Земельный рынок: кто дрогнет первым, покажет время
Немного статистики. Земельный рынок можно условно разделить на три основных сегмента: — земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). — участки под коммерческое использование. — участки под строительство коттеджных поселков.
По данным сайта «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области» в сентябре — начале октября 2010 г. структура предложения земельного рыка Нижегородского региона выглядела следующим образом: - земельные участки под индивидуальное жилищное строительство — 75,3% от общего количества объявлений о продаже, 1,75% от общей площади продаваемой земли. - участки под коммерческое использование –19,25% от общего количества объявлений, 81,5% от общей площади продаваемой земли. - участки под строительство коттеджных поселков — 5,45% от общего количества объявлений, 16,76% от общей площади продаваемой земли. При этом 97,32% площади всей продаваемой в сентябре — начале октября земли приходилось на территорию Нижегородской области и лишь 2,68% — на Нижний Новгород.
Средняя стоимость земельных участков под ИЖС, расположенных на территории Нижнего Новгорода, составила 230864 рубля за сотку. При этом значительную часть объема предложения — 65,14% от общей площади продаваемой в Нижнем Новгороде земли под ИЖС — составили участки Нижегородского и Советского районов.
В сентябре — начале октября 2010 г. сотка земли с подведенными коммуникациями продавалась по городу в среднем на 30% дороже сотки земли без коммуникаций. Размеры большинства (свыше 70%) продаваемых участков под ИЖС, расположенных на территории Нижнего Новгорода, находились в диапазоне 6 — 15 соток.
Самая высокая стоимость сотки земли наблюдалась в Лысковском направлении (в особенности — в Кстовском районе) и составила 77418 рублей, самая низкая — 14883 рубля — в Семеновском направлении. Размеры большинства (свыше 75%) продаваемых земельных участков под ИЖС, расположенных на территории Нижегородской области, в сентябре — начале октября 2010 г. находились в диапазоне 8 — 20 соток.
Что думают о земельном рынке его непосредственные участники. Мы решили выяснить у руководителей агентств недвижимости, какие сегменты рынка они считают наиболее перспективными, исходя из собственной практики.
Людмила Стукалова, директор АН «Людмила и К» (Заволжье), среди самых популярных земельных участков, реализуемых агентством, отмечает участки на Горьковском водохранилище. В этом месте цены весьма сильно разнятся — от 25 до 150 тысяч рублей за сотку.
Земля к продаже предлагается разная — и под дачное строительство (вызывает повышенный интерес со стороны клиентов), и сельхозназначения. К землям под ИЖС выдвигаются особые требования, сред которых — живописная местность, наличие рядом водоема или речки, соснового бора.
Коттеджные поселки тоже спрашивают, но крайне редко. Людмила Стукалова уверена, что люди с действительно высоким уровнем доходов стремятся выбрать участок под ИЖС в отдалении, чтобы была возможность побыть в тишине и отдохнуть.
А коттеджный поселок сам по себе подразумевает наличие соседей. Уединенности он не дает.
Сейчас осень, но в агентстве «Людмила и К» не отмечают снижения спроса на земельные участки и дома в деревнях. Причина этого, по мнению Людмилы Стукаловой, кроется и в том, что коммунальные платежи весьма высокие, не у всех есть возможность их оплачивать.
Не стоит забывать, что Заволжье — этот моногород, здесь не так просто найти работу. Вот и стремятся некоторые горожане переехать в пригород.
В основном, по словам Людмилы Стукаловой, участками в Заволжском районе интересуются местные жители, нижегородцев мало. Ольга Сазанова, директор ИП Сазанова (Богородск), считает, что, судя по ситуации в ее агентстве недвижимости, покупатели настроены на минимально низкие цены покупки земельных участков.
По Богородску покупательский спрос ограничивается примерно 300 тысячами за участок, по деревням — и того дешевле (так, агентство предлагает участки в 4 км от Богородска за 200 и 250 тысяч, куда входят и агентские комиссионные, но они пока не востребованы). При этом предложений на рынке хватает.
В основном участки приобретаются с целью строительства собственного дома, в том исполнении, на которое будет достаточно финансовых возможностей хозяев. В Богородском районе и Богородске землю зачастую приобретают жители Нижнего и Дзержинска.
Богородчане предпочитают покупать в пределах города, редко кто из них переезжает жить в деревню. Также Ольга Сазанова подчеркивает, что многие ищут землю сами, без участия посредников: «Мало кто хочет платить комиссионные за услуги, поэтому так и происходит.
Покупатели сами разъезжают по деревням, договариваются напрямую с хозяевами». Юлия Федякова, менеджер АН «РИЭЛТ-НН», рассуждает, что земельные участки можно разделить на две категории: участки в городе и участки за городом.
В городе традиционно пользуются спросом участки площадью 5-12 соток, обеспеченные централизованными коммуникациями — газом, электричеством, водоснабжением, канализацией. Излюбленные места жителей нагорной части — ТСЖ «Верхнепечерское», ТСЖ «Долина», «Лагуна» (микрорайон Верхние Печеры) и ТИЗ «Надежда» (микрорайон Щербинки-2), жители заречной части предпочитают зоны коттеджной застройки в Сормово (Высоково), Гнилицах, Стригино.
За городом наибольшим спросом пользуются участки площадью 10-20 соток, расположенные в Кстовском, Богородском районах в непосредственной близости от города (до 20-30 км от Нижнего Новгорода). Наиболее востребованы участки в поселках и коттеджных поселках, имеющих следующие элементы инфраструктуры: газ, электричество, дороги с твердым покрытием.
По словам Ирины Клименко, директора ООО «Альфа-недвижимость» (Нижний Новгород), требования, который выдвигают клиенты к земельным участкам в коттеджных поселках, можно свети к следующим основным моментам: наличие коммуникаций (минимум — электричества и газа), и, если расстояние от Нижнего превышает 50 км, то цена должна быть не выше 100-150 тысяч за 10-12 соток (средний размер участка под коттедж). Сейчас ООО «Альфа-недвижимость» предлагает к продаже участки в коттеджном поселке рядом с селом Татарское (Дальнеконстантиновский район).
Минимум — за 190-200 тысяч рублей. По словам директора компании, интерес к этому поселку чувствуется.
Если участок (не обязательно в коттеджном поселке) расположен на более близком расстоянии от города, то наблюдается явный перекос между спросом и предложением: то, что продавцы предлагают за миллион-миллион двести, покупатели готовы приобретать за 700 тысяч; предлагают за 700 тысяч — готовы купить за 400, максимум 500. То есть в том виде, в каком предлагаются, земельные участки практически не востребованы.
Ирина Клименко подчеркивает, что не почувствовала на опыте ООО «Альфа-недвижимость» массового желания нижегородцев выехать на постоянное место жительства за город: «Ситуацию на земельном рынке я бы охарактеризовала, если говорить в целом, так — слабый спрос и все хотят дешево. Спрос, который мы наблюдаем, не свидетельствует о том, что идея загородного проживания особенно актуальна».
Наталья Чернышева Комментарий эксперта Андрей Макшанов, управляющий партнер НКЦ «Коллективные действия», вице-президент НГПК: — Многолетний мониторинг рынка земельных участков показывает, что предпочтения нижегородцев не меняются. Для строительства домов под постоянное проживание они выбирают более тихие и экологически чистые зоны Нижнего Новгорода, а также пригородные территории в Кстовском и Богородском направлениях с хорошей транспортной доступностью и развитой инженерной инфраструктурой. «Большая вода» Горьковского моря — один из определяющих факторов приобретения участков под дачную застройку.
Что касается участков в коттеджных поселках, то низкий спрос, отмечаемый отдельными риэлторами, по моему мнению, связан с тем, что качественных предложений не достаточно. Как свидетельствует практический опыт, риск оказаться на «вечной» строительной площадке (соседние участки в поселках, которые продаются без строительного подряда, могут осваиваться много лет), да еще без заявленной девелопером проекта инженерной и социальной инфраструктуры, высок.
Поэтому состоятельные люди предпочитают уже готовое жилье на освоенных территориях, в том числе и за рубежом. Ситуация постепенно меняется в лучшую сторону, но окончательно в этот сегмент рынка потребители поверят, когда будет успешно реализовано несколько проектов.
Существенный разброс между ценами спроса и предложения демонстрирует, что рынок окончательно не сформировался. Позиция продавцов понятна — «землю больше не делают», да и владение ей не очень обременительно.
Покупатели стали более рациональными и ждут «справедливой» с их точки зрения цены. Кто дрогнет первым, покажет время.
18.08.2013.