Что будет с ценами на жилье нижнего новгорода в 2013 году
Эксперты называют те факторы, которые обычно оказывают наибольшее влияние на рынок. Добавь ниточку ипотеки - увеличится спрос и вырастет цена.
Подними платежеспособность - увеличится спрос и цена. Дерни за ниточку налога - спрос снизится.
Но похож ли вторичный рынок жилья на послушную марионетку? Все ли так просто, и, главное, есть ли у этой марионетки кукловод?
Или ниточки дергаются так хаотично, что предсказать движения рынка невозможно? Давайте посмотрим, какие факторы обычно аналитики причисляют к основным, влияющим на рынок.
А потом посмотрим на доводы нижегородских специалистов, не понаслышке знакомых с рынком недвижимости. Великолепная пятерка Если уйти от макроэкономических показателей и спуститься на землю, то в реальной жизни на состояние рынка недвижимости, на активность покупателей и число сделок влияют примерно пять причин.
Цена. Именно она в конечном итоге определяет активность всех игроков рынка.
При резких колебаниях стоимости рынок фактически замирает, а стабильность цен на недвижимость стимулирует активность среди продавцов и покупателей. Соотношение спроса и предложения.
Мы помним, как после кризиса растаял спрос на дорогие квартиры большой площади. Что в итоге?
Большинство застройщиков начали возводить квартиры эконом-класса площадью около 30 кв.м. Сегодня недостаток комфортного жилья провоцирует рост цен на качественную недвижимость.
У подорожания есть один главный стопор - уровень доходов населения. Ведь если у людей нет денег, им не на что купить товар.
Однако традиционный расклад изменила ипотека. Ипотека.
В последние годы ее часто называют одной из причин роста цен на недвижимость. Благодаря кредитам, жилье смогли приобрести те, кто прежде не мог выплатить всю стоимость квартиры сразу.
Однако в наступившем году, ипотечные кредиты, скорее всего, будут дорожать. Соответственно, они станут менее доступны большинству и потеряют часть своего влияния на рынке жилой недвижимости.
Доходы населения. Уровень доходов большинства оставляет желать лучшего.
Определенная стабильность экономики, низкий уровень безработицы, обещания правительства о повышении зарплаты бюджетникам внушают некоторые надежды. Рост инфляции, повышение налогов на бизнес эти надежды рассеивают.
Поэтому, наверное, без ипотеки улучшить свои жилищные условия могут единицы. А рост ипотечных ставок и отсутствие реальных альтернативных финансовых инструментов для покупки жилья, привели к тому, что в конце 2012 года, вместо традиционного ажиотажа на рынке недвижимости, число сделок было достаточно скромным.
Новшества в законодательстве. Налог на роскошь, налог на имущество, о которых говорят уже несколько лет, могут существенно изменить сложившуюся картину.
Как только содержание «инвестиционной» квартиры окажется дороже ожидаемой прибыли, как только расходы на оплату ЖКХ начнут проедать брешь в кармане, рынок пополнится новыми - и не столь дорогими - предложениями. Колебания валютного курса.
Этот фактор более важен для стран, где стоимость недвижимости привязана к валюте. В России цены на квартиры могут покачнуть лишь мощные валютные штормы.
Три мнения Татьяна Романчева, директор"Нижегородского центра научной экспертизы": - Одним из важнейших факторов, влияющим на стоимость жилья, является конъюнктура рынка, т.е. соотношение спроса и предложения. В свою очередь, спрос и предложение зависят от уровня жизни населения, от его платежеспособности.
А уровень жизни людей напрямую связан с экономическим состоянием страны. Что касается спроса, то он продолжает расти.
И наличие большого количества ипотечных программ только увеличивает платежеспособный спрос, особенно это касается молодых семей. Причем если раньше люди боялись кредитования в силу различных обстоятельств (высокий процент, страх остаться без работы и проч.), то сейчас эти страсти улеглись, и люди стали чаще брать ипотеку.
В кризис замедлился ввод жилья на первичном рынке, и мы до сих пор не имеем того количества ввода, который был до 2009 года. За 2012 год было введено около 400 тысяч кв.м жилья (официальные данные нижегородского комитета по статистике будут представляться позже).
Поэтому рост стоимости жилья на вторичном рынке опережает рост стоимости на первичном рынке. Средняя цена на первичном рынке на конец 2012 года составила 52755 рублей за кв.м, а на вторичном - 62432 рубля за кв.м.
В среднем за год на первичном рынке цены поднялись на 17,3%, на вторичном - на 22,5%. То есть рост цен на вторичке достиг практически докризисного уровня.
Необходимо, правда, учитывать, что обычно при прогнозах цены рассматривают как среднюю величину. На самом деле картина намного разнообразнее.
Жилье разной категории имеет разные перспективы, и «народная стройка» явно не будет расти в цене так, как современное жилье. Помимо платежеспособности населения и соотношения спроса и предложения, на рынке вторичного жилья могут сказаться такие факторы, как рост услуг ЖКХ (по некоторым прогнозам, они увеличатся процентов на 15) плюс вероятное повышение налога на имущество.
Пока, конечно, никто из-за больших налогов и высокой стоимости коммунальных услуг квартиры на рынок не выбрасывает, однако сбрасывать со счетов такую возможность не стоит. По нашим данным, рост предложения на вторичном рынке жилья за 4 квартал 2012 года по отношению к 4 кварталу 2011 года составил 34,1%.
