От каких клиентов и объектов недвижимости отказываются риэлторы
Каждый - вне зависимости от расы, цвета кожи, пола, языка, вероисповедания, происхождения, положения и убеждений - имеет неотъемлемое и неограниченное право… стать клиентом агентства недвижимости. Каждый имеет право продать или купить квартиру, офис, торговый центр или завод.
Однако с некоторыми клиентами и квартирами риэлторы работать отказываются. В Москве, говорят, одно время с неохотой брались за квартиры с газовой колонкой.
Мол, газ - это так опасно и неудобно… Начинающие агенты опасаются многоходовых обменов и «сложных» клиентов с особыми запросами. Это частные случаи, а не общая практика.
А вот и общие правила. Практически все специалисты по недвижимости единодушны в требованиях к документам.
Поскольку, когда у продавца нет в наличии даже правоустанавливающих документов, не говоря уж о дополнительных, это прямо говорит, что сделка для покупателя будет далека от идеальной. И практически все выступают за бойкот «гонкам» риэлторов.
Мы побеседовали с рядовыми агентами, с менеджерами и руководителями нижегородских агентств недвижимости и теперь знаем, кто же будет нежеланным клиентом и почему. Надеемся, что вы не найдете в этом перечне себя.
Елена Неборачко, менеджер АН «Модус», выделила шесть основных категорий клиентов, которым могут отказать в услуге. 1. Организаторы «гонок».
Когда клиент начинает «разбрасывать» квартиру по разным агентствам недвижимости, мы прекращаем с ним работать, потому что не участвуем в гонках. Да и клиенту на самом деле «гонки» невыгодны.
Он же хочет продать квартиру быстро и по максимально высокой цене. Он думает, что, устроив соревнование между риэлторами и обещав заплатить только тому, кто найдет покупателя, повысит их заинтересованность в результате и заставит работать активнее.
На самом деле, для того чтобы продать квартиру и получить комиссию, агенты начинают давить на продавца и вынуждать его снизить цену. Один выставит квартиру за два миллиона, другой за 1 миллион 950 000 тысяч, третий добавит слова «с торгом»… Естественно, покупатели откликнутся на предложение с самой низкой ценой, а агенты будут уговаривать продавца продать квартиру по заниженной стоимости.
По-моему, это обман. Лучше работать честно, смотря друг другу в глаза.
Мы своим клиентам сразу говорим про настоящую цену, и комиссия агентства недвижимости остается неизменной. 2. Завышающие цены.
Мы не начинаем работать с клиентом, который хочет получить за свою квартиру необоснованно высокую цену. 3. Завышающие требования.
Если человек предъявляет завышенные требования и претензии, не имея достаточных средств, сделка не состоится. Недавно отказались от сотрудничества с клиенткой, которой показали 29 квартир, но ни одна ей не подошла.
Женщина хотела переехать из брежневки на Ясной (край Сормовского района) в дом улучшенной планировки на проспекте Ленина желательно с евроремонтом.. 4. Любители процесса, а не результата.
Есть люди, которые по 8 лет пытаются найти подходящий вариант. Им хочется общения, им нравится, когда к ним проявляют внимание, а сам результат неважен.
5. Заложники кредитов. Когда у человека очень много кредитов, и он при этом хочет и квартиру купить в кредит, мы стараемся от таких сделок отказываться.
6. Недееспособные граждане. В эту же категорию частично попадают престарелые люди.
Если человек старше 80 лет, мы просим предоставить справку о психическом состоянии. Некоторые банки подобные справки требуют с 65 лет.
Светлана Сидорова, заместитель директора АН «Бэст-НН», назвала пять основных групп проблемных клиентов. 1. Клиенты, чьи документы на квартиру (дом, комнату), либо документы, удостоверяющие личность, вызывают сомнения.
Так, например, внешний вид паспорта человека может поставить под сомнение подлинность документа. Или предъявляют доверенность на продажу недвижимости, но доверенное лицо отказывается каким-либо способом подтвердить, что доверитель жив и действительно нуждается в передаче таких важных полномочий, как подписание договора купли-продажи и получение денег за проданную недвижимость.
2. Клиенты, дееспособность которых вызывает сомнения. К ним относятся психически нездоровые люди, а также люди, злоупотребляющие алкоголем и/или наркотиками.
3. Клиенты, желающие совершить сделку, которая либо нарушает закон, либо ущемляет права третьих лиц или других участников сделки. Например, после смерти мужа женщина решила продать квартиру, приобретенную ею в браке на совместно нажитые с супругом средства.
При этом она полагает, что может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, так как является единоличной собственницей этой квартиры (ведь супруга, чье согласие требуется при продаже квартиры, уже нет в живых). Отказываясь в данном случае от выделения супружеской доли умершего в продаваемой квартире, женщина нарушает интересы наследников – детей и родителей своего покойного супруга.
В качестве примера таких противоправных сделок можно привести и сделки с несовершеннолетними собственниками, когда родители ущемляют жилищные и материальные интересы своих детей, пытаясь совершить сделку вопреки условиям, определенным распоряжением администрации района. 4. Клиенты, которые либо не хотят договариваться, либо нарушают уже достигнутые договоренности.
Любая сделка - это компромисс интересов ее участников. Пример: покупатель категорически настаивает на удобных только для него условиях расчета за приобретаемую недвижимость, подвергая при этом опасности продавца-получателя денежных средств.
