Должен ли застройщик "угадать"?
Концепция проекта: да или нет Участники рынка обычно делят проекты на две категории: «с концепцией» и «без концепции». И предостерегают покупателей от приобретения домов «без концепции».
Правда, эксперты пришли к выводу, что под концепцией можно понимать любые правила игры, предложенные застройщиком клиенту. Не редкость, когда параметры проекта серьезно меняются уже в ходе реализации, особенно это характерно для масштабных застроек.
Но так ли это плохо? Некоторые аналитики утверждают, что именно отсутствие жестких установок может уберечь застройщика от ошибок, неизбежных на этапе становления рынка.
Но это значит, что концепция изначально должна быть гибкой и поливариантной? Такую концепцию может «придумать» только специалист.
А что вообще включает в себя понятие «концепция»? Насколько она зависит от общей градостроительной ситуации в регионе?
В принципе, как только определилось, что земля предназначена для постоянного проживания, наверное, это уже концепция? Которая может конкретизироваться, обрастать дополнительными смыслами и нагрузками?
Или все-таки застройщик приходит на землю со своим видением и своей, пусть и не сформулированной словесно, концепцией? Обо всем этом мы беседуем с директором Нижегородского центра научной экспертизы Татьяной Романчевой. - Татьяна Ивановна, в ряде компаний слово «концепция» воспринимается неоднозначно.
Что такое вообще «концепция», и какие виды концепции бывают? - На самом деле, в той или иной форме концепция присутствует всегда. Само слово «концепция» переводится с латинского как «понимание», «система взглядов».
То есть, в глубинном смысле это определенный способ понимания того или иного процесса. Отсюда вытекает, что концепции бывают самые различные, и если сегментировать их, то пальцев на руках не хватит.
Применительно к нашей теме различают концепции градостроительную, архитектурную, юридическую, финансовую и так далее. Градостроительная концепция застройки определяется местными органами самоуправления и связана с правилами застройки и градостроительными регламентами.
Архитектурная концепция плотно увязана с генпланом города. Она диктует необходимость учитывать такие параметры, как высотность или, к примеру, сохранность памятников истории и культуры рядом с новостройкой.
Любой проект застройки оформляется и согласовывается с градостроительными органами. То есть, застройщик вступает в правовые отношения с множеством организаций и органами местного самоуправления.
Из этого ясно, что необходимо наличие юридической концепции, без которой не обходится ни один проект. Так же, как без финансовой.
Внешнее архитектурное решение строящегося дома может быть не слишком «внятным», но в любом случае для его возведения необходимо движение неких финансовых потоков и перераспределение денежных средств. Это и определяется финансовой концепцией строительства.
Существует еще концепция продаж, очень серьезная вещь. Она появляется, как правило, даже раньше, чем финансовая концепция.
Еще более серьезная составляющая концептуального наполнения проекта – продвижение. Сейчас во многих сегментах рынка, где большое количество предложений, концепция продвижения играет очень большую роль.
Я знаю, например, как минимум два серьезных нижегородских проекта, в которых концепцию продвижения разрабатывает крупная московская компания. Правда, адаптация к нашим условиям рынка происходит нелегко, и еще не известно, как осуществится, что называется, посадка этой столичной концепции на нашу нижегородскую почву: все-таки мы отличаемся от Москвы.
Как, впрочем, отличаются от столицы и все регионы России. Я сейчас не говорю о концепции рекламной политики.
Она тоже всегда присутствует, но, естественно, увязана с перечисленными выше и во многом определяется ими. Важно вот что: любая концепция ориентирована на результат.
А результат собственник получит в том случае, если потребитель, целевая группа определены четко. В условиях развитого рынка, при нарастании и конкуренции, наличие концепции обязательно. - Кто отвечает за концепцию проекта, и как она создается? - В принципе собственник может составить концепцию (или концепции) и сам.
Может заказать специалистам. Наиболее правильный путь – это совместный труд архитектора, маркетолога и собственника.
