Обзор рынка инвестиций коммерческой недвижимости россии за 3 квартал 2012 года
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ В III квартале наблюдалось незначительное снижение инвестиционной активности. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 1,3 млрд. долларов США, что на 11% ниже уровня аналогичного периода 2011 года.
Снижение ко II кварталу 2012 года составило всего 3%. Суммарно с начала года данный показатель достиг 2,85 млрд. долларов США.
Текущий список сделок, находящихся на различных стадиях обсуждения, предполагает, что в IV квартале инвестиции в коммерческую недвижимость могут превысить 1,5 млрд. долларов США. Это позволяет говорить о сохранении хорошего интереса к российскому рынку.
Российский рынок чувствует себя достаточно комфортно, опережая по темпам восстановления Европу. По итогам 2012 года инвестиции в российскую коммерческую недвижимость могут составить порядка 4 - 4,5 млрд. долларов США, сравнявшись или превысив показатели 2007 и 2008 гг.
Сдерживающее влияние на активность инвесторов оказывает отсутствие четких сигналов разворота в экономике еврозоны и сохранение риска выхода из нее, как минимум, одной из южных стран с последующей высокой волатильностью финансовых рынков. При этом рынки Европы испытывают более серьезные трудности с восстановлением.
Инвесторы находят механизмы снижения рисков, связанных с традиционной российской волатильностью. В данном контексте можно выделить 3 основные стратегии:- Покупка объектов высокого класса, полностью сданных в аренду, с хорошим расположением и набором арендаторов, желательно международных и имеющих долгосрочные интересы в России.
В отдельных объектах, например, торговой недвижимости даже во время кризиса 2008 - 2009 гг. уровень вакантности оставался низким, а арендные ставки снижались весьма незначительно- Включение в инвестиционный портфель девелоперских проектов для оптимизации соотношения «риск-доходность» в целом по портфелю. Инвестирование на стадии девелопмента позволяет повысить доходность, а инвестиционные объекты стабилизируют денежные потоки. - Инвестиции в ниши, характеризующиеся дефицитом предложения качественной недвижимости.
Например, склады или аутлеты. Инвестиции в качественные объекты складской недвижимости могли принести 10-14% IRR на интервале 2007 - 2012 гг. несмотря на кризис.Ставки капитализации остаются стабильными на более, чем годовом интервале, и на 250 - 325 базисных пунктов выше, чем в альтернативных центрах инвестиций.- Офисы - 8,75%,- Ритейл (торговые центры) - 9,5%,- Индустриальная недвижимость (склады) - 11%.Снижение объемов инвестиций может говорить о некоторой переоценке инвесторами цены риска инвестирования в российские активы.
Вместе с тем, также есть проблема и дефицита качественных активов, и их концентрация в руках достаточно узкой группы инвесторов.СЕГМЕНТЫ РЫНКАВ III квартале 2012 года наблюдался спад инвестиционной активности в сегменте торговой коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составил 75,6 млн. долларов США, что эквивалентно 20% от уровня аналогичного периода 2011 года, или 12% от уровня II квартала 2012 года.
Вместе с тем суммарно с начала года доля инвестиций в торговую недвижимость составила порядка 29%, что, в целом, соответствует сложившимся среднесрочным трендам. В абсолютном выражении объем накопленных с начала года инвестиций составил 824 млн. долларов США, что на 35% меньше уровня аналогичного периода 2011 года.
Данное снижение, в целом, лежит в русле общей тенденции уменьшения регистрируемых инвестиций в российскую коммерческую недвижимость после пикового 2011 года. При этом следует отметить, что в настоящее время в стадии обсуждения находятся сделки, реализация которых в IV квартале может существенно повысить долю и абсолютные объемы инвестиций, приходящихся на торговую недвижимость.
Инвестиции в офисный сегмент более, чем в 1,5 раза превысили объемы II квартала 2012 года, однако оказались на 20% ниже уровня III квартала 2011 года. В III квартале объем инвестиций составил 764 млн. долларов США.
Накопленный с начала года объем инвестиций составил 1 261 млн. долларов США, что на 37% ниже уровня аналогичного периода 2011 года. При этом по абсолютным объемам инвестиций офисный сегмент, как и сегмент торговой недвижимости, имеет очень хорошие шансы превысить показатели предкризисных 2007 и 2008 годов.
Всего в офисный сегмент в I-III кварталах 2012 года пришло 44% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Наиболее крупными сделками III квартала стали: - Продажа бизнес центра «Серебряный город» за 333 млн. долларов США (CBRE выступала брокером со стороны Продавца), - Многофункциональный центр «Саммит» в рамках сделки БИН Групп по приобретению активов УК «Уникор» (закрытие сделки) В офисном сегменте в IV квартале 2012 года также могут быть заключены еще 1-2 примечательные сделки.
Инвестиции в сегменте складской недвижимости составили 50 млн. долларов США в рамках сделки Raven Russia по приобретению логистического парка «Шолохово». Всего с начала года инвестиции в данный сегмент составили порядка 265 млн. долларов США, что на 48% выше уровня января-сентября 2011 года.
Доля данного сегмента составила 9% от всего объема инвестиций, что в целом соответствует предкризисным значениям.Активность московского правительства на ниве продажи активов привела к краткосрочному буму инвестиций в гостиничный сектор. В III квартале объем сделок в данном сегменте составил 427 млн. долларов США.
Наиболее крупной сделкой стала продажа на аукционе гостиницы «Метрополь» приблизительно за 272 млн. долларов США. Доля инвестиций в данный сегмент достигла исторического пика в 15% от общего объема.
В IV квартале в данном сегменте продолжится активность, прежде всего, в рамках продажи доли Москвы в гостиницах «Рэдиссон Славянская» и «Будапешт». ГЕОГРАФИЯ ИНВЕСТИЦИЙМосква по-прежнему остается основным центром инвестиций в коммерческую недвижимость.
В III квартале 2012 года объем инвестиций в прочие регионы составил 85 млн. долларов США, или порядка 6,5% от всего объема инвестиций.Кумулятивная доля инвестиций в регионы с начала года составила 13% и в абсолютном выражении достигла 374 млн. долларов США. Практически весь объем этих инвестиций был направлен в торговую недвижимость.Российские инвесторы являются основными драйверами рынка, тогда как активность иностранных инвесторов показывает признаки снижения.
Иностранные инвестиции составили около 60 млн. долларов США, или порядка 4,6% от всего объема инвестиций за III квартал. При этом суммарно с начала года доля иностранных инвестиций составила порядка 20%.
В случае подтверждения рыночных слухов о покупке ТРЦ «Метрополис» в Москве суммарная доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России составила бы около 44%. Поэтому говорить о сломе наметившейся тенденции восстановления доли иностранных инвесторов пока представляется преждевременным.Вместе с тем с точки зрения нетто-потоков средства иностранных инвесторов пока «утекают» со вторичного рынка.Иностранные инвесторы с начала года реализовали собственности на 1 291 млн. долларов США, из которых 1 016 млн. составили покупки российских инвесторов и 275 - иностранных.
При этом иностранные инвесторы приобрели у российских инвесторов собственность на сумму 308 млн.долларов США. Соответственно, чистый отток иностранных инвестиций из российской недвижимости пока составил 708 млн. долларов США. Крупнейшими сделками иностранных инвесторов по продаже активов стали бизнес центры «Дукат Плейс III» и «Серебряный город».Частично данные ресурсы возвращаются в виде инвестиций в первичный рынок, т.е. девелопмент, как, например, в случае с компанией Hines.ВЫВОДЫ - Динамика III квартала в целом лежит в русле ожидаемого снижения инвестиционной активности по итогам 2012 года на 30-40% относительно пика 2011 года - Рецессия в еврозоне и риски выхода Греции из нее в ближайшие 6-9 месяцев заставляют инвесторов существенно более осторожно, чем в 2011 году, подходить к решениям об инвестициях- Применяемые инвесторами стратегии снижения рисков включают (не исчерпывающий список): • «Нишевые» инвестиции с существующим дефицитом предложения (аутлеты, апартаменты, склады). • «Супер голубые фишки» класса ТРЦ «Европейский», где листы ожидания арендаторов имели место даже во время кризиса. • Развитие девелоперских проектов для оптимизации соотношения «риск-доходность» по портфелю в целом. - Российскому рынку коммерческой недвижимости не хватает долгосрочных стабилизаторов, например, в лице пенсионных фондов, хотя экономