Время покупать
Обзор вторичного рынка жилья Нижнего НовгородаПокупать или ждать? Что будет происходить с ценами на квартиры?
Эти и другие вопросы волнуют нижегородцев, нуждающихся в решении жилищных вопросов. Не секрет, что делать это сегодня они предпочитают на вторичном рынке (лишь 10 % жителей города готовы вкладывать свои средства в незавершенное строительство).
О «вечном вторичном» рынке жилья Нижнего Новгорода рассуждают эксперты «Полезной Площади».Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни:- Вплоть до июля-августа 2009 года покупательский спрос на вторичном рынке жилья Нижнего практически отсутствовал, что спровоцировало снижение цен на жилую недвижимость примерно на 30 (по некоторым позициям и на 40) %. Одновременно было свернуто жилищное кредитование (банки ввели запретительные условия на кредиты). Как следствие - активно формировался отложенный спрос.
Те покупатели, кто имел собственные средства, предпочитали бездействовать, ожидая обвала цен.С июля-августа на рынке началось оживление. Цены на этот момент существенно снизились, в итоге люди начали активно решать собственные жилищные проблемы.
Отложенный спрос был поддержан и возобновившимся летом 2009 года ипотечным кредитованием.Особой популярностью пользовалось жилье эконом-класса стоимостью в районе 1 миллиона рублей (цена 1-комнатной хрущевки в заречной части города на конец лета 2009 года). Видимо, данная сумма представляла собой некий психологический рубеж.
Продавцы не хотели «проваливаться по цене» ниже, а покупатели были готовы приобретать. Буквально за август месяц все предложения в этом сегменте были сметены с рынка.
Уже к сентябрю такие квартиры поднялись в цене примерно на 20 %.Рост цен продолжался вплоть до конца ноября. При этом повышение было неравномерным.
Самое существенное – в сегменте эконом-класса. На дорогую недвижимость цены вообще никак не изменились.
В данном сегменте была и продолжается стагнация, продажи стремятся к нулю. Видимо, сказалось то, что российский средний класс в значительной степени пострадал от кризиса.В декабре-январе цены «встали».
Общее количество предложений на первичном и на вторичном рынке на сегодняшний день на 60-80 % превышает обычные уровни.По ценам мы сейчас приблизительно в начале - первой половине 2008 года, откатились на два года. Но это показатель условный, поскольку отличается стоимость денег тогда и сейчас (ныне она существенно меньше).
Если говорить о том, с какой целью люди покупают жилье, то, главным образом, для решения своих жилищных проблем. В нашем агентстве мы не видели ни одного инвестора с конца 2008 года.В 2010 году возможны несколько диаметрально противоположных вариантов развития сценария.
Многое будет зависеть от внешней конъюнктуры, от общемировой ситуации, от того, как быстро из кризиса будет выходить, в первую очередь, Америка.Если цены на нефть будут высокими, дешевые американские деньги будут приходить на наш рынок, в том числе, поддерживая ипотеку, условия кредитования будут смягчаться, то произойдет рост цен на недвижимость. Если же ничего подобного не случится, продолжится стагнация мировой экономики, то ипотека закончится и начнется снижение цен на жилье.
Возможен и третий вариант. Некая золотая середина.
Февраль-март станут решающими, по их итогам будет видно, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости.Решать свой жилищный вопрос надо сегодня: Многие из тех, кто раздумывал, не успели пробрести квартиры в точке наибольшего падения цен. Получилось, что не успели купить в июле за миллион, а в сентябре эти же квартиры стоили уже миллион двести, к зиме и еще больше.Так что можно и не угадать, лучше сейчас выходить на рынок.
Ведь то предложение квартир, которое имеется сегодня, уникально по своему количеству. Действительно, самых дешевых вариантов не осталось.
Но есть интересные предложения в самых разных сегментах. Именно сейчас можно купить так называемую «редкую квартиру» (в необычном доме с оригинальной планировкой), которая в обычное время просто не доходит до рынка, продается знакомым знакомых.Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», также отмечает, чтоконец 2009 года принес оживление на весь рынок недвижимости, в частности – на рынок вторичного жилья.
