землей обойдется здесь от 8 до 15 миллионов рублей.
Но здесь уже роль играет и то, что построено на данном участке. Также один из реализуемых на данный момент коттеджных проектов находится в Безводном.
Но дела здесь идут не так гладко, как до кризиса. Тогда у москвичей Безводное пользовалось повышенным спросом.
Для этого были причины: хорошая экология, красивый вид на Волгу, и цены, по сравнению с Подмосковьем, невысокие. Но сейчас ситуация изменилась, коттеджная застройка здесь притормозилась.
Характеризуя современную ситуацию, хочу отметить, что вырос спрос на землю (по сравнению с весной и летом). Речь идет об участках под ИЖС.
В частности, от 650 тысяч до 1 миллиона рублей придется выложить за участок в 15 соток в Кадницах. Здесь можно возвести дом, в котором можно проживать круглогодично, все технические условия для этого есть.
Отдельно стоит сказать о ценах на дачи в старых садоводческих товариществах в пределах Кстово. Очень часто они просто нереальные, поскольку многие почему-то уверены, что вдруг придет крупный инвестор-застройщик, который эти земли начнет выкупать.
В частности, мне известно, когда участок площадью 6 соток в СТ предлагался за 1 миллион рублей. Но если отъехать чуть подальше, то можно найти аналогичный участок с каменным домом и деревянной мансардой за 20 тысяч.
Такая цена устанавливается в тех случаях, когда хозяева в короткие сроки хотят избавиться от земли. Так что реально в пределах Кстово купить недорогую дачу.
Прогноз. Видимо, цена земли в пределах Кстово будет расти, поскольку город развивается и расширяется.
Относительно стоимости коттеджей могу сказать, что цены вряд ли изменятся, поскольку они и так уже немаленькие. А в целом сейчас восстановились докризисные цены, рынок оживился.
Светлана Салопаева, АН «Домашний Очаг» (г. Кстово): - Жители нашего города главным образом ориентируются на загородную недвижимость, которая сочетала бы в себе сразу две характеристики: она должна находиться недалеко от Кстово, это, во-первых.
А во-вторых, не должна быть дорогой. Особенно такие варианты актуальны для людей, которым необходимо каждый день ездить на работу: весной, летом и ранней осенью, пока не холодно, многие хотят проживать за городом.
Лично я как раз отношусь к такой категории кстовчан. У меня есть квартира в городе, а в этом году сбылась моя мечта – я приобрела дачу недалеко от Волги, в садоводческом товариществе «Прибой», и теперь каждый день наслаждаюсь красотами природы, совмещая это с рабочей деятельностью.
Главным фактором выбора дачи для меня являлось наличие бани и хороших подъездных путей, а не наличие бытовых удобств (вода у нас родниковая, а газ мы привозим с собой). Плюс важное отличие этого места – хорошая охрана.
Кстати, в этом товариществе многие нижегородцы приобретают домики. Если говорить о пенсионерах, то они проводят здесь буквально весь летний период.
Получается фактически вариант второго дома на лето. Те же, кто располагает большими суммами, могут позволить себе и коттеджи, где можно проживать круглогодично.
Популярные места – Безводное, Великий Враг, Михальчиково, Караулово. Эти населенные пункты расположены также недалеко от Кстово.
Пользуются популярностью и домики в деревнях. Они могут быть дешевле других видов загородной недвижимости, но обладают всеми преимуществами проживания на природе, ради которых люди дома и приобретают: наличие рядом водоема, леса с грибами-ягодами.
В этом плане популярно направление в сторону Владимировки. В домах, расположенных в Дальнеконстантиновском направлении, газа может и не быть, зато природа отличная, да и стоят такие дома дешевле: есть варианты и за 300-400 тысяч.
Цены. По сравнению с докризисными временами цены на загородную недвижимость упали сильно, но сейчас держатся на постоянном уровне.
Ощущается стабильный спрос, который, думаю, будет расти (это современный тренд – приобретение загородной недвижимости), а, вместе с ним, и цены. Ольга Сазанова (ИП Сазанова, Богородск): - Современный тренд таков, что многие готовы приобретать дома для постоянного проживания в Богородске, и для реализации этой цели даже продавать квартиру.
При этом запросы покупателей и продавцов разнятся: найти подходящие варианты за те суммы (как правило, до 1,5 миллиона рублей), которые готовы выплачивать покупатели, не так просто. За указанную цену можно приобрести деревянный дом небольшой площади с газом, светом и водой, в то время как многие покупатели настроены на приобретение дома каменного.
Если взять район, то здесь цены существенно ниже, чем в Богородске. Но бывают и исключения.
Например, недавно мы продали деревянный дом недалеко от Нижнего за 1 миллион рублей. Но при нем был большой участок земли – 37 соток.
А так дома в деревнях стоят по 500, по 700, по 800 тысяч. Потенциальные покупатели их смотрят, но мало кто берет. Недавно мы продали дом за 250 тысяч, но это край географии.
В более престижных местах (например, Кудрешки, Дубенки) и цены выше. Но там лучше и коммуникации – есть дороги, газ, вода, свет.
Недавно я узнавала о стоимости дома в Дубенках: за 20 квадратных метров продавцы хотят 1 миллион 300 тысяч рублей. Хочу отметить, что желание торговаться вскрывает истинные намерения продавцов: кто хочет продать, двигается по цене, а кто нет, цену не меняет.
Впрочем, сейчас многие хотят приобрести землю, чтобы построить то, что действительно необходимо. Реальная стоимость сотки земли – порядка 25 тысяч рублей.
Средний размер желаемого участка – 10-15 соток. Вот и считайте, во сколько обойдется желание построить собственный загородный дом: небольшой сруб (50-60 квадратных метров) около 450 тысяч, плюс земля 250-300 тысяч.
Прогноз. Цены, думаю, буду расти, хотя бы в пределах инфляции.
Но, конечно, давать прогнозы сейчас непросто. Справка Они влияют на спрос: 1. Местонахождение.
Учитываются удаленность от города (желательно не далее 30 км), экологическая чистота и престижность зоны. Важно и качество участка: предпочтительно, чтобы он был прямоугольной формы, ровный, в разумном удалении от шумной трассы или железной дороги.
2. Наличие коммуникаций (дороги, газ, свет, водопровод, канализация). Как показывает практика, там, где коммуникации подведены, дома и строятся «веселее», и продаются быстрее.
3. Соотношение площади участка и площади дома - важный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость коттеджа. Самое оптимальное соотношение – дом 150 кв.м. и участок 8 соток, дом 350 кв.м– участок 15 соток.
4. Качество дома: материалы, из которых он построен (деревянный или щитковый, кирпичный или из бетонных блоков), общая площадь (70 кв.м – недостаточно, 150-300 – оптимально, больше – избыточно, потому стоимость квадратного метра ниже). 5. Проектные решения, архитектурные достоинства дома прямого отношения к стоимости не имеют, но влияют на время экспозиции: красивый и удобный дом быстрее купят. «Замок» с готическими башенками в стиле 90-х сейчас с трудом находит покупателя. Подготовили Наталья Чернышева Елена Шевцова
18.08.2013.