Рынок ипотеки: к чему мы идем?
Рынок ипотеки: к чему мы идем?Ответы на этот вопрос обсудили участники регионального форумаПервый региональный форум профессиональных участников рынка недвижимости и ипотеки «Ипотека в России – тенденции и перспективы» состоялся в Нижнем Новгороде на прошлой неделе в конференц-зале гостиницы «Центральная». Организаторами форума стали Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ), Система поддержки ипотечных брокеров «ПростоИпотека» и территориальный центр НЛСИБ в Нижнем Новгороде – Школа творческих технологий «Открытие».
Мероприятие было представительным, в нем приняли участие более 130 организаций – банков и агентств недвижимости. Насыщенной была программа форума.
В день пленарных заседаний с обзорным докладом о кризисе мировой ипотеки выступил председатель НЛСИБ В. Лопатин. Член правления «Городского ипотечного банка» (Москва) И. Жигунов, сделал доклад «Новые реалии российской ипотеки».
Экспертными оценками итогов, тенденций и перспективы рынка ипотеки в Нижегородском регионе с участниками форума поделились С. Олонцев (банк «ВТБ24»), И. Курицин (банк «Союз»), М. Лебедев (НБД-банк), Л. Демина (банк «Петрокоммерц»). Председатель ЖНК «Жилищная инициатива» группы компаний «Роскредит» С. Аверина сделала доклад об использовании новых финансовых институтов и инструментов при приобретении жилья на заемные средства. «Рынок недвижимости: итоги, тенденции и перспективы» – так назывался доклад, который предложила аудитории директор Центра научной экспертизы Т. Романчева.
Логичным завершение форума стал доклад администратора системы «ПростоИпотека» И. Минвалеевой о взаимных требованиях и ожиданиях профессиональных участников рынка ипотеки.Участники форума работали в трех секциях, которые были организованы в формате «круглого стола». Специалисты обсудили такие темы, как уроки масштабного кризиса на рынке ипотеки зарубежных стран с точки зрения российских банков, взаимодействие профессиональных участников рынка ипотеки, а также тему соотношения покупательских предпочтений клиента и реальных возможностей заемщиков.Еще все впередиВыступавшие участники форума неоднократно отмечали, что улучшение жилищных условий – одна из сложнейших проблем для современного россиянина.
Поэтому её обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Тем более что приобрести жильё без использования заёмных средств могут позволить себе немногие.Прозвучала и такая информация: ипотечное кредитование в России составляет только 0,3 процента от внутреннего валового продукта (ВВП).
Рост розничных кредитов в последние годы был вызван в основном расширением потребительского кредитования. На ипотеку сегодня приходится порядка 3 миллиардов долларов или менее 10 процентов от общего объёма розничных кредитов, в то время как в Европе объём выданных кредитов составляет порядка 70 процентов ВВП, а в США – 50 процентов.В конце 2007 года объём ипотечного кредитования в России достиг 7 миллиардов долларов, а в 2008 году прогнозируется увеличение до 12 миллиардов долларов.
Ипотека, по мнению участников рынка, вытесняет другие виды банковских кредитных продуктов из общего бизнеса по кредитованию физических лиц.Российский рынок жилищного ипотечного кредитования становится одним из наиболее быстро растущих и привлекательных сегментов розничного банковского бизнеса. Количество банков, предлагающих ипотечные программы, постоянно увеличивается, и сейчас практически каждый второй банк готов предложить услугу по ипотечному кредитованию.
Сегодня кредиты на покупку жилой недвижимости в Нижегородской области предоставляют более 70 банков. В области действует 270 ипотечных программ.
Подавляющее большинство региональных банков работают по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).Однако быстрый рост объёмов выдаваемых кредитов и усиливающаяся конкуренция требуют качественно нового подхода для успешного долгосрочного развития на ипотечном рынке.Рынок растетПо данным банка «ВТБ24», доля жилищных кредитов в общей задолженности населения к 1 октября 2007 года составила 23,4 процента. В 2008 году эта доля увеличится до 30 процентов.Эксперты «ВТБ24» сослались на ЦБ РФ, который распространил информацию о том, что за 9 месяцев 2007 года рынок ипотеки вырос на 88 процентов по сравнению с таким же периодом предыдущего года и составил 24,9 миллиарда долларов.
Текущие темпы роста позволяют специалистам «ВТБ24» прогнозировать, что в 2008 году активный рост рынка продолжится при некотором снижении темпов. Прогнозируемый объем рынка в 2008 году – 54 миллиарда долларов.Естественно, такие же тенденции характерны и для нижегородского ипотечного рынка.
По данным специалистов «Городского ипотечного банка», объем выдачи кредитов на региональном рынке ипотеки достиг в 2007 году 9,5 миллиарда рублей. То есть рынок ипотеки в Нижегородской области вырос по сравнению с 2006 годом почти в три раза (3,3 миллиарда рублей).
Прогноз аналитиков банка на 2008 год: региональный рынок ипотеки «прибавит» еще до 50-60 процентов.Аналитики «ВТБ24» отметили, что в 2007 году в стране сохранилась тенденция роста объемов жилищного строительства. За 9 месяцев 2007 года объем жилищного строительства в РФ по сравнению с аналогичным периодом 2006 года вырос на 31 процент.