Если в начале 2009 сделки носили единичный характер, то к концу года они вышли на обычный рабочий режим, «пошли объемы», люди стали заниматься решением своих квартирных вопросов.Главной причиной этого стало значительное снижение стоимости квадратного метра на всех сегментах рынка недвижимости, в сочетании с копившимся почти целый год отложенным спросом. В частности, цены в эконом-классе упали в среднем на 25 %, в бизнес-классе – до 35 %. Случалось, что скидки были и значительнее (как правило, в случае срочной продажи, когда надо было, к примеру, быстро рассчитаться с банком).
При этом Елена Соловьева отметила, что процент тех, кто испытывал трудности с выплатой ипотеки, оказался намного меньше, чем ожидался: «Это нас порадовало. Видимо, большую роль в этом сыграло то, что многие банки пошли навстречу своим заемщикам и предложили им собственные схемы, программы по реструктуризации ипотеки для решения проблем с выплатами».Осенью 2009 года цены на самое популярное жилье (1-2 комнатные квартиры небольшой площади в «хорошем месте») корректировались и поднялись на 5-7 %.Если весной прошлого года можно было купить благоустроенную однокомнатную квартиру за миллион рублей (Московский, Автозаводский районы, Сормово), то осенью дешевле, чем за миллион двести сделать это было практически невозможно.
Квартиры за прежнюю цену были уже только с частичными удобствами.Оживлению рынка способствовало и появление интересных ипотечных программ к середине 2009 года, к сожалению, только под эгидой государства. До кризиса государственная ипотека занимала не более 15 % объема рынка, на сегодняшний момент – почти 95 %.В 2010 году, возможно, и коммерческие банки активнее включаться в этот процесс – ряд из них уже начинает предлагать собственные программы жилищного кредитования, сопоставимые по условиям с государственными.
Это должно привести к появлению здоровой конкуренции в данной сфере.В 2010 году, по мнению Елены Соловьевой, важную роль на вторичном рынке недвижимости будет играть такой фактор, как количество предложений. «Интересные предложения» по «интересной цене» постепенно будут иссякать, выбор будет ограничиваться, ввиду доступности ипотеки и реализации отложенного спроса. Притом приток новостроек значительно сократится.
Конечно, ведущие застройщик готовят свои предложения на 2010 год, но их очень немного. Поэтому сегмент новостроек, сданных домов, уменьшится в первую очередь.
Уже сейчас застройщики начали корректировать цены в сторону повышения.В этих условиях логично предположить, что цены и на вторичном рынке постепенно, ненамного, но будут расти. Законы рынка неизменны - как только количество предложений в каком-то сегменте сокращается, это при наличии спроса приводит к повышению их стоимости.По словам Светланы Леноговой, и.о. директора АН «Вариант Плюс», уже к сентябрю 2009 года агентство вышло на докризисный уровень по количеству проводимых сделок: «В сентябре-декабре рынок вторичного жилья был оживленный, хороший.
Цены в конце года стабилизировались, хотя и не достигли уровня докризисных».В 2009 году сократился ценовой разрыв между квартирами в заречной и верхней (Нижегородским районом) частями Нижнего. В Нижегородском районе падение цен было более значительным.Самым востребованным во второй половине 2009 года было недорогое жилье в нижней части города.
Это «гостинки» за 1 млн.400 тыс. рублей, квартиры в девятиэтажках за 1 млн. 500 тыс.-1 млн.
600 тыс. рублей. Среди самых популярных районов – Ленинский и Автозаводский.
Светлана Леногова: «Даже отделы УФРС в этих районах обслуживают больше посетителей, чем другие. Практически всегда здесь очереди – люди заказывают документы, регистрируют договоры».Хорошие транспортные развязки изменили отношение к ранее непопулярным частям города.
Теперь горожане с удовольствием едут, к примеру, на Автозавод, считая этот район благоустроенным и перспективным.Такое оживление на рынке произошло во многом благодаря возвращению ипотечного кредитования. «Как только банки начинали снижать проценты по кредитам, - говорит Светлана Леногова, - мы сразу почувствовали увеличение количества клиентов. Выгодные кредиты и приемлемые, сопоставимые с доходами, цены – это сочетание и оживило рынок.
У нашей ипотеки есть своя особенность - многие берут ее, что называется «по рекомендации»: сосед взял кредит, приобрел новое жилье, в состоянии регулярно вносить ежемесячные платежи – и советует сделать также своим друзьям и знакомым».Что касается причин приобретения недвижимости на вторичном рынке, то они остаются разными. Кто-то продолжает вкладывать деньги в недвижимость, приобретает квартиру не для проживания, а, к примеру, чтобы сдавать ее в найм.
Кто-то, в связи со снижением доходов и желанием уменьшить коммунальные платежи, решает переехать в квартиру меньшей площади, но некоторые, напротив, подыскивают себе жилье побольше.Если в разгар кризиса люди стремились как можно быстрее приобрести самый дешевый вариант, то теперь на первое место для многих вышло качество приобретаемого жилья, уровень комфорта.По отношению к наступившему году Светлана Леногова настроена оптимистично: «Люди продают и покупают квартиры. Рынок стабилен.
Мы спокойно работаем. Такое ощущение, что жизнь входит в свое русло.
Нижегородцы начинают интересоваться и новостройками, хотя и мало пока желающих вкладывать средства в строительство (кредиты берутся только под «вторичку»)».Что касается значительного роста цен на вторичном рынке жилья в 2010 году, то, по мнению Светланы Леноговой, он маловероятен, поскольку покупательская способность населения не так высока, но приобретать жилую недвижимость сейчас очень выгодно, так как процентные ставки по ипотеке практически докризисные, а цены на недвижимость гораздо ниже, чем до кризиса.Алла Акперова, директор АН «Европа», также констатирует резкое понижение цен на вторичном рынке жилья в конце 2008-начале 2009 года (в среднем на 20-30%), и стабилизацию в конце 2009 года, когда многие агентства недвижимости стали выходить на докризисный уровень продаж.Нынешнее оживление Алла Акперова связывает с выдачей государством жилищных сертификатов отдельным категориям граждан (участникам ВОВ, бюджетникам, молодым специалистам, военным и т.д.). Также она отмечает большое влияние восстановления ипотечного кредитования на оживление «вторички».Самыми востребованными на данный момент являются одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей (однокомнатная – около 30 кв. м, двухкомнатная – порядка 40).
В итоге, цены на данную жилплощадь выросли – на 5-10%.Что касается сокращения количества предложений в новостройках, и влияния этого процесса на рост цен на жилье, то директор АН «Европа» подчеркивает: «На сегодняшний день пока не ощущается нехватка квартир на рынке первичного жилья, так как именно сейчас сдаются в эксплуатацию новостройки, строительство которых началось до кризиса. Но уже в 2011 году будет ощутим дефицит квартир в новостройках, связанный с отсутствием новых проектов.
В итоге это приведет к росту цен и на вторичном рынке, хоть, может, и не такому значительному - на 5-10%. Так что я присоединяюсь к мнению тех специалистов, которые рекомендуют не откладывать покупку жилья в долгий ящик».Светлана Торопова, директор АН «Модус»:- В первом квартале 2009 года ситуацию на вторичном рынке жилья можно охарактеризовать одним словом - «затишье».
В условиях кризиса многие решение жилищных вопросов либо приостановили, либо полностью отказались от планов продать, обменять, купить объекты недвижимость. При этом свою роль сыграли следующие факторы:- сокращение количества ипотечных сделок, вызванное ужесточением требований банков к заемщикам, повышением годовых ставок по ипотечным кредитам;- изменения на рынке труда (снижение заработной платы, волна сокращений), которые повлекли за собой отсутствие ощущения стабильности в завтрашнем дне;- снижение цен на недвижимость - собственники объектов по возможности заняли выжидающую позицию.Во втором квартале 2009 года покупатели стали проявлять интерес к объектам недвижимости.
Но, несмотря на «оживление», предложение явно превышало спрос. В данной ситуации в удачном положении оказались покупатели с наличными денежными средствами.
Заветная фраза из их уст «у меня наличные», позволяла по результатам торга с собственниками получить значительное снижение и без того низкой цены.В третьем квартале 2009 года стало заметно возрождение ипотечных кредитов в банковской сфере, как итог - увеличение количества сделок. Конечно, ставки годовых для заемщиков были не так привлекательны, как до кризиса, но все же сделки с привлечением заемных средств стали «проскальзывать».В конце 2009 года ведущие банки стали активно предлагать ипотечные программы и даже заявили о снижении ставок (отдельное спасибо - программам АИЖК).
Ситуация на рынке труда тоже стала относительно стабильна. В результате рынок вторичного жилья стал достаточно активен, уровень спроса практически соответствовал предложению.
Размер скидок при торге снизился, наблюдалось даже некоторое повышение стоимости объектов недвижимости в последние месяцы 2009 года.Сейчас интерес покупателей направлен, прежде всего, на стандартные квартиры в многоэтажных домах. Большинство отдают предпочтение принципу «больше комнат – меньше площадь».
Данное обстоятельство оказало свое влияние и на первичный рынок жилья, вынудив застройщиков менять проектные решения в строящихся домах в сторону уменьшения общей площади квартир.Количество предложений в настоящее время вполне соответствует спросу. Торг на вторичном рынке, как правило, осуществляется в пределах 30-80 тысяч рублей (в первой половине 2009 года, имея на руках наличные средства для покупки квартиры, покупатели начинали его минимум со 100 тысяч).Что касается прогнозов, то можно говорить о вероятном увеличении спроса на вторичном рынке жилья.
Не секрет, что количество предложений квартир на рынке строящего жилья в ближайшее время значительно сократиться (застройщики зачастую либо отказываются от освоения новых площадок либо увеличивают сроки строительства). Это неизбежно повлечет за собой рост цен на квартиры в строящихся домах.
Соответственно, те покупатели, которые не смогут позволить себе приобрести квартиру в новостройке, обратят свое внимание на рынок вторичного жилья.Одновременно, оживление в сфере ипотечного кредитования влечет за собой увеличение числа потенциальных покупателей и, соответственно, спроса на рынке недвижимости. Но в настоящее время приобрести квартиру на стадии строительства с привлечением кредитных средств достаточно сложно, сказывается отсутствие программ по кредитованию строящегося жилья без привлечения залогов в виде другого имущества и поручителей, жесткие требования банков к проектной и иной документации строящегося дома, а также этапам строительства.
Если в ближайшее время эти препятствия не будут устранены, то ипотечные покупатели будут вынуждены рассматривать только квартиры на вторичном рынке, что неизбежно повлечет за собой рост цен в данном сегменте.В настоящее время Агентство недвижимости «Модус» может предложить следующие наиболее дешевые варианты объектов недвижимости:- 1-комнатная квартира в районе площади Ленина в девятиэтажном доме стоимостью 1 600 000 рублей;- 1-комнатная квартира на ул. Н.Сусловой на первом этаже девятиэтажного дома стоимостью 1 500 000 рублей;- 2-комнатная квартира в районе Московского шоссе 1 700 000 рублей;- 3-х комнатная квартира на улице Ногина в Сормовском районе в пятиэтажном доме стоимостью 1 700 000 рублей.Один из самых дорогих вариантов – 4-х комнатная квартира на улице Белинского, стоимость которой составляет 12 000 000 рублей.Всем читателям газеты хочу посоветовать - если вы планируете приобретение квартиры, не откладывайте решение этого вопроса в «долгий ящик».Подготовила Наталья Чернышева
Похожие записи:
16.08.2013.