Протфолио объектов

Жкх любит троицу

Жилищный кодекс далек от совершенства – это признают все. Но и некоторые поправки к нему (на днях в Госдуме их должны принять в третьем чтении) тоже вызывают сомнения.

Почему? В этом попробовал разобраться наш корреспондент.

Жилищному кодексу – алаверды Управление домами – не самая понятная категория в сфере ЖКХ, притом что Жилищный кодекс уверенно называет три вида такого управления, ставшие хрестоматийными: непосредственно собственниками, ТСЖ или ЖСК, а также управляющей организацией. Дело за малым: узнать, что же вкладывается в само понятие – управление.

Доставка в дом энергоресурсов? Его техническое обслуживание? Обеспечение четкой работы инженерных систем?

Забота о целевом использовании всех финансовых потоков, которые направляются в дом? Ни в одном документе, включая тот же кодекс, ответа не найдете.

Но оставим академический спор и вернемся к известной формуле: управляют собственники. Под ней может подразумеваться некое домовое вече, оно решает, как жить.

А потом приглашает специалиста-управдома, которому поручается все ведение дел. Возможно. Есть ведь в Германии «мастерхаузы», почему бы не быть и у нас?

В Департаменте ЖКХ и Б мне даже сказали, что в Москве есть дом, где без всяких ТСЖ именно так и ведут домовое хозяйство – один человек плюс помощники. Но как ни силились вспомнить адрес дома, сделать этого не смогли.

Более или менее ясна ситуация с управляющими организациями. Родное слово – ДЕЗ: мы ему деньги, он нам – услуги. А если надо – справки.

Все довольно понятно. Наиболее туманной остается третья форма управления – ТСЖ и ЖСК.

Объединение собственников берет на себя ответственность за состояние строения. Они, собственники, выбирают из числа самих жильцов председателя и правление, и те заключают договоры с монополистами, руководят текущим ремонтом холлов и лестничных площадок, вызывают аварийные бригады.

Не у всех это получается хорошо. Вчера артист (преподаватель, научный работник, коммерсант), а сегодня успешный хозяйственник? Так не бывает.

Дом – сложный технический объект, специалисты утверждают, будто различных узлов и деталей в нем немногим меньше, чем в самолете. Можно ли постигнуть все это за короткие недели даже на спецкурсах подготовки?

Вряд ли. Конечно, есть примеры компетентного, инженерного подхода жильцов, ставших председателями, к вопросам ЖКХ.

Но таких примеров единицы. Поэтому все же лучше поручить эту ответственную работу специалистам. Каждый должен заниматься своим делом.

Жильцы – наслаждаться уютом своих квартир, профессионалы – создавать условия для такого уюта. И мы им за это будем охотно платить.

Самородков всегда мало Самоуправление, в частности, жилищное – священная корова нашей либеральной общественности. Посягательство на него расценивается как покушение на демократию, возврат к прошлому.

Но спустимся с небес на грешную землю: у нас еще нет исторической культуры заботливого отношения к собственности. До сих пор бытует уверенность, что за все отвечает государство.

Какое уж здесь самоуправление... Как-то довелось побывать в одном ТСЖ, где люди буквально замерзали в холода.

Спросил, как готовились к зиме. Да вот, ответил председатель, предложила услуги одна компания, заключили с ней договор, заплатили ей, деньги при этом собирали налом.

А когда спохватились, той компании и след простыл. Спросить не с кого. Контроль, оценка качества – это понятно.

Все мы знаем, что у нас болит, хорошо ли нас лечат. Но при этом никто не называет себя врачом.

А потому в лозунге: «Собственники сами должны определять жизнь в доме» ощущается некий перебор. Реального, практического наполнения в нем маловато.

Просто слово «собственник» стало модным, все равно что «гражданин». Вот и козыряем им, всячески защищая права собственника.

А спросите его самого, что он о них знает? Ничего, или почти ничего.

Кроме как для того, чтобы продать-купить квартиру, ему это звание не нужно. Предвижу возражение: есть же товарищества и кооперативы, где именно жильцы заправляют всеми хозяйственными делами, и у них это прекрасно получается.

Все так, честь и хвала таким дома. Но сколько их? От силы счет идет на десятки, хотя товарищества и кооперативы существуют едва ли не в половине московских домов.

Да, они себя называют «управляющими организациями», а приглашенных профессионалов именуют «подрядными», льстит самолюбию. И хотя эти «профессионалы» (к примеру, те же дирекции) ущемляют права жильцов, попросту говоря, залезают в их карман, но именно они не дают хозяйству распасться, поддерживают его в нормальном рабочем состоянии.

Вопрос, стало быть, состоит в следующем: в полной ли мере работает незатейливая схема, которую предложил Жилищный кодекс? Нужны ли три способа управления?

Не достаточно ли одного – крепкой, квалифицированной, добросовестной управляющей организации? Что же касается самих собственников, за ними надо оставить лишь то, что для них понятно и органично: подписывать акты сдачи работы.