В этом случае собственник формулирует цели и доходность строящегося объекта, четко обозначает, чего именно он хочет от проекта. Архитектор занимается разработкой градостроительной и архитектурной концепции, а маркетолог определяет, исходя из рынка, объемы строительства /реконструкции, функциональное назначение помещений и просчитывает возможности доходности проекта.
На Западе, кстати, принято работать как раз такой командой: маркетолог занимается логистикой внутри здания, внутри территории, отведенной под застройку, изучает конкурентоспособность проекта и на основе этих данных разрабатывает свою концепцию. Естественно, не вмешиваясь в архитектурные тонкости.
Подобная работа командой удобна обоим специалистам. Потому что часто бывает, что архитектор спроектировал здание, а собственнику пришла в голову новая идея, и он говорит: нет, я хочу по-другому, так-то и так-то.
Архитектор идет переделывать проект. Это может повторяться не один раз.
А если уже на уровне технического задания, в предпроектный период, определены все важнейшие приоритеты, и все просчитано с точки зрения маркетинга, переделок, естественно, будет меньше. - Но кто же является инициатором концепции – покупатели или сами застройщики? Говорят, желания клиентов тоже противоречивы.
Как тогда концепция соотносится с потребностями покупателей? - Конечно, предполагается, что застройщик занимался изучением спроса. Но как именно изучать этот спрос?
Так называемые «полевые исследования» (опросы) мало что дают или вообще не работают. Рынок недвижимости достаточно инертный, время реализации проекта занимает от двух до четырех лет.
За этот период люди могут поменять мнение, переформулировать свои цели и потребности. Вчера они хотели одного, завтра – другого.
Компания «Лэндон», например, проводила опрос горожан на тему, какие домики нижегородцы хотят иметь в загородном поселке. Но такой опрос, при всей его демократичной привлекательности, вообще не отражает истинного спроса – это не целевая группа.
Это как если бы сказать, что 65 процентов населения страны хотят загородный дом, и поэтому рынок должен выставить таких загородных предложений в немереном количестве! У нас вообще все хотели бы жить за городом, в собственном доме.
Но в состоянии ли человек, участвующий в таком опросе, приобрести загородный дом? Содержать его?
А существуют еще дополнительные параметры, такие, как градация по стоимости, приобретение в собственность или аренда. Поэтому определяющим при создании концепции может служить только профессиональный мониторинг рынка.
В него входит подбор аналогов, сопоставление успешно действующих проектов, анализ ситуации на рынке. Это кабинетные исследования, дающие ряд косвенных параметров, которые, в конце концов определят содержание концепции.
Есть еще экспертное мнение, дающее прогнозные варианты. Но тут разброс мнений и оценок может быть настолько большим, что свести эти данные воедино бывает очень сложно.
Особенно если ты сам не владеешь информацией о состоянии рынка и его тенденциях. - Насколько верно утверждение, что концепция обслуживает место? - В определенной степени это так. Если есть выделенное место, то там уже вырисовываются предпосылки для концепции.
Вот мы говорим: в городе есть зона обслуживания делового центра. В генплане она и обозначена определенным образом.
Возможности для какой концепции она в себе содержит? Здесь возможно строительство пятиэтажного дома офисного типа, в котором и разместится либо офис, либо гостиница.
На нижних этажах возможно размещение магазинов. То есть, в данном случае зонирование, заложенное в градостроительной концепции, определяет условия застройки.
Значит, место, да, диктует определенное назначение строящегося здания и предопределяет внутренние сюжеты: это будут либо риски одного рынка, либо тут будут сталкиваться интересы разных сегментов рынка. - Насколько концепция зависит от ресурсов застройщика? - Скорее, ресурсы застройщика зависят от концепции. Можно купить концепцию в крутой московской фирме.
Вот здесь, да, ресурсы могут сказаться. Но, я уже говорила, не факт, что такая концепция безболезненно привьется на нашей почве и принесет доход.