Это говорит о том, что рост цен на вторичном рынке, возможно, стабилизируется. В Нижнем Новгороде существует еще одна особенность, которая может сказаться на цене квартир вторичного рынка.
Пока нижегородцы улучшают жилищные условия, увеличивая количество квадратных метров на одного человека. Но нужно учитывать, что мы находимся в пятерке самых вымирающих городов-миллионников мира.
И количество квартир, оставшихся после умерших, сегодня сравнимо с количеством вновь построенного и введенного в строй жилья. Впрочем, этот фактор вряд ли проявится в 2013 году.
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»: - Особенности развития рынка недвижимости и отдельных его направлений волнуют и тех граждан, которые желают улучшить свои жилищные условия, и тех, чей интерес к недвижимости определяется инвестированием, как инструментом вложения средств. Я бы выделила несколько факторов, влияющих на развитие вторичного рынка недвижимости в Нижегородской области.
1. Цена. Она является одним из главнейших показателей рынка, определяющих активность всех его участников.
Ведь изменение цен на жилье, будь то спрос или падение, обязательно находит отклик. Так, при резких колебаниях стоимости, рынок фактически замирает, в то время как равновесное положение цен на недвижимость стимулирует активность среди продавцов и покупателей.
Стоимость вторичного жилья по-прежнему остается завышенной. Скорее всего, текущая ситуация сохранится и в 2013 году.
С высокой долей вероятности можно предсказать рост цен. Инфляция и высокий спрос не позволят ценам опуститься.
И, пока спрос будет аналогичным тому, что мы наблюдали в 2012 году, недвижимость продолжит дорожать и в 2013-м. 2. Развитие первичного рынка недвижимости.
Если количество новостроек будет расти, если нижегородцам представят много разнообразных квартир, уравновесится соотношение спроса и предложения, на рынке сложится более спокойная ситуация В 2012 году появились продажи в новостройках и в элитном сегменте, и в сегменте эконом-класса. Люди готовы платить за новое комфортное жилье.
Пока, правда, цены на квартиры эконом-класса продолжают расти. 3. Ипотека.
Скорее всего, в 2013 году ипотека продолжит дорожать, о чем заявляют эксперты в области ипотечного кредитования. На сегодняшний день у рынка ипотеки в России довольно большие перспективы, поскольку пока он недостаточно развит с точки зрения разнообразия продуктов и в области рефинансирования кредитов.
При условии более-менее благоприятного развития ситуации на финансовом рынке, потенциал ипотечного кредитования достаточно велик. 4. Доходы граждан.
Эксперты оценивают, что по итогам 2012 года покупательская активность выросла по сравнению с 2011-м на 10-15%. По прогнозам, в 2013 году прирост останется на том же уровне.
На стоимость вторичного жилья будут влиять, скорее, общеэкономические факторы, чем макроэкономические. По большому счету, сегодняшний рынок большее зависит от потребительского поведения, изменения предпочтений, развития запросов людей, чем от внешних факторов типа мирового кризиса.
Следует также помнить, что цены регулирует рынок. Пока есть спрос, будет и предложение. В целом, скорее всего, на рынке воцарится некоторое равновесие.
Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»: - На рынок жилья, в том числе вторичного, влияет общее состояние экономики, в первую очередь - цены на нефть и, как следствие - наличие или отсутствие денег. Все остальные факторы - уже производные.
Если в экономике есть деньги, идет активное кредитование, развиваются другие бизнесы, где люди зарабатывают и приходят со своим деньгами на рынок недвижимости. Если денег на рынке нет, происходит отток покупателей.
Сначала прекращаются сделки вообще, потом с временным лагом в 6-9 месяцев происходит снижение цен. И, когда достигается нижняя равновесная точка, рынок возвращается к активности.
Это негативный сценарий, но в 2013 году он вряд ли реализуется. Поэтому, наверное, можно рассчитывать на определенную стабильность на фоне замерших цен и количества сделок.
Возможно, число сделок будет меньше, чем в 2012 году. В конце года мы уже заметили снижение активности покупателей после того как повысились процентные ставки по ипотеке.
А при ограниченной ликвидности (т.е. при дефиците «длинных денег») рост процентных ставок по ипотеке неизбежен. Поднимая ставки, банки учитывают риски, связанные с невозвратом кредитов, и заранее отсекают потенциальных ненадежных заемщиков.
Колебания валютного курса последние 6 лет на рынок недвижимости не влияли, поскольку рынок рублевый. На колебания в пределах 10% можно практически не обращать внимания.
И только если рубль девальвируют до 40 рублей за доллар (а такая вероятность сохраняется), это может сказаться на цене квартир. Рынок вторичного жилья независим и от инфляция (если она сохранится в тех же рамках).
Другое дело, что покупательная способность рубля и доллара уменьшается. Поэтому, если в рублях цена квадратного метра растет, то при переводе ее в килограммы мяса или картошки появляются сомнения в том, как она меняется.
Налог на недвижимость в ближайший год-два не введут, других законов, связанных с недвижимостью, пока не предвидится. Значит, законодательство на рынок недвижимости в 2013 году не повлияет. Елена Шевцова Иллюстрация фотобанк Лори См. также Мониторинги, Обзоры рынка
18.08.2013.