Воронеж. Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2011 года
ПредложениеПо сравнению с I кварталом 2010г., когда на рынок вышли 2 знаковых проекта - ТРЦ «МаксиМир» и ТРК «Арена», в течение I квартала 2011г. в Воронеже не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Данный факт обусловлен тем, что в течение I квартала 2010г. на рынок вышли проекты, которые изначально были заявлены еще на 2009 г., и открытие которых было перенесено по тем или иным причинам.
В то же время все заявленные на 2010г. проекты были реализованы в течение прошлого года (ТРЦ «Сити-парк «Град» и II очередь ТДК «Галерея Чижова»), и переносить оказалось нечего. Это во многом стало возможно благодаря позиции Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, который, по сути, являясь регулятором рынка недвижимости региона (поскольку участвует в финансировании практически всех крупных девелоперских проектов Черноземья), несмотря на кризис, продолжил финансирование строительства ключевых торговых объектов.В результате, предложение качественных торговых площадей осталось на прежнем уровне и по состоянию на начало апреля составило около 711 тыс. кв. м общей площади (GBA), из них - около 370 тыс. кв. м - торговая площадь (GLA).
В настоящее время в г. Воронеже действуют 16 профессиональных торговых объектов.По масштабу (по объему торговых площадей) среди существующих на сегодняшний момент наиболее крупных торговых объектов города преобладают региональные (38%) и районные (28%) торговые центры. В регионе действует один торговый объект масштаба «суперрегиональный» - ТРЦ «Сити-парк «Град», расположенный в Рамонском районе на 3 км трассы М4 «Дон».
Специализированные торговые центры (гипермаркеты мебели, DIY, продуктов питания и товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивных товаров) занимают чуть более четверти всех торговых центров города.Лидерами с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости являются Коминтерновский (35%) и Ленинский (25%) районы. Кроме того, в связи с открытием в начале 2010 года ТРЦ «МаксиМир» к ним вплотную подтянулся Железнодорожный район (22%).
По-прежнему наименее обеспеченные качественными торговыми площадями Советский и Центральный районы (лишь 11% и 7% соответственно).Дефицитным с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости в городе и, соответственно, перспективным для застройки качественными торговыми объектами остается Левобережный район, главным образом районы Шинного завода, заводов ВАСО, СК и Рудгормаш, где сейчас наблюдается активное жилищное строительство.Среди основных форматов, представленных в Воронеже, в основном торгово-развлекательные центры/комплексы (ТРЦ и ТРК), «типовые» торговые центры с продуктовым «якорем» (ТЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ) и гипермаркеты (ГМ).Наибольшую долю среди торговых объектов занимает формат торгово-развлекательных центров/комплексов (52% или 237 918 кв. м GLA) и гипермаркетов (26% или 117 690 кв. м GLA). В Воронеже представлены следующие форматы гипермаркетов:- Cash&Carry (Линия-1, Линия-2, Метро, Ашан);- DIY (Castorama, Твой Дом, Леруа Мерлен);- FMCG (Вестер, Карусель, Перекресток, О’Кей);- Furniture (Kika, Центральный дом мебели);- Sports and Rest (Спортмастер, Декатлон);- бытовая техника и электроника (Техносила, М.Видео, Эльдорадо, Media Markt, Saturn).Среди них наибольшую долю занимает формат DIY (35% или 46 000 кв. м GLA).
В настоящее время на завершающей стадии строительства находится один профессиональный торговый объект - многофункциональный комплекс «Атмосфера», расположенный напротив Центрального рынка по адресу: ул. Фр.
Энгельса, д.64А. Общая площадь 10-ти уровневого МФК (8 надземных и 2 подземных этажей) по проекту составляет 34 370 кв. м, в том числе арендопригодная торговая площадь 14 800 кв. м. Девелопером проекта является ООО «Стандарт», начавшим строительство объекта еще до кризиса.
Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2011 года.Высокий интерес представляют также проекты, заявленные на 2012-2013гг.:- Весной 2011 года компания I’M Group запускает строительство 2-й очереди ТЦ «Армада» в Советском районе, которая будет представлять собой пятый этаж торгового центра общей площадью 10 тыс. кв. метров, включая кинотеатр (2,5 тыс. кв. м), фитнес-центр и торговую галерею (6 тыс. кв. м). Строительство закончится в 2012 году.
