Аналитика. Эконом-класс наступает.
Почем можно купить новое жилье в Нижнем Новгороде? Мы просмотрели свежие объявления в газетах. Самая дорогая квартира на сегодняшний день стоит 20 400 000 рублей.
Двухуровневый пентхаус в историческом центре города площадью 340 кв. м. в доме премиум-класса с бесшумными лифтами, ведущими прямо к парковке, с круглосуточной охраной и видеонаблюдением обойдется по цене 60000 руб. за кв. м.Самая дешевая квартира обнаружена на Автозаводе: «однушку» на 9 этаже панельного дома площадью 30 кв. м. продают по цене 1 350 000 рублей. При этом цена квадратного метра в «антикризисном доме» отличается от элитной новостройки неубедительно: 45000 рублей за квадратный метр.
А самый дешевый квадратный метр найден в Нижегородском районе на ул. Ереванской: 36 тысяч рублей за кв. м.Но это крайности.
А как обстоят дела со средними ценами и общими тенденциями?Сразу стоит оговориться, что сведения о средней стоимости новостроек в Нижнем Новгороде не следует принимать за точную величину. Большинство данных не учитывают поправочные коэффициенты, такие как сроки сдачи дома в эксплуатацию, стадию строительства.
Помимо этого, не приведена информация о наличии отделки, а полноценный ремонт или чистовая отделка могут составлять до 10-15% от стоимости квартиры.Строить будут кварталами Татьяна Романчева, директор Нижегородского Центра научной экспертизы:- В прошлом году построено 304 жилых дома общей полезной площадью 365364 кв.м., что составило 75,6% к соответствующему периоду прошлого года. Планы на этот год составляют 550 000 кв.м. жилья.
Намеченный объем сравним с докризисным, однако процент индивидуальных жилых строений пока не озвучен. При этом правительство области заявляет, что акцент в ближайшие годы будет сделан на малоэтажном и индивидуальном строительстве.Некоторые аналитики заявляют, что спрос на новостройки невелик.
Я бы не рискнула говорить о падении спроса на новые квартиры, знаю несколько застройщиков, к которым стоит живая очередь. Другой вопрос в том, что и люди, и банки боятся рисков.
В этой ситуации застройщикам сложно попасть под ипотечные программы в строящемся здании. Поэтому они перешли на продажу квартир в готовых домах.
Де юре это уже вторичный рынок, потому что есть свидетельство о собственности, а де факто - первичка, потому что в квартире никто не прописан и не живет.В настоящее время на рынке предлагаются квартиры в уже строящихся кварталах («Пражский квартал», «Печерская гряда», «Хороши хоромы», «Город будущего», ЖК «Зенит», ЖК «Пушкинский», ЖК «Белый город», ЖК «Седьмое небо»). К сожалению, сегодня на рынок выходит не так много новых проектов квартальных застроек.
Утверждена концепция застройки в Бурнаковской низине. 140 га отдаются под дома трех типов: 65% - эконом-класс, 20% - среднего уровня комфортности и 15% - элитное жилье с видом на Волгу.
Первая очередь предполагает введение в строй 122800 кв.м. жилья.Есть надежда, что в связи с проектом «волнового расселения» ветхого жилья активизируется застройка площадок в центре города. Мэрия обещает, что ветхого фонда в центре не будет, следовательно, эти площадки через аукцион станут предлагаться застройщикам.
Сейчас, в частности, идут проектно-разрешительные работы по поводу строительства 107000 кв.м. в исторической части города - от Малой Покровки до Лыковой Дамбы.Если говорить о ценах на первичную недвижимость, то, прежде всего, необходимо разделить ее на сегменты.У нас есть элитное жилье (с ценами от 80 тысяч рублей за кв. м.), но его не очень много. К этому типу можно отнести «Клубный дом» на Нижегородской и дом в Холодном переулке.Следующий тип - жилье бизнес-класса.
Он подразделяется на премиум-класс (от 60 до 80 тысяч рублей за кв. м.) и собственно бизнес-класс (от 45 до 60 тысяч за кв. м.). Если элитное жилье располагается, безусловно, в исторической части города, тяготеет к тихим местам и хорошему виду из окна, то премиум-класс может находиться и просто в центре района или в другом престижном месте.В основном сегодня в Нижнем Новгороде строят дома бизнес- и эконом-класса (ниже 45 тысяч за кв. м).
Именно поэтому аналитики говорят о том, что снижается средняя цена квадратного метра в новостройках. На средней цене сказывается не только кризисное падение цен, но и упрощение формата новых домов.
В целом за 2010 год стоимость новостроек снизилась на 2 %.В ближайшее время, по моим расчетам, в основном будут возводиться дома эконом-класса. Не могу сказать, что цены начнут расти, скорее они стабилизируются.
А вот к 2012 году цены на новостройки обязательно поднимутся. Во-первых, квартиры будут продаваться в основном уже в готовых домах.
Во-вторых, скажутся более высокие цены недвижимости на вторичном рынке. И, в-третьих, на стоимость квартир повлияет удорожание земли: то, что земельные участки продаются с аукциона, не может удешевить стоимость жилья.
Кроме того, с 2012 года город почувствует нехватку качественного жилья, это тоже приведет к тому, что цены будут расти.Новостройки дешевеютПо данным Центра Инвестиционного Консалтинга, в марте на рынке строящегося жилья наблюдалось снижение цен. Средняя по городу цена предложения квартир в новостройках в марте составила 46637 рублей за квадратный метр.
По сравнению с данными за февраль, в марте средняя цена строящегося в Нижнем Новгороде жилья снизилась на 906 рублей за квадратный метр (1,91 %). По сравнению с мартом прошлого года, средняя цена квадратного метра в новостройках повысилась на 1476 рубля (45161 в марте 2010 года и 46637 - в 2011-м).Если сравнить ситуацию в разных районах города, то в большинстве случаев прослеживается снижение цен на новостройки.
Картина марта мало отличается от февральской, но довольно значительно - от сентябрьской. По-прежнему самое дорогое жилье предлагает Нижегородский район (63030 рублей за кв.м. в сентябре 2010, 58887 в феврале 2011 и 57513 - в марте).
За ним следует Советский (51194 руб., 50173 и 50134 соответственно), а третье место досталось Сормовскому району (43385 рубля за кв.м. в сентябре 2010-го, 39571 в феврале 2011 и 39521 рубль в марте 2011-го года). В прошлом году за право считаться самыми доступными боролись новостройки Автозаводского (37707 руб. за кв.м.) и Канавинского районов (37986 руб.).В марте 2011 года положение изменилось.
Дешевле всего предлагают квартиры в Московском (37221 руб. за кв.м. в феврале 2011 года, 37574 - в марте) и Приокском районах (37747 в феврале, 38071 в марте). Цены на первичную недвижимость на Автозаводе поднялись по сравнению с сентябрем 2010 года до 38122 руб. за кв.м. и держатся примерно на одном уровне (38102 рубля в марте).Сходные данные приводит и ресурс.
За последние два месяца (февраль и март) средняя стоимость одного кв.м. составляет 45 тысяч рублей. Для сравнения: в Самаре средняя цена квадратного метра нового жилья составила 47.5 тысяч рублей, а в новостройках Омска - 30.9 тысяч рублей.Цены на квартиры в новостройках Нижнего Новгорода приведены в таблице:Кол-во комнатминимальная ценаСредняя стоимостьмаксимальная цена1 комнатные1 000 тыс руб1 998 тыс руб4 700 тыс руб2 комнатные1 000 тыс руб2 961 тыс руб8 820 тыс руб3 комнатные1 000 тыс руб4 270 тыс руб16 344 тыс руб4 комнатные3 680 тыс руб9 424 тыс руб16 964 тыс рубЕсли сравнить стоимость квартир в новостройках Нижнего Новгорода и на вторичном рынке недвижимости, то новые квартиры стоят дороже, даже если по характеристикам приблизительно одинаковы (площадь, количество комнат).
Это можно объяснить наличием у нового жилья некоторых преимуществ. Во-первых, улучшенная планировка (как правило, новое жилье в Нижнем Новгороде возводится с учетом требований к современным квартирам и потребностям человека), во-вторых, новый дом рассчитан на больший срок службы, чем хрущевки или жилье, построенное 20 лет назад.
Также немаловажным фактором является наличие парковки или подземной стоянки.Самым популярным строительным материалом, из которого возводят жилую недвижимость, является кирпич (49%). Гораздо реже строят из панелей (5%).
При этом на вторичном рынке панельное жилье составляет приблизительно третью часть всего жилья. Также отмечается увеличение количества строящихся домов из кирпича на монолитном каркасе (27%).Мнения участников рынкаСергей Жаров, генеральный директор АН «ЖСВ»:- На сегодняшний момент рынок первичного жилья несколько оживился.
Это связано с тем, что ситуация в экономике стала более стабильна и начали работать ипотечные программы банков. Люди стали брать кредиты, чтобы решить свой жилищный вопрос, при этом существенная часть клиентов намерена купить квартиры в новом или строящемся жилье.
Квартиры в новых домах в силу многих объективных причин пользуются неизменным спросом у покупателей. Вновь строящиеся дома возводятся с применением самых современных технологий и высококачественных материалов, что гарантирует комфортное и безопасное проживание, отсутствие многих коммунальных проблем, характерных для большинства домов старого фонда.Квартира в новом жилом доме - мечта многих семей, которая в последнее время становится реальностью.
Если же квартира приобретается на этапе строительства дома, то это приобретение становится одним из самых выгодных способов инвестирования. Снова появились инвесторы: дольщики стараются получить дополнительную выгоду и продают квартиры по более высоким ценам, чем покупали сами на начальном этапе строительства.
Стоимость квартиры, приобретенной в начале строительства, и квартиры в уже построенном готовом доме, может отличаться на 20-30%. По моим наблюдениям, цены новостроек сдвинулись с мертвой точки и пошли вверх.
Особенно это касается домов, находящихся на завершающей стадии строительства или сданных.. Примерная цена готового жилья эконом-класса в Нижегородском и Советском районах находится в пределах 55-65 тысяч рублей за кв.м.
Цена строящегося - 45-50 тысяч руб. за кв. м..Екатерина Солдатова, исполнительный директор ООО «Автобан»:- В четвертом квартале 2011 г. ООО «Автобан» планирует ввести в эксплуатацию два 19-ти этажных многоквартирных жилых дома (II очередь ЖК «Зенит»). В настоящий момент к продаже предлагаются 1-, 2-х, 3-х комнатные квартиры улучшенной планировки по средней стоимости 42 000 рублей за кв. метр. Возможна покупка в рассрочку или с использованием ипотеки.В 2012 году в эксплуатацию будет сдано еще 3 жилых дома (от 10 до 19 этажей).По проекту планируется также и III очередь строительства (это 105 000 кв. м.) с детским садом, многоуровневой парковкой, помещениями для физкультурно-оздоровительных занятий, детскими площадками, зелеными зонами.Елена Шевцова
18.08.2013.