Да и столичные профи берут большие деньги собственно за брэнд, а не за привязку к местным условиям. С другой стороны, «сэкономив на спичках», можно получить совершенно невыгодный проект. - Меняется ли концепция в течение срока строительства?
Есть мнение, что если застройщик выбрал концепцию и реализует ее, не пытаясь что-то усовершенствовать, то вряд ли проект будет успешным. - Если сроки строительства затягиваются, какие-то изменения в проекте неизбежно возникают. Иногда концепцию вообще приходится менять.
Но концепцию функционального назначения менять вообще сложно, почти невозможно. То есть, концепция – вещь фундаментальная, основополагающая.
А с другой стороны – гибкая, живая. Взять, к примеру, торговый центр «Этажи».
От запуска здания до настоящего времени там уже трижды поменялась концепция самого торгового центра. Если сначала планировалось размещение магазинов бутикового варианта, то в дальнейшем этот проект стал более демократичным.
Сегодня добавилась зона целевой покупки, и «Этажи» стали торговым комплексом. И это правильно: надо быть готовым к изменению первоначальной концепции, надо смотреть, почему и какие именно возникают предпосылки для усовершенствований проекта.
Прогнозы вообще подлежат коррекции. Другое дело, что часть информации может быть закрытой, особенно по уже строящимся объектам.
Может появляться абсолютно новая информация, которая вбрасывается на рынок в рекламных целях. Но, как правило, специалисты могут предположить, что именно будет.
Особенно если строительная компания не первый год работает на рынке, и есть аналоги, которые можно проанализировать. Но в любом случае через год после того, как разработана основная концепция, надо ее проверить на соответствие.
Пока оформляются документы, выдается разрешение, сделать эти уточнения вполне реально. - Насколько я понимаю, концепции городской и загородной застройки отличаются. Загородное строительство ведь не связано с ограничениями, налагаемыми общей градостроительной концепцией города?
Но что предпочтительнее в таком случае: ориентация на индивидуальный заказ или все-таки единый стиль? Вообще единая архитектурная концепция - это обязательный атрибут успешного проекта или нет? - Загородное строительство в архитектурном смысле, безусловно, более свободно.
Правда, тут появляются дополнительные юридические аспекты (в частности, важен статус земли). В целом же все зависит от целевой группы, с которой имеет дело застройщик.
Если это бизнес-класс, то, скорее всего, клиенты согласятся на некий единый стиль. И действительно, это красиво: поселок выстроен в едином стиле, выдержано единое оформление.
Притом, что внутри домики, конечно, не похожи один на другой. Если же мы имеем дело с VIP-клиентами, то для этой группы характерна большая потребность в индивидуальном решении – их под одну гребенку не причешешь по определению.
И типовые проекты не навяжешь. Хотя элементы единого архитектурного стиля (такие, как дорожки, фонари, скамейки) могут присутствовать.
Это создает комфортную среду. Но в этой среде дома будут не похожими, и у каждого будет своя концепция. Это тоже, в общем-то, нормально.
Потому что нужно различать, например, базу отдыха «Чайка», предназначенную для кратковременного пребывания и сдающуюся в аренду, и загородное жилье для постоянного проживания семьи. Наличие единого архитектурного стиля в первом случае воспринимается как нечто само собой разумеющееся и комфортное.
Во втором – это просто невозможно. К тому же в этом нет необходимости: как правило, VIP-постройки загородного типа находятся не слишком близко друг от друга, и в этом случае говорить о каком-то единстве не имеет смысла. - Некоторые практики советуют: стройте презентационные дома до начала продаж… - Да, конечно, лучше всего, чтобы было представлено порядка четырех разных проектов - чтобы клиент мог выбрать что-то близкое ему по духу.
Это абсолютно правильная тактика. И затраты тут окупаются. Беседовала Елена Чернова
16.08.2013.