Не забывая при этом проследить, не переплачивают ли они. Не берут ли с них деньги – за то, что не сделано, или сделано так, что надо поотрывать руки.

Нравится – не нравится: не нравится – выберем другую компанию. Это, на мой взгляд, и должно быть главным правом и обязанностью собственников.

Безусловно, если среди жильцов находятся хозяйственники, и они умело справляются со своими обязанностями, это надо только приветствовать. Им следует всячески помогать, поддерживать, убирая административные преграды, мешающие их работе.

Пусть подобных самородков будет не так много, но ведь демократия – это, прежде всего, защита прав меньшинств. Будущее же – в этом нет сомнения – все-таки за профессионалами.

На примере упавшей сосульки Кто будет управлять нашим домом? Этот вопрос со всей остротой и во всей своей сложности встал именно сейчас, когда в Госдуме РФ обсуждают поправки в Жилищный кодекс.

Дело близится к завершению, вот-вот состоится третье чтение. Одна из поправок как раз и предусматривает профессиональный подход к управлению.

Смысл ее состоит в том, что управленцы – будь это владельцы квартир или приглашенная ими компания – должны стать членами некоммерческого сообщества с не слишком благозвучной аббревиатурой СРО (саморегулируемая организация), которая сама будет вырабатывать стандарты и нормы работы в сфере ЖКХ, став при этом максимально независимой от государства. Идеологом создания СРО является член фракции «Единая Россия», председатель комитета по собственности ГД Виктор Плескачевский, а потому поправки в ЖК чаще всего связывают с его именем.

Виктор Семенович к тому же возглавляет Национальное объединение саморегулируемых организаций в жилищной сфере. Поправки уже вызвали немало возражений, главные оппоненты – справедливороссы.

Сотни возмущенных писем поступают в Госдуму и от руководителей жилищных объединений. В этих поправках увидели очередную – и на этот раз самую опасную – атаку на самоуправление, ибо речь идет о законе.

Все права, таково расхожее мнение, отдадут специализированным, зарекомендовавшим себя организациям, с ними ли тягаться ТСЖ и ЖСК? И даже Совет дома («четвертый способ управления», как его уже называют, в тех домах, где нет товариществ и кооперативов), не спасает положения.

Собственников лишают голоса, они уже ничего не будут решать – так считают многие представители жилищной общественности. Но не напрасна ли паника?

В поправках говорится только о том, что ТСЖ или ЖСК не могут заниматься эксплуатацией дома, собственно же управление – это совсем другое. В первом случае речь идет о работе, требующей серьезных технический знаний, для второй нужен лишь талант менеджера.

Управляющая организация (хочется так именоваться товариществу – пожалуйста) может напрямую не обслуживать дома, но при этом она заключает и сопровождает договоры с поставщиками ресурсов, подрядными организациями. Именно они – специалисты – обеспечивают бесперебойную работу инженерных систем, проводят текущий или капитальный ремонт строения, благоустраивают дворы.

Часть этих функций, в частности, заключение договоров, либо отстаивание своих прав в судах, могут взять на себя товарищества и кооперативы. Никто у них эти полномочия не отбирает.

Другое дело – всегда ли они сами успешно справятся с работой? Вот это вопрос серьезный.

Пример – отношения с поставщиками ресурсов, тем же МОЭКом. Посмотрите на свои платежки: в зимние месяцы на отопление приходится 60–70 процентов всех расходов.

Энергоснабжающая организация не стесняется публиковать на своем сайте размеры прибыли – десятки миллиардов рублей! Это у коммунальной-то организации.

По наблюдениям специалистов, москвичи платят за отопление больше, чем жители Сибири. Берутся ли объединения защитить права своих жителей?

Настоять, что те будут платить только за то, что показал счетчик? О перетопах уже не говорим – жильцы бессильны им противостоять.

Однако когда в МОЭКе ставят печать: «Счетчик не работает», а тот вполне на ходу, но энергетики между тем берут по завышенным, явно выгодным им нормативам, сможет ли общественность бороться с этим? Если да – флаг ей в руки.

И все же у профессиональных управленцев, знающих все ухищрения, на которые идут продавцы калорий, это получится лучше. При всем том не надо забывать, что главная задача объединений в домах – следить и оценивать качество проводимых работ.

Для этого не надо оканчивать специальных факультетов, что вовсе не снижает спроса с председателя ТСЖ и ЖСК – он будет большой. В одном из своих интервью В. Плескаческий приводит такой пример: упала сосулька, ранила прохожего.

Кто отвечает? Председатель.

Не проследил, как работает обслуживающая организация. Так что есть чем заняться и собственникам.

Соломка для депутатов Сами поправки, может быть, не так и плохи (противники их тоже это признают), но как они будут работать, пойдут ли на пользу жителям? Вместо административного монополиста (государства) появляется другой – коммерческий (СРО).

А он будет не менее крут и авторитарен, чем первый. Отличие одно – первый выдавал лицензии, разрешая или не разрешая работать, второй – обязывает организации вступать в его ряды.

Но, учитывая размер взносов (сотни тысяч рублей), получается то же самое «разрешу – не разрешу», что и лицензия. Ведь подобный взнос по силам далеко не всем управляющим организациям.

Никто не возражает против собственно саморегулирования. Так принято во всех развитых странах.

Способ защиты бизнеса, возможность на равных разговаривать с государством. Но не превратится ли СРО в еще одну властную вертикаль?

Финансовый диктат пострашнее административного. Управление домами – это даже не средний, а малый бизнес, откуда у предпринимателей большие средства?

Разве что переложат расходы на нас, жильцов... Членами новой некоммерческой организации станут те же крупные ДЕЗы, которым и сейчас нет альтернативы – они подминают под себя частных конкурентов.

Так что прогресса в обслуживании домов ждать не приходится. Скорее, будет как в старом анекдоте: что бы мы ни делали, все равно получается автомат Калашникова.

И уж кстати, о взносах. Компенсационный фонд, который составили поступления от строителей, проектировщиков, изыскателей (а их без членства в СРО тоже не допускают к работе), достиг 40 млрд.

Назначение фонда разное, но в том числе – содержание самой организации. А чем она богаче – тем лучше.

Злые языки утверждают, что, обязывая вступать в нее, депутаты имеют в виду и себя, любимых. Сами будут работать там.

А что? Неплохой запасной аэродром. Близятся выборы, самое время подстелить соломки. Надежный ли бизнес?

Перейдем к теме, которая, на первый взгляд, непосредственно не связана с поправками в ЖК РФ. Речь об уже упомянутой конкурентной среде в ЖКХ, становлении альтернативных дирекциям организаций, а по сути – об улучшении обслуживания наших домов.

Сделается ли, наконец, жилищно-коммунальный сектор сферой предпринимательства – вот в чем вопрос. Рентабельность, по мнению специалистов, начинается с обслуживания 600 тыс. кв метров жилья.

По другим наблюдениям – с 400 тыс. Но в любом случае, требуется значительный объем площадей – примерно 40–60 домов, а это треть или даже половина всех жилых сооружений района.

Иными словами, управляющая компания должна быть крупной, иначе она просто прогорит. Одни только затраты на персонал, помещение, технику перевесят все ее доходы.

Пока уверенно чувствуют себя ДЕЗы. Правительство Москвы взяло курс на их сохранение и развитие, оставив им районную (или «полурайонную») зону влияния.

И на данном этапе это, видимо, правильно. Для начала город сохранит за собой 100 процентов акций, и это тоже не вызывает возражений – ему же надо как-то создать предприятие.

А потом постепенно, прислушиваясь к предложениям бизнес-сообщества, можно будет продавать пакеты акций крупным инвесторам, работающим не только в сфере управления, но, скажем, и в сфере финансов. Проявят ли интерес коммерсанты?

Если это будет достаточно устойчивое предприятие, если финансовый поток будет идти только снизу, а сверху – никакой манны небесной, безусловно, проявят. Ведь куда вкладывает деньги инвестор?

Конечно же, не в сам ДЕЗ, поскольку там ничего, кроме письменных столов и оргтехники нет. Посредством управляющей организации средства вкладываются в сам объект недвижимости, покупаются большие финансовые потоки, которые тратятся на управление, договорные отношения с жильцами.

Иными словами, приобретается управленческий бизнес. То, что он будет осуществляться на сугубо профессиональной основе, сомнений почти нет.

Управление домом – не только вопрос удобного проживания, но категория финансовая, экономическая, которая должна глубоко интересовать всех владельцев квартир, ведь инфраструктура, общее имущество – это и их собственность, их деньги. Квартира – капитал.

Умело управлять домом – значит, сохранять и преумножать этот капитал. Опытным менеджерам подобная задача по силам. Готовить их мы научились.

Зачем тогда культивировать самодеятельность жильцов? Необходимость в ней отпадет.

Пока у нас такого бизнеса нет, хотя во всем мире обслуживание домов считается одним из самых заманчивых видов деятельности, которая привлекает коммерсантов. Он максимально надежен, сохраняется при любой экономической погоде.

Он, можно сказать, вечен. Правда, сверхрентабельности ждать не приходится.

Недалек тот час, когда государственные субсидии кончатся (это и есть манна сверху), а на коммунальных платежах (расходах населения) много зарабатывать грех. И потому профессиональный Союз предпринимателей, а это и есть СРО, должен не обирать своих членов, а создавать максимально выгодные условия для их развития.

Если будет так – появится конкуренция, возникнут новые обслуживающие организации в домах. Если нет – мы обречены на вечный диктат ДЕЗов.

18.08.2013.