По итогам 2007 года объем жилищного строительства в стране составил 60,4 миллиона квадратных метров, превысив прогноз в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на 4 миллиона квадратных метров. При этом в 2008 году тенденция к увеличению доли ипотечных сделок на рынке жилья будет усиливаться.
К концу 2007 года на рынке ипотеки наблюдалось повышение процентных ставок. Причину эксперты «ВТБ24» видят в дестабилизации мировых финансовых рынков.
При этом большинство повышений процентных ставок были непубличными. Впрочем, не все банки подняли процентные ставки, некоторые сохраняли их на прежнем уровне, заняв выжидательную позицию.
Сегодня практически все ключевые игроки на ипотечном рынке уже имеют в арсенале продуктовую линейку, включающую в себя «локомотивные» продукты: «Готовое жилье», «Строящееся жилье», «Кредит под залог имеющейся жилой недвижимости». Несмотря на затишье в начале 2008 года (банки ждали, как заемщики отреагируют на изменение условий), в настоящее время уже понятно, считают эксперты «ВТБ24», что спрос на ипотечные кредиты не только не снизился, но и будет расти на протяжении всего года.
По их мнению, в текущем году банки-лидеры не намерены сбавлять темпы.Неизменно одно – психология заемщикаСпециалисты банка «Сосьете Женераль Восток» (BSGV) поделились своими выводами относительного того, как менталитет и информированность заемщика влияют на его выбор. Была приведена такая статистика: если взять за 100 процентов количество одобренных банком кредитов, то выданные кредиты составят 40 процентов от их количества.
По правилам банка, заемщик может подбирать квартиру в течение четырех месяцев после одобрения. Иными словами, клиенты банка располагают достаточно длительным периодом времени, чтобы подыскать подходящую квартиру и получить заем.Тем не менее, часть клиентов, у которых есть положительное решение банка, так и не доводят дело до получения кредита.
По мнению специалистов, это происходит по нескольким причинам. Некоторые клиенты подают документы сразу в несколько банков.
И после положительного решения выбирают наиболее приемлемые для себя условия. Например, один заемщик перешел в другой банк из-за того, что ему предоставили большую сумму кредита, другой – в связи с тем, что продавец настаивал на получении денежных средств до регистрации в ФРС.Бывают и такие случаи, когда заемщик недооценивает условия получения кредита, которые имеют значение для минимизации рисков.
Был приведен пример. Страховая компания начислила очень высокий тариф заемщику, которому было 55 лет, и его работа была связана с риском для жизни.
После этого заемщик перешел в другой банк, который не требовал оформить полис страхования жизни и риска потери трудоспособности, хотя ставка по кредиту в другом банке была выше. Случается и так, что заемщики, у которых невысокая платежеспособность, не успевают взять ипотечный кредит в связи с тем, что за то время, пока подбирается квартира, стоимость ее вырастает.
Даже если стоимость вырастет ненамного заемщик с невысоким доходом, у которого сосчитана каждая копейка, теряет возможность получить ипотечный кредит и купить квартиру. Противоположный случай с таким же результатом относится к заемщикам с высоким доходом, у которых есть выбор: покупать квартиру в кредит, а имеющиеся денежные средства выгодно инвестировать, или покупать жилье полностью за свои собственные средства.
Один из таких заемщиков получил одобрение банка, а затем решил все-таки покупать квартиру за свой счет.Как же можно избежать впустую потраченного времени сотрудников банка? По мнению специалистов BSGV, в двух последних случаях, можно надеяться, что время потрачено не впустую, так как, если клиенту понравилось обслуживание в банке, он может порекомендовать банк своим знакомым, либо придет еще раз сам за другим банковским продуктом.
А вот в других случаях можно лишь говорить об уменьшении количества подобных клиентов за счет профессионального и быстрого обслуживания.В любом случае задача сотрудника банка понять проблему заемщика и предложить наиболее оптимальный вариант ее решения. А самый верный способ избежать впустую потраченного времени как банка, так и заемщика – это помощь ипотечного брокера, который подберет клиенту ипотечную программу, максимально соответствующую его ситуации.
Кстати, по данным аналитиков «Городского ипотечного банка», уже сейчас примерно 30 процентов сделок на российском рынке ипотечных кредитов совершаются с участием ипотечных брокеров. Догоним и перегонимВ настоящее время ситуация на рынке ипотечного кредитования в Нижегородской области, как по всей России, меняется достаточно быстро.
И те российские банки, которые не смогут к переменам адаптироваться, по мнению экспертов-участников форума, могут проиграть на рынке ипотечных кредитов западным конкурентам, активно осваивающим этот финансовый сегмент.Вместе с тем, российские коммерческие банки на пути внедрения технологических инноваций имеют преимущество перед западными конкурентами. Пятилетнее отставание (по подсчетам аналитиков) от мировых лидеров позволяет российским банкам избежать ошибок, сделанных западными банками, а также выбрать и адаптировать к собственным проблемам отработанные и проверенные практикой инновационные решения.В будущем безусловным преимуществом будут обладать банки, которые смогут реализовать постоянный механизм создания инноваций, анализируя всю совокупность внутренних бизнес-процессов, а также изменяющиеся внешние факторы влияния.Подготовила Светлана ЗабалуеваБлагодарим организаторов форума за предоставленные материалы, которые легли в основу этой публикации
16.08.2013.