Общий объем инвестиций оценивается в 12 млн. долларов. Компания I’M Group образована в 2010г. на базе "Строительной компании "ОТО", работающей в Москве и Подмосковье, и воронежской компании "Талай".- В первом полугодии 2012 года шведский концерн IKEA намерен сдать в эксплуатацию ТРЦ «Мега» площадью около 176 тыс. кв. м с объемом инвестиций порядка $150 млн.
Строительство ведется на земельном участке площадью около 100 га в Новоусманском районе на выезде из г. Воронежа на трассе М4 «Дон».- Реконструкция здания старейшего воронежского универмага «ЦУМ» на проспекте Революции, предусматривающая капремонт помещений и возведение 4-х этажной пристройки площадью порядка 28 тыс. кв. м с фуд-кортом и гостиницей на 180 номеров. Объем инвестиций декларируется на уровне $30 млн.
На данный момент выполнено около 50% работ. В частности, обновлен фасад здания, отремонтированы первый и второй этажи, обустроен внутренний дворик (разбиты лужайки и установлены скамейки, организована круглосуточная парковка на сорок автомобилей).- Петербургская сеть гипермаркетов «О'Кей» приобрела земельный участок площадью около 3 га по адресу: Шишкова, вл.72 и намерена возвести там свой второй в городе гипермаркет площадью не менее 10 тыс. кв. м. Стоимость инвестиций оценивается в $7 млн.
Площадка расположена рядом с крупным жилым массивом, который впоследствии станет обеспечивать гипермаркет потребительским потоком.- До конца 2012 года ожидается ввод в эксплуатацию замороженных в настоящее время проектов строительства ТРЦ «КИТ» в пос. 1-го Мая Советского района (GBA / GLA 26 900 кв. м / 21 300 кв. м) и ТЦ «Круиз» на ул.
Ленина в Центральном районе города общей площадью около 30 000 кв. м. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями на конец I квартала 2011г. составила 399 кв. м на 1 000 жителей.До настоящего времени пороговый показатель насыщенности (500 кв. м на 1 000 жителей) преодолели пока лишь 11 городов - Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. С учетом ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов в ближайшие два года к этому списку присоединится и Воронеж.
Принимая во внимание высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров площадью не более 10 000 - 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.СпросРост оборота розничной торговли и покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет продолжаться в течение всего 2011 года.В I квартале основную долю спроса на качественные торговые площади традиционно формировали ритейлеры продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи.
Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора торговых помещений в торговых центрах. Это вполне логично при желании торговых сетей снизить риски и затраты при открытии своих магазинов.
Предпочтения, как арендаторов, так и покупателей по сравнению с концом 2010г. практически не изменились. По данным компании ИнвестОценка, наиболее привлекательными для аренды остаются помещения торговых галерей площадью от 50 кв. м до 250 кв. м и якорные площади от 1 000 кв. м в наиболее популярных профессиональных торговых центрах города.
Как показывает опыт ТРЦ «Сити-парк «Град», сетевые ритейлеры также охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.Среди наиболее заметных открытий новых магазинов в торговых центрах г. Воронежа в I квартале 2011 года можно отметить:- В феврале петербургская торговая сеть Edmins (производство перчаток и торговлей кожгалантереей) открыла второй магазин в Воронеже площадью 40 кв. м в ТРЦ «Московский проспект» (Московский пр-т, д.129/1). Инвестиции в открытие магазина по данным компании составили 40-50 тыс. долларов без учета стоимости товара.
Первый магазин сети Edmins был открыт осенью 2010 года в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул.
Парковая, д.3).- Аренда компанией Kika (входит в ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул.
Парковая, д.3). Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований мебели и товаров для дома.
По данным компании, инвестиции в открытие составили около 120 млн. руб. Магазин в Воронеже стал пятым в сети ритейлера, открытым в России.
Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.- Первый в России магазин британской торговой марки одежды Dorothy Perkins открылся в Сити-Парке «Град». На данный момент, созданный более 90 лет назад бренд Dorothy Perkins, является одной из крупнейших розничных сетей с более чем 600 магазинами в Великобритании и 90 магазинами по всему миру.
