Там, за горизонтом
Покупаем на спаде, продаем на подъеме... Для многих сограждан такое правило превратилось чуть ли не в кредо жизни.
Когда отечественный рынок статичен и не может принести ожидаемой прибыли, есть возможность поинтересоваться, что происходит в других странах. Контроль снят Об этом на организованном Московской ассоциацией риэлторов и Российской гильдией риэлторов семинаре «Использование кредита, полученного в России, для приобретения зарубежной недвижимости.
Юридические особенности сделок» столичным риэлторам и журналистам рассказали участники зарубежных рынков. У отечественного заемщика, желающего купить жилье за рубежом, появилось много возможностей.
В том числе и получение кредита в отечественном банке без необходимости ставить кредитора в известность – что и где он собирается на эти деньги купить. Чаще всего это может быть нецелевой кредит с залогом имеющегося в России имущества.
Удобство заключается в том, что в 2006 году были отменены требования валютного контроля, когда при переводе денежных средств за рубеж нужно было отчитаться об этом в ЦБ РФ. Германия страна маленькая...
Заложив в России банку квартиру, земельный участок или загородный дом, можно купить жилье за рубежом. Причем, если речь идет о Германии, именно так и придется поступить.
Местные банки не будут кредитовать нерезидента страны. Лишь 43% жилья здесь находится в частной собственности (для сравнения: в Англии – 70%).
Жилье на вторичном рынке растет на 7–8% в год. Сделка происходит медленно – до трех месяцев, требует обязательного участия нотариуса.
Однако случаи оспаривания сделок или признания их недействительными исчисляются единицами. Огромен спрос на аренду квартир в городе.
Средняя стоимость аренды – от 600 евро. А стоимость квадратного метра в крупных городах – Мюнхене, Франкфурте и Берлине – около 3,5 тыс. евро.
Налоговое законодательство страны четко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. Если с коммерческой, то за продажу трех объектов в год придется заплатить 7% от извлеченной прибыли.
Нет в Германии и практики покупки жилья на стадии «котлована» и перепродажи на стадии полной готовности. Таким образом, Германия «хороша» для хранения средств и не совсем подходит для активных инвесторов, задавшихся целью приумножить сбережения в течение короткого времени.
Наши в Париже Похожая ситуация с жильем во Франции. Правда, есть существенный плюс: три банка, которые предлагают ипотеку иностранцам.
Условия выгодны: ставка по кредиту – 5–6%, срок – 20 лет, первоначальный взнос – 35%. Недвижимость во Франции может купить физическое лицо.
Продолжительность заключения сделки – два месяца. Ипотечная сделка выгодна тем, что уплаты налога не требуется.
Все расчеты проводятся в безналичной форме. Услуги нотариуса и риэлтора довольно дороги и составляют 12% от стоимости сделки, резидент заплатит вдвое меньше.
Такая практика – разных тарифов для резидентов и нерезидентов – характерна для Европы. Объяснение тому – более сложные процедуры для специалистов, связанные с ведением дел иностранцев.
Особенности русских покупок, отмечают французские эксперты, заключаются в том, что находятся они в диаметрально противоположных ценовых нишах. Русский покупатель приобретает или скромную квартиру за 200 тыс. евро, или дом по цене 1 млн. евро и выше.
И то, и другое чаще всего не для себя, а с целью сбережения средств. Через Атлантику Самая либеральная страна для покупателей недвижимости – США.
В том числе и в отношении ипотечного кредитования. К иностранцам эта страна эмигрантов всегда была радушна.
Сейчас, на волне кризиса, когда жилье в США дешевеет, покупки недвижимости особенно перспективны. Банки включились в процессы распродаж собственности ипотечных должников.
Сейчас такие объекты на торги выставляются с дисконтом до 50%. Что же касается их рыночной стоимости, то новый дом с тремя спальнями в Орландо с большим участком земли, двумя гаражами, обустроенной кухней может обойтись покупателю в 160–170 тыс. долларов.
В престижном курорте Майами за 150 тыс. долларов можно купить квартиру площадью 50–60 кв. м на первой линии у пляжа. Ежегодный налог на недвижимость составляет 1,8–2%.
Условия кредитования удивляют: при внесении собственных средств в объеме от 20% стоимости объекта соискателю требуется подтверждение дохода, при внесении 30% стоимости – подтверждения не требуется вовсе. Стоимость услуг риэлтора составляет 6% от стоимости сделки.
Если приобретается жилье, то это не дает его владельцу никакого юридического статуса. Но если приобретается доля в ресторанном бизнесе – то легко получить Green Cart.
В последнее время стало популярным участие в проектах так называемых кондоотелей. Имеется в виду покупка части отеля, даже одного номера, и через управляющую компанию получение дохода за счет сдачи в наем.
Такие сделки также возможны с применением ипотеки. Как правило, доходов от найма хватает на то, чтобы рассчитаться по кредиту.
18.08.2013.