Или клиент-продавец, не желая ни с кем договариваться, требует от риэлторов такой схемы проведения сделки, которая не дает уверенности в том, что переход права собственности на покупателя будет зарегистрирован и квартира будет передана покупателю в том качественном состоянии, которое он видел при осмотре квартиры и за которое он заплатил деньги. 5. Клиенты, которые стремятся работать со всеми сразу: либо заключают несколько договоров с разными агентствами, либо не заключают договор ни с одним из них, понуждая агентов разных компаний «бегать наперегонки», лишая при этом себя возможности максимально выгодно продать свою недвижимость в москве и получить качественную риэлтерскую услугу.
Елена Овсянникова, директор АН «Слобода», привела в качестве примера недавний случай: - К нам пришла женщина на заключение договора по продаже жилого дома и земельного участка. Принесла документы на объекты: договор дарения от лица ее мамы на земельный участок и на жилой дом.
Предоставила два свидетельства - на жилой дом и на участок. На первый взгляд, документы полностью готовы на продажу. Я задала вопросы: «Мама жива?» - «Нет».
При этом договор дарения был заключен в ноябре 2011 года, а мама умерла на пять месяцев раньше, в июле 2011 года. Оказалось, что еще при жизни мамы было выдано две доверенности (1-я на вступление в наследство, а 2-я на сдачу документов на регистрацию договора дарения) на какого-то представителя, который занимался оформлением наследства после смерти ее мужа.
Вступить в наследство успели, а вот оформить договор дарения при жизни на дочь не успели. «Вы вступили в права наследства?» - «Нет». Выясняю: мама умерла, после нее осталась доверенность на оформление документов на дарение недвижимости. «Если мама умерла в июле, кто подписывал договор дарения?» - «Я поставила подписи за себя и за маму.
Мне так посоветовали…» Я отказалась от сделки. Послала женщину в суд на расторжение данного договора, а затем к нотариусу на вступление в права наследования.
В основном мы отказываем клиентам, когда получаем от них «кривые» документы. А так – работаем со всеми сложными ситуациями, которые в процессе сделки можно устранить (перепланировка, приватизация, дооформление и т.д.).
Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», перечислила все ситуации, которые приводят к отказу от работы с клиентом: 1. Если визуально показалось, что человек неадекватно себя ведет, например, не отвечает на вопросы («куда поедете жить?», «на что будете жить?»), отвечает невпопад, не смотрит в глаза, отказывается предъявить паспорт... Такую ситуацию я называю: «Клиент не понимает суть и смысл происходящего».
Даже если родственники очень просят войти в положение и оказать им услугу, мы просим извинения, но отказываемся от сотрудничества. 2. Если клиент туманно проговорился, что заключил какой-то договор с другой фирмой, но там ему не нравится, как работают, мы просим сначала закончить отношения с прежним агентством, а потом готовы оказать ему услугу строго по договору.
3. Если клиент хамит и грубит. Такое у нас бывает крайне редко, но все же бывает.
4. Если человек пришел в состоянии алкогольного опьянения - рекомендуем прийти в другое время. 5. Если речь идет о душевном нездоровье.
Даже если человек не лишен дееспособности, стараемся от таких сделок уходить. В спорных случаях, если у менеджеров закрались какие-то сомнения, они приглашают меня.
Если и у меня они не развеялись, то мы направляем человека к нотариусу, чтобы он получил нотариальную доверенность на право представлять его интересы в различных организациях, связанных с исполнением договора. Нотариус имеет право устанавливать право- и дееспособность гражданина, в отличие от нас.
Если клиент предоставляет нам для ведения сделки такой документ, а он остается у нас в архиве, то мы заключаем договор и проводим сделку. Если нотариус отказывает в выдаче доверенности, никогда не оказываем услугу.
6. Если нас просят провести сделку с ухудшением жилищных условий детей, чем бы родители это не мотивировали, мы отказываем. 7. Мы никогда не работаем с объектами, в которых один из членов семьи находится в местах лишения свободы.
8. Мы не работаем с квартирами, в которых живут сильно пьющие люди. Одно дело, если человек выпивает, но в агентство приходит в нормальном состоянии и отдает отчет в своих действиях, подписывает документы, пишет расписки.
В таком случае - это наш клиент. Другое дело - выезжать на квартиру к нетрезвому клиенту по просьбе его родственников. Такие сделки мы не проводим.
9. Мы не работаем с «мертвыми душами». Несколько раз обращались молодые родственники с генеральными нотариальными доверенностями от пожилых людей на проведение сделки с квартирой.
Мы проверяем доверенность, выясняется, что человек либо не осознает, что происходит, либо уже умер, а родственники не хотят терять время и вступать в права наследства. От подобных сделок мы категорично отказываемся и просим нас больше не беспокоить.
Но, должна сказать, подобные случаи встречаются в нашей практике крайне редко. И частные маклеры, и сотрудники других агентств знают, что мы в сомнительных сделках не участвуем, и с такими предложениями к нам практически не обращаются.
Мы своих клиентов любим, искренне уважаем, у нас грамотные воспитанные риэлторы, поэтому проблемные клиенты и «нехорошие» квартиры у нас просто не приживаются. Елена Шевцова
18.08.2013.