Торжественное открытие магазина проходило с 10 по 13 марта. Одежда Dorothy Perkins рассчитана на представительниц прекрасного пола от 25 до 35 лет, которые хотят выглядеть модно без особых трат.
Открытие магазина в Воронеже совпало с началом нового весенне-летнего сезона.- 22 марта состоялось открытие первого в Воронеже магазина британских марок Topshop/Topman в Сити-Парке «Град». В новом магазине представлен большой выбор женской и мужской одежды.- 28 марта сеть магазинов мужской и женской одежды Zolla открыла дисконт-магазин в ТЦ «Армада» (Советский район, ул.
Героев Сибиряков, д.65А). Площадь магазина составляет 430 кв.м.
Арендный договор заключен на пять лет.- 31 марта на втором этаже Сити-парка «Град» открылся мультиплекс Star&Mlad. Это ультрасовременный 9-ти зальный кинотеатр, рассчитанный на 1 686 мест и оборудованный по последнему слову техники.
Все залы оснащены новейшими кинопроекторами, 7 из которых цифровые с возможностью демонстрации фильмов в формате 3D.В апреле ожидается открытие шестого по счету в городе магазина одежного ритейлера OSTIN площадью около 200 кв. м в ТЦ «Армада».Выход на воронежский рынок все новых зарубежных и российских торговых операторов создает уверенность в том, что снижение спроса на качественные торговые площади в ближайшее время не предвидится. Уровень вакантных площадейВ I квартале 2011 года средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа оставался на уровне 10-15%, что соответствует показателю конца 2010 года.При этом в зависимости от конкретного торгового центра этот показатель может варьироваться.
В результате роста спроса на качественные помещения в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%. У большинства топовых торговых объектов ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов.
Торговые центры, открытие которых состоялось в 2010 году, вышли на рынок с максимальной заполняемостью, что объясняется их привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией. В среднем по рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах составляет до 25-30%.
По данным аналитиков компании ИнвестОценка, до конца 2011 года ожидается дальнейшее заполнение новых торговых центров зарубежными и российскими торговыми операторами и снижение уровня вакантных площадей до 15-20%. Низколиквидные торговые центры с неудачным расположением, непродуманной концепцией, невнятной маркетинговой политикой, проблемой с парковочными местами, в результате продолжающегося оттока арендаторов до сих пор испытывают трудности с заполняемостью.
Доля вакантных площадей в них может составлять 30% арендопригодной площади и более. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения.
Спасти их и дать пульс дальнейшему развитию, на наш взгляд, сможет только грамотная реконцепция или редевелопмент.Коммерческие условия В I квартале 2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года практически не изменились. Диапазоны арендных ставок на начало апреля составили:- для якорных арендаторов - от 200 до 500 руб./кв. м в мес.;- для операторов торговой галереи - от 700 до 4 500 руб./кв. м в мес.;- для развлекательной зоны и фудкорта от 150 до 450 руб./кв. м в мес.
В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в мес. и выше. Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.
Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади, а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам.Что касается условий аренды, то в настоящее время на рынке превалирует система выплат арендных платежей, основанная на фиксированной части. Для ритейлеров широко распространена смешанная схема, основанная на фиксированной части и проценте с оборота.На фоне уверенного восстановления рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые помещения, практически полностью исчезли различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, широко распространенные во время кризиса.Цены продажи торговых площадей сильно разнятся в зависимости от престижности местоположения и условий продажи.
Небольшие помещения (до 300 кв. м) в торговых центрах продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии единой концепции. Основная доля предложений продажи приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены.До конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций.
В связи с необходимостью заполнения введенных еще в 2010 году торговых объектов, арендные ставки в 2011 году расти практически не будут. Небольшой поступательный рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах.Сегмент street-retailНесмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения.
Наиболее востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул.
Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский проспект, ул.
Димитрова.Наиболее высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты стрит-ритейла по улице Плехановской и на проспекте Революции (на участке между улицами Мира и Плехановской).В течение I квартала 2011 года средний уровень вакантных площадей на основных торговых коридорах г. Воронежа продолжил снижение и на начало апреля составил порядка 5-7%. При этом в наиболее топовых местах этот показатель близок к нулю.
Снижение доли вакантных площадей привело к пересмотру договоров в ряде объектов стрит-ритейла в сторону увеличения арендных ставок и, как следствие, к ротации арендаторов. Основная доля помещений стрит-ритейла г. Воронежа (62%) используется для размещения офисов продаж (банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства) и торговли непродовольственными товарами, 21% и 17% делят помещения для торговли продовольственными товарами и предприятия общественного питания соответственно.По результатам проведенного аналитиками компании ИнвестОценка мониторинга текущих предложений объектов стрит-ритейла г. Воронежа, в I квартале 2011 года средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных торговых коридорах города составила 1 762 руб./кв. м в мес. (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).Средневзвешенная цена продажи помещений в основных торговых коридорах города составила 165 099 руб./кв. м (без учета НДС).
Максимальная цена продажи объектов стрит-ритейла с удачным местоположением и высокой проходимостью может достигать 300 000 руб. за 1 кв. м. При этом количество сделок купли-продажи в данном сегменте рынка торговой недвижимости остается достаточно низким. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости от 10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет.
В результате собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду.До конца 2011 года при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды на объекты стрит-ритейла продолжится и за год может составить порядка 10-15%.Ставки капитализацииВ I квартале 2011 года средний уровень ставок капитализации для качественных торговых объектов г. Воронежа по сравнению с концом 2010 года существенных колебаний не претерпел и по состоянию на начало апреля находится в диапазоне 13%-16%. На фоне ожидаемого роста инвестиций в торговую недвижимость воронежского региона, в течение 2011 года ставки капитализации будут снижаться невысокими темпами, достигнув уровня 12%-14% к концу года.СделкиСреди крупнейших сделок, заключенных на рынке торговой недвижимости г. Воронежа в I квартале 2011г., следует отметить:- аренду компанией Kika (входит в ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос.
Солнечный, ул. Парковая, д.3).
Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований мебели и товаров для дома. По данным компании, инвестиции в открытие составили около 120 млн. руб.
Магазин в Воронеже стал пятым в сети ритейлера. Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.- продажу недостроенного торгового центра «Кит», расположенного в Советском районе г. Воронежа, в поселке 1 Мая на трассе «Воронеж-Курск» (ул.
Первомайская, д.2Б). Степень готовности 2-х этажного торгового центра общей площадью 13 670 кв. м составляет порядка 65%.
Недострой продавался с торгов в рамках внешнего управления компании-застройщика ОАО «Кит-Кэпитал» (г. Екатеринбург).
Победителем торгов стало ООО «Ворон», зарегистрированное в Верхней Пышме, ? которое, по информации предоставленной внешним управляющим ОАО «Кит-Кэпитал», предложило за объект 211,4 млн. руб. Необходимо отметить, что еще летом 2010 года недостроенный ТЦ выставлялся на аукцион за 785 млн. руб., который был признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.НовостиИз-за долгов ООО «Дом торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) не сможет реконструировать помещение универмага на Московском проспекте.
Как стало известно, Арбитражный суд Воронежской области обратил взыскание на принадлежащее ООО «Дом торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) имущество в пользу банка «Союз». Эта компания участвует в процессе как третье лицо (владеет нежилым помещением общей площадью 1 152 кв. м по адресу Московский проспект, д.5).
Взыскание обращено в связи с образовавшимся долгом РТМ перед банком «Союз» в размере 180 млн. рублей (включая штрафы и пени). По решению суда для покрытия долга объект должен быть продан на открытых торгах.
Начальная продажная цена установлена на уровне 53,6 млн. руб.- Воронежское территориальное управление Росимущества обратилось в областной арбитраж с иском к ЗАО «Висант-Торг» (управляет по франшизе сетью магазинов «Пятерочка») о сносе за свой счет здания по ул. Хользунова, 48А, где в настоящее время расположен магазин «Пятерочка».
Согласно документам суда, Росимущество заявляет, что здание общей площадью 3,573 тыс. кв. м является самовольной постройкой. ЗАО «Висант-Торг» с требованиями Росимущества не согласно.- Владислав Курносов продает 26% акций ОАО «ЦУМ-Воронеж» (владеет 4-х этажным зданием универмага на проспекте Революции общей площадью 8 тыс. кв. м) мажоритарному владельцу сети компьютерных магазинов «Рет» Владимиру Колыхалину и его партнеру Дмитрию Лапыгину.
В результате сделки, которая оценивается в 150 млн. рублей, у Курносова остается 41% акций. Известно, что 60 млн. рублей пойдут на погашение кредита перед Центрально-Черноземным банком Сбербанка России.
В настоящее время ведется реконструкция универмага, предусматривающая капремонт помещений. Владельцы ЦУМа также планируют возвести во внутреннем дворе пристройку площадью порядка 28 тыс. кв. м. Объем вложений в реконструкцию ЦУМа декларировался на уровне $30 млн.- 21 супермаркет BIOP в Москве, Туле, Дмитрове, Дзержинске и Воронеже, принадлежащие немецкой группе компаний Rewe, будет переименован в Billa.
Как известно, с появлением в России в 2009 году Rewe открывала свои магазины под маркой BIOP, в связи с тем, что право на ее марку Billa было закреплено за ООО «Билла Раша ГмбХ», совместным предприятием Rewe и холдинга «Марта». Деятельность этого совместного предприятия не удовлетворяла Rewe, поэтому компания стала самостоятельно развивать свой бизнес в России.
В июне 2010 года Rewe выкупила 25-процентную долю «Марты» в «Билла Раша ГмбХ». Сейчас сеть Billa с учетом переименованных супермаркетов насчитывает 68 магазинов.
Ассортимент супермаркетов Billa насчитывает 12 000 наименований продуктов питания и непродовольственных товаров первой необходимости. Под собственной торговой маркой Clever компания предлагает продукцию эконом-класса.
В Воронеже супермаркеты Billa расположены в ТЦ «Армада» на ул. Героев Сибиряков, в ТРК «Арена» на бул.
Победы, а также на Московском проспекте (на пересечении с проспектом Труда). - В апреле в Центрально-Черноземном регионе стартует ребрендинг магазинов сети «Копейка» в сеть «Пятерочка», которую X5 Retail Group, крупнейшая в России розничная торговая сеть, приобрела в конце 2010 года. Выводы и прогнозы- После рекордного объема ввода новых торговых объектов в 2010 году (227 420 кв. м GLA), в 2011 году будет введено в эксплуатацию только 15 000 кв. м качественных торговых площадей в составе МФК «Атмосфера» (район Центрального рынка), строительство которого было начато еще до кризиса.
На 2012-2013гг. намечен ввод порядка 250 000 кв. м качественной торговой недвижимости.- Основной спрос на качественные торговые площади традиционно формируется со стороны сетевых ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах.- Средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа остается на уровне 10-15%.
В наиболее популярных торговых центрах заполняемость приблизилась к 100%, ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов. - По оценкам аналитиков компании ИнвестОценка, спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия четырех крупных проектов в 2010 году общей арендопригодной площадью 227 420 кв. м. Совокупное предложение торговой недвижимости практически полностью удовлетворяет текущим потребностям города. По соотношению качественных торговых площадей на душу населения (399 кв. м GLA на 1 000 жителей) Воронеж практически приблизился к европейским стандартам. - Принимая во внимание, высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, целесообразно проводить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов.
Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров шаговой доступности площадью не более 10 000 - 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.- Несмотря на повышение активности со стороны зарубежных и российских торговых сетей, текущий уровень вакантных площадей удержит рост арендных ставок на качественные торговые помещения в профессиональных торговых центрах г. Воронежа в течение 2011 года в пределах 5-7%. Более существенный рост арендных ставок возможен лишь на помещения в наиболее популярных торговых центрах с высоким показателем заполняемости и листом ожидания. - Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми проектами, разрыв между которыми все более усугубляется, причем в сторону снижения арендных ставок у последних.
Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло повысить их доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр - это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха. - Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется. В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. /
16.08.2013.