Собственники, просыпайтесь! иначе вас разбудит дядя из деза
Самоуправление – слово, которое долгое время считалось декларативным, с принятием нового ЖК РФ становится обиходным и насущным. А главное – относится не только к жилищным объединениям, а ко всем домам, где есть собственники.
То есть ко всему жилищному фонду Москвы. Жильцы отныне сами будут выбирать управляющую компанию. Как?
Что это им даст? Этой теме была посвящена пресс-конференция для московских журналистов заместителя руководителя Департамента жилищной политики Ольги Долгушиной и начальника Управления департамента Виталия Акимкина.
Время выбирать Прежде всего, надо отказаться от существующего стереотипа: ответственность по коммунальным заботам город перекладывает на жильцов. И вопрос поставить иначе – кодекс не наделяет людей новыми обязанностями, а расширяет их права.
В самом деле, что зависело от них? Жильцы платили каждый месяц положенную (все растущую) сумму, но ни на качество, ни на перечень услуг влиять не могли.
Ни один ДЕЗ не отчитывался перед гражданами. Теперь жильцы сами будут искать тех, кому они доверят обслуживание и сохранность своего дома, решат, какие платить деньги.
Тянуть с выбором особо нельзя – собраться дому и решить все вопросы надо до 1 марта следующего года. Представим: не соберутся, что вполне вероятно.
За них – по тому же ЖК – компанию выберут районные власти. А они со 100-процентной вероятностью назначат тот же ДЕЗ. У кого собственность?
Выбор обслуживающей конторы – это главное право жильцов, а оно включает в себя определение набора и стоимости услуг, которые они хотят получить от нее. Это первое.
Далее. Жильцы на своем собрании вправе решить, кто и сколько будет платить. «У вас три машины – платите больше, а ваш сосед на субсидии – его освободим вообще от расходов».
Резолюция общего собрания – если она не противоречит закону – выше любых других решений. Ни управа, ни префектура, ни правительство Москвы не могут диктовать свои условия жителям.
Не реже раза в год граждане должны требовать от обслуживающей компании отчета в финансовой деятельности. Не сделает этого – можно смело ее заменять.
Собственники несут ответственность за содержание и сохранность общего имущества. И как им распоряжаться – тоже должны решить на своем собрании.
Небольшое уточнение. Когда речь идет о том, как поступать с этим имуществом, необходимо большинство в две трети голосов (а голоса пропорциональны объему имущества, которым обладает жилец).
Для утверждения тарифов на услуги по ремонту и обслуживанию дома достаточно простого большинства. Так в чем ответственность?
С каждым собственником обслуживающая организация заключает договор, перед ним – собственником! – она несет ответственность. Не выполняет обязательств – можно привлечь ее к суду.
Попутно объясним: а если не собственник, а наниматель? Собственник квартир нанимателей – город, он представляет и защищает их интересы.
Так что у обслуживающей организации нет другого выхода, как работать в доме добросовестно. Иначе – засудят! Каждый в ответе А что такое общее имущество?
В кодексе оно подробно перечислено: лестницы, холлы, лифты, придомовая территория и т. д. При этом если раньше по закону о ТСЖ им распоряжались только «товарищи», то сейчас собственники всех многоквартирных домов. Кодекс к тому же дополнил список: к общему долевому имуществу отнесены еще чердаки и технические подвалы – те самые, где проходят коммуникации, стоят вентили, задвижки и т. д. Их теперь тоже можно сдавать, при этом не спрашивать разрешения ни управы, ни пожнадзора, ни санэпидстанции и вообще ни у одного начальника.
Здесь отметим одну тонкость. Да, у каждого собственника есть своя доля в общем имуществе дома. Покупая квартиру, он оплатил также и ее.
А приватизировав, получил в подарок. Вроде понятно. Но только собственность эта – виртуальная.
Пользоваться общим имуществом можно только в интересах всего дома: улучшая, ремонтируя, сдавая его. При том, обсудив и договорившись с остальными жильцами.
Итак, теперь мы не только жильцы – управленцы. Естественная реакция: нам это нужно?
Ведь товарищества так и не стали фактом московской жизни. Погодите, погодите.
Товарищества – да, слишком большая ответственность, сложные имущественные отношения. Но вот домкомы.
Они все больше заявляют о себе. Меньше года прошло со дня постановления о них, но их в городе уже три тысячи!
Полномочий у них меньше, чем у ТСЖ, но определенные права им даны. Комитеты могут участвовать в приемке дома, привлекаться к контролю за работой обслуживающих организаций. (Сам контроль – это все-таки забота исполнительной власти).
Но, может, пока людям и не надо большего? Так или иначе, но домкомы стали привлекательной формой объединения граждан.
Кстати, о конфликтах. Чаще всего, они бывают там, где товарищества создаются застройщиками-инвесторами, которые меньше всего озабочены благополучием людей.
Новый ЖК наводит в этом деле порядок. Если недовольных окажется 50 и более процентов (подсчет ведется по кв. метрам, которыми обладают все собственники дома), товарищество может быть ликвидировано.
Значит, не нужно оно им. Может, попозже соберутся жильцы с силами и уже безо всяких инвесторов, сами объединятся в жилищную организацию?
Близок локоть... Наиболее привлекательна из перечисленных объектов общего имущества земля. Будь она в распоряжении жильцов, они бы нашли ей применение.
Вопрос лишь в одном: отдадут ли им землю? Новый ЖК РФ указывает реальный механизм передачи земли.
Для этого нужно провести ее межевание, то есть, определить размер и границы соответствующего участка, внести его в Земельный кадастр, зарегистрировать и только после этого заключить договор с собственниками. Сложная процедура, зато определенная.
Будем реалистами. Земля вроде бы стала доступнее жильцам, но отнюдь не ближе.
Собственность на нее, как и на остальное общее имущество, по-прежнему остается виртуальной. Жилищный кодекс – не закон прямого действия.
И даже расписанные в нем этапы – не больше, чем слова. Недостаточно придумать механизм реализации нормативного акта, надо еще этот механизм запустить.
Но город не торопится. Межевание, которое началось в Москве еще четыре года назад, идет ни шатко, ни валко.
Хотя план межевания довели до каждой префектуры, но осуществили его к настоящему времени на каких-то жалких гектарах. Жилищный департамент запросил для данных целей 300 млн. руб.
Выделили – 30. Кто-то подсчитал, что если работа будет идти таким темпами, то закончится через 50 – 60 лет. Как говорится, не нам, так нашим детям... Слабое утешение.
Вот такие мысли навеяла упомянутая пресс-конференция.
18.08.2013.