Советы продавцам в эпоху покупателей
Владельцы квартир тяжело свыкаются с мыслью, что их состояние тает с каждым днем. Они привыкли к тому, что недвижимость постоянно дорожает, и их однокомнатная «хрущевка» стоит почти два миллиона.
Они уже заранее распланировали, на что потратят вырученные от продажи деньги. И вдруг выясняется, что за их квартиру сегодня дают в два раза меньше.
Легко ли смириться с потерей миллиона, который уже считал своим? Да, нынешнее время называют временем покупателей.
Сегодня они чувствуют себя хозяевами на рынке недвижимости. Столичные эксперты считают, что ситуация на рынке будет оставаться стабильной как минимум в течение полугода, а главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник предсказывает, что в целом недвижимость не будет дорожать 7-10 лет.
То есть рассчитывать на повышение цен на вторичном рынке жилья в ближайшем времени не приходится, да и девелоперам пора привыкать жить с невысокой доходностью. Есть ли в нынешних обстоятельствах факты, которые могли бы поддержать продавцов?
Говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»: - Пугаться снижения цен на недвижимость не надо. Ведь основная масса людей продает квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия, то есть купить квартиру большей площади, повышенной комфортности.
А цена покупаемого жилья тоже корректируется. То есть, как в прошлом году на доплату при обмене вам нужна была определенная сумма, так и в нынешнем году потребуется примерно такая же сумма или даже меньшая.
Поэтому продажу недвижимости нет смысла откладывать. Тем более, что рынок с приходом весны оживился (количество сделок выросло процентов на 25 % по сравнению с февралем), и все ликвидное жилье будет выбираться.
Такой выбор квартир, как сейчас, - новостройки бизнес- и эконом-класса, вторичное жилье разного качества - к сожалению, долго не сохранится. И цена их стала меньше процентов на 15.
А это уже от полумиллиона до полуторамиллиона рублей. Так что имеет смысл и продавать, и покупать.
Тем более что большинство домов со сроком сдачи в 2009 году будут достроены, но новые проекты замораживаются, и предложений по новостройкам 2010 года практически не будет, особенно в эконом-классе. Нет особого резона откладывать продажу и тем, кто вкладывал деньги в недвижимость, а сейчас планирует направить их на другие нужды.
Продавцы должны понимать, что в ближайшее время жилье дорожать не будет. И лучше получить ту сумму, которую предлагают сегодня, иначе завтра деньги будут другие, меньше, инфляция и затраты на оплату коммунальных услуг «съедят» значительную часть средств.
Анализ рынка показывает, что тенденции к снижению цен сохраняются, особенно в категории жилья низкого качества (народные стройки, «хрущевки») и жилья большой площади (2-комнатные квартиры больше 70 кв.м, 3-комнатные - больше 100). И макроэкономическая ситуация может сказаться на ценах недвижимости не в лучшую сторону.
Рынок жилья еще только прощупывает дно. Каждый сегмент достигает его по-разному. Одни уже к нему приблизились, другие придут к нему в конце лета.
Иллюзий быть не должно: 1-комнатные «хрущевки» по полтора миллиона ушли в прошлое. А вот меньше всего изменилась цена на новостройки эконом-класса, и спрос на них самый высокий.
В среднем квадратный метр в новостройках Нижнего Новгорода стоит 50242 рубля, на вторичном рынке – 52950. При этом понятно, что цена автозаводских новостроек – 37000 рублей за кв.м. – вряд ли сильно изменится, а вот 80300 рублей за кв.м. на Нижегородском вторичном рынке, да и 41500 рублей на Автозаводском – это еще не предел.
Если человек хочет продать недвижимость, лучше делать это после консультации со специалистами. Консультация профессионалов особенно важна на сложном рынке в период кризиса, когда каждый сегмент ведет себя по-разному (стоит учесть, что услуги специалистов на этом этапе бесплатны).
А, получив информацию о том, сколько реально стоит ваша недвижимость, насколько она ликвидна, как будет вести себя этот сегмент рынка в ближайшее время и в перспективе, как вести рекламную политику, - вы сможете сами принять взвешенное решение: продать квартиру сейчас или подождать до лучших времен. Для справки По данным АН «Адрес», средняя цена предложения одного квадратного метра по Нижнему Новгороду в апреле 2009 года снизилась по сравнению с августом прошлого года в среднем на 15 %. В частности, на рынке нового строительства – на 14% (с 58410 рублей за кв.м. до 50242 рублей), на рынке вторичного жилья – на 16, 4% (с 63363 рублей за кв.м. до 52950).
Стоит обратить внимание на то, что речь идет о предложении, не о покупке, то есть реальные единичные продажи могут быть ниже еще процентов на 10-20. Ниже опубликована таблица стоимости квадратного метра жилой недвижимости по районам города.
Данные апреля 2009 года (в рублях) включают в себя не только номинальную стоимость 1 кв.м., но и расходы по проведению сделки, а также комиссионные риэлтора. Районы Рынок нового строительства Рынок вторичного жилья Данные за апрель 2009 Динамика по сравнению с августом 2008 Данные за апрель 2009 Динамика по сравнению с августом 2008 Автозаводский 39900-37000 - 7,2% 51670-41500 - 19,6% Канавинский 50200-41160 - 18 % 53800-46000 - 14,5% Ленинский 47000-45100 - 4% 53160-44750 - 15,8% Московский 46800-41560 - 11,2% 48200-43200 -10,3% Нижегородский: - Центр - Периферия 99000-79200 66200-58250 -20% -12% 101000-80300 65000-56200 - 20,5% -13,6 % Приокский 48000-45450 - 5,3% 57500-52500 - 8,7% Советский: - Ближе к центру - Периферия 82000-68100 58000-43000 - 17% - 26% 91000-71900 62000-51150 -21% -17,5% Сормовский 47000-43600 -7,3% 50300-42000 -16,5% Если говорить о ситуации в России в целом, то по данным ИА «Финмаркет», в РФ лидером по снижению цен является столичная недвижимость: с октября прошлого года, по подсчетам Doki, они сократились более чем на 30% в зависимости от сегмента.
В первой десятке российских городов по сокращению стоимости метра находятся Москва — 24%, Красноярск — 16%, Пермь — 13,5%, Челябинск — 12,6%, Волгоград — 12%, Уфа — 11,5%, Екатеринбург — 9,3%, Санкт-Петербург — 8,1%, Казань — 8%, Новосибирск — 7%. Во вторую волну падения цен участники и исследователи отечественного рынка не очень верят, так как в России рынок недвижимости еще не насыщен предложениями, в отличии от западного и Американского.
А вот в США новый спад вероятен из-за огромного объема дефолтных домов и квартир, которые в настоящее время находятся у банков и еще не вышли в открытую продажу. Как подсчитали в агентстве недвижимости Doki, по состоянию на апрель Америка заметно опережает Россию по темпам снижения цен на недвижимость.
Максимальное падение стоимости жилья произошло в десяти крупнейших американских городах: Майями — 28%, Орландо — 25,4%, Лас-Вегас — 17%, Нью-Йорк — 16%, Лос-Анджелес — 15,5%, Вилингтон — 14,2%, Гонолулу — 13%, Филадельфия — 11,6%, Сан-Франциско — 10,2%, Вашингтон — 10%. Вместе с тем в США есть города, где стоимость недвижимости с начала кризиса уже снизилась более чем на 40%: это Майами — 49%, Лас-Вегас — 43%, Орландо — 42%, Сарасота — 40%, Фоеникс — 39%. Е. Латышева
18.08.2013.