Знать, где соломки подстелить. Дольщика защищает закон.
Знать, где соломки подстелить. Дольщика защищает закон.
Но ошибаемся мы сами В знаменитом романе «Мастер и Маргарита» даже дьявол, глядя с крыши дома на расстилающуюся внизу Москву, посочувствовал жителям огромного мегаполиса: «Квартирный вопрос только их испортил». Да, часто именно с квадратных метров, их наличия или отсутствия, начинаются судьбы, отношения, строительство семьи.
В областной общественной организации «Защита потребителя» до сих пор вспоминают случай, когда к ним пришла молодая пара: «Нас не расписывают!» Можно улыбнуться: регистрация брака как услуга потребителю? Но все оказалось и проще, и сложней, и связано было напрямую с тем самым квартирным вопросом.
Родители и с той, и с другой стороны оказались семьями военных и… обманутыми дольщиками: сроки строительства их дома затянулись, свои прежние квартиры оба семейства давно продали и выписались оттуда, казармы сломаны, жили по родным и гостиницам, а тут дети решили пожениться. А прописки нет.
В «Защите потребителя» им помогли: позвонили в приемную губернатора, там выдали документ для регистрации брака и включили пару в программу поддержки молодых семей. Но этот случай еще раз наглядно показал, как все завязано на жилье.
И нет темы более животрепещущей. Как подстраховаться от ошибок, чтобы не попасть в ситуацию обманутого?
Об этом мы беседуем с заместителем председателя правления Нижегородской областной общественной организации «Защита потребителя» Татьяной Печинкиной: - Закон о защите прав потребителя действует уже 16-й год, и услуги по получению жилья попадают в сферу этого закона. Два самых распространенных пути приобретения жилья – долевое строительство и покупка квартиры.
К сожалению, вся практика нашей организации говорит о том, что люди сами закладывают основу будущих неприятностей – по незнанию или рассеянности. Прежде, чем вступить в долевое строительство, нужно обязательно посмотреть на документы застройщика.
Перво-наперво выяснить, является ли организация действующей: она должна быть зарегистрирована в государственном реестре налогоплательщика и в какой-либо налоговой инспекции, лучше, если в Нижнем Новгороде. Второй документ, который должна предъявить компания, разрешение на использование городской земли.
Если этого разрешения нет, от услуг фирмы нужно отказаться. Сегодня многие потребители попали в странную ситуацию, когда вложены деньги, построен дом, но получить жилье в собственность они не могут, потому что нет разрешения от министерства землеустройства.
То есть, земля в ведении города, и на ней незаконно построен почти жилой дом. Говорю «почти», потому что комиссия его не приняла, и вселиться в него нельзя.
Деньги дольщиков пущены на ветер. - И как из такой ситуации выйти? - Только одним способом: взять двух свидетелей, желательно не родственников, и при них потребовать с застройщика обязательство в шестимесячный срок оформить документы на землю, и передать копию вам. Если этого не сделать, не исключено, что застройщик просто пропадет, а дом-скворечник будет стоять незаселенным, постепенно разрушаясь.
К сожалению, эта ситуация не выдуманная. А причина в том, что люди не спросили у застройщика необходимые документы.
Дольщику нужно посмотреть также договоры с подрядчиками: по механизмам и машинам, по внутренним работам. Сегодня берут отдельного подрядчика и на установку дверей и окон.
Хотя бы на момент возведения первого этажа вы эти договоры увидеть должны. Дальше.
Дом построен, вы выплатили все деньги, то есть выполнили свою часть договора. Вы должны получить в свое распоряжение квартиру именно того метража, который обговаривался в договоре, не больше и не меньше.
Сегодня строительство идет по странной схеме: нижние этажи возводятся с нормальной планировкой, а к верхним она меняется. Строители, например, считают, что лоджию не нужно совсем отгораживать от квартиры, и служащие БТИ, которые приходят оценивать квартиру и делать на нее план, говорят: площадь - больше.
Застройщик быстренько выставляет дольщику штраф: «Плати, я тебе больше построил!» А больше мы не заказывали! Другая ситуация.
Уже при получении документов на собственность люди выясняют, что вместо 35 квадратных метров им дают 33. Что-то там где-то сдвинули, что-то не достроили.
Я сейчас говорю о реальных и распространенных ситуациях. В законе есть, конечно, фраза, которая отчасти защищает потребителя: он не обязан иметь специальных познаний.
Он не строитель, он жилец. Но, поверьте, выцарапать эти деньги у застройщика очень сложно. - Но можно? - Нужно в БТИ получить документ о том, какова реальная площадь – жилая и общая.
А потом любой гражданский адвокат грамотно объяснит, как дальше добиваться реализации своих прав. Ни в коем случае не надо самим биться с застройщиком.
Потому что, как правило, у него есть группа юристов, которая настроена на то, чтобы сохранить деньги и имидж организации, эта группа будет стоять до конца: ей платят очень хорошие деньги. Так что на защиту ваших прав должен встать профессионал. - Но вот дом построен, все, кажется, позади.
Можно оформлять жилье в собственность? - Я все время призываю людей не спешить. Прежде чем приступать к оформлению права собственности на квартиру, вы должны получить на руки еще один немаловажный документ – акт приемной комиссии, в которую входят городские власти, представители жилищно-коммунальных служб, архитектурного надзора и жилищной инспекции.
Эти люди делают заключение: дом принят и является жилым помещением. Это значит, что подведены электроэнергия, газ, вода.
Что соблюдены все государственные стандарты по жилому помещению. - Вы сейчас говорите о само собой разумеющемся. Неужели сдают жилье без всего этого? - У нас 50 процентов домов сдаются без подобного акта, людей вселяют в условно жилые помещения, и дальше начинаются сюрпризы: нет газа, не работает лифт, вода не доходит до верхних этажей, крыша течет, что выясняется с первым же дождем.
Причем течет на два-три этажа прямо по стене, по лестничной клетке. Когда начинаешь разбираться, оказывается, акт не подписан, потому что не устранены недоделки!
То есть, дом не является жилым. Он является просто многокомнатным строением, в которое нельзя вселяться.
Вселили же потому, что юрист подсказал застройщику: нельзя нарушать по закону права потребителя, у тебя сказано – срок вселения в третьем квартале, вот ты их в третьем квартале и вселяй. И застройщик спокойно говорит дольщикам: дом готов, новоселье.
Но из новоселья получается трагедия… Поэтому, пока вам не предъявят акт приемки, ни в коем случае нельзя вселяться и оформлять документы на собственность. Казалось бы, общеизвестные мелочи, но у нас множество случаев, когда люди полгода, восемь месяцев и даже полтора года вынуждены жить на частой квартире, имея новую в собственности.
Более того, одним таким дольщикам, которые не могли въехать в квартиру из-за отсутствия воды и газа, застройщик умудрился за эти полтора года выставить счет за пользование коммунальными услугами, в том числе по газу и воде! И не скажу, что это какой-то исключительный случай.
Нет, во всех восьми районах города ситуация одинаковая. Хотя где-то строят прилично.
Например, из района улицы Полтавской ни разу никто к нам не обращался. Больше всего жалоб (и к нам, и к районным специалистам по защите потребителя) на несоблюдение сроков строительства.
Я хочу обратить внимание на то, что сроков в договоре должно быть два. Первый – когда вы идете смотреть готовую коробку.
Второй - фактический срок сдачи жилья. Именно в этот срок укладывается акт приемки дома городской комиссией.
Тут важно на радостях не забыть, что у вас на руках должен быть еще один акт - приема и передачи вам вашего жилья. Не подписывайте его, пока не проверили все до мелочей: что у вас восемь дверей в квартире, а не четыре с половиной, что все окошки открываются и закрываются.
Проверьте, подсоединив патрон к проводу, подведено ли электричество или вы будете в потемках сидеть со свечкой. Заставьте представителя застройщика проверить, работают ли водяные вентили в квартире, и ни в коем случае не проверяйте их сами.
Они должны открываться и закрываться свободно, без усилия, потому что новые. Согласно постановлению Нижегородского правительства во всех новых домах должны быть установлены домовые или квартирные счетчики воды и газа.
Эти счетчики ставятся не за ваш счет. В старых домах каждый наниматель или собственник жилья имеет право установить у себя счетчик.
В новых это обязанность застройщика. Кстати, тарифную ставку тоже лучше узнать заранее, она утверждается комитетом по тарифам Нижегородской области (в комитет можно позвонить).
При оформлении жилья в собственность вам может не хватать еще одной бумаги, про которую вам никто не напомнит. Если с вами в квартиру вселяются дети до 18 лет, то органы народного образования должны подтвердить, что для ребенка при вселении не происходит ухудшения условий проживания. - С дольщиками разобрались.
А какие сложности ожидают потребителя ипотечного продукта? - Я бы советовала рассматривать возможность ипотечного кредита не с точки зрения сегодняшнего дня, а в перспективе. Сегодня вам это кажется вполне осуществимым: вы работаете, полны сил и можете выплачивать проценты банку.
Но люди как-то мало задумываются, что по ипотеке в залог банку попадает не только их старое жилье, но и новое тоже. А это значит, что в течение 15-20 лет, предусмотренных кредитным договором, вы не можете ни продать, ни обменять это жилье: оно обременено залогом.
В условиях недоработанности законодательной базы бремя ипотеки вы взваливаете не только на себя, но и на ваших детей и родных, которые останутся жить в старой квартире. Поэтому, чтобы потом не раскаиваться, к подобным потребительским кредитам, нужно относиться осторожно.
Любой договор лучше посмотреть с юристом. Даже если в банк пришли, требуйте пригласить юриста. - Но ведь банковский юрист будет объяснять клиенту все с точки зрения банка? - Нет, он будет объяснять с точки зрения Гражданского кодекса.
У юристов мозги так устроены. Он разъяснит более грамотно, чем простой клиентский служащий, какие деньги с вас возьмутся дополнительно по работе банка.
И вы сможете оценить свои возможности. Следует помнить еще, что банк может поменять процентную ставку по кредиту в одностороннем порядке.
Не обратив внимания на подобную формулировку в договоре, вы рискуете однажды оказаться в ситуации злостного неплательщика. Даже если вас поставили в известность об изменении процентной ставки уже у самой кассы, и в вашем кошельке просто нет таких денег.
Но ведь вы подписали договор и заведомо согласились на это. Мы видели и другие договоры, в них в залог банку попадали не только старая и новая квартиры, но и все имущество: машина, гараж, дачный участок.
Банк вас может просто разорить. Только за последние полгода в Нижнем Новгороде отозваны лицензии у трех банков, а банк-банкрот может расплатиться с государством вашим имуществом.
Поэтому мы, организация, защищающая потребителя, призываем: консультируйтесь по договору с юристом, найдите деньги, чтобы оплатить его услуги. Он же найдет для вас информацию о банке, в котором вы решили взять ипотечный кредит, поднимет дополнительные правовые документы и подскажет, как их использовать. - Я слышала о московском новшестве - социальной ипотеке. - Социальная ипотека - это как наши социальные магазины.
Где под курочку кладут три мокрых салфеточки для веса. Или социальные аптеки, где 70 процентов лекарств – поддельные.
Нет, конечно, и в Москве это придумали из лучших побуждений. И нижегородское правительство пытается многое делать.
Взяли же на себя город и область обязательство помочь обманутым дольщикам. Но ресурсов пока не хватает.
Поэтому, боюсь, что под словами «социальна ипотека» мы можем получить просто некачественное жилье, которое расползется из-за некачественных дешевых материалов, не прошедших сертификацию на безопасность для здоровья. Нет, я бы не советовала покупаться на «социальные» посулы.
Во всяком случае, пока. Елена Чернова
16.08.2013.