Эксперты: особняк за рубль или проблема на миллион?
Программа льготной аренды столичных особняков «1 рубль за квадратный метр в год», принятая Департаментом культуры столицы в отношении памятников архитектуры и объектов культурного наследия столицы, действует уже больше года. О том, кому интересно данное предложение, о его преимуществах и недостатках, а также об экономике проекта, рассказывают специалисты компании Praedium.Дефицит особняковКачественныеособняки являются таким же штучным товаром на рынке офисной недвижимости, как иофисы небольших метражей в бизнес-центрах высокого класса.
Найти в аренду качественный офисный особняк сложно. Этосвязано с ограниченностью предложения, низкой ротацией арендаторов,неудовлетворительным состоянием здания и внутренних коммуникаций предлагаемыхобъектов, отмечают эксперты.
Востребованныеособняки обычно сдаются по долгосрочным договорам аренды и освобождаются редко.Это связано со спецификой целевой аудитории. Представительства западныхкомпаний, банковские и инвестиционные структуры, формирующие основной спрос на офисныхособняков, ориентированы на длительную аренду.Еслиучесть низкое качество предлагаемых особняков, зачастую отсутствие центральныхинженерных систем и неприглядный внешний вид (вне зависимости от того,относятся они к памятникамкультурного наследия или нет), то круг ликвидных объектов сужается до минимума.Кому этоинтересноОсновноймотив для инвестора проекта особняка «1 рубль за квадратный метр в год» – получение «нишевого»продукта в ЦАО, который все 49 лет будет востребован на рынке и будет расти вцене, Даже при возможных кризисных явлениях ценовое падение поособнякам будет минимальным, а восстановление – максимально быстрымотносительно прочих сегментов рынка коммерческой недвижимости.
К тому жеособняк, являющийся памятником архитектуры, застрахован от сноса и постройки наего месте, к примеру, жилого комплекса, что также минимизирует риски. ПроектДепартамента культуры интересен определенной группе инвесторов, уже владеющих портфелемпроектов и желающих диверсифицировать вложения в недвижимость.
Цель приобретения может быть как инвестиционная (получение доходаот сдачи в аренду), так и для последующего использования под собственные нужды (либосовмещения двух вариантов) после реставрации.ИтогиДлягорода проект интересен с точки зрения сохранения и поддержания памятникакультуры при минимальных затратах на реставрацию объекта. В 2012 году на торги быловыставлено порядка 20 памятников-особняков, в текущем году планируетсяувеличения их количества до 55-60.
Еслиговорить о возврате инвестиций для арендатора, то срок может составить 10 лет и более. Средняя стоимостьквадратного метра нежилых особняков в пределах Садового кольца составляет около35 тыс. рублей в год.
Годовая аренда особняка площадью 300 квадратных метровобойдется примерно в 10,5 млн. рублей. Таким образом, стоимость десятилетнейаренды будет составлять порядка 105 млн. рублей, что приблизительнои будет равно затратам на реставрацию и выплате арендной ставки во времяреставрации.
Похожие записи:
16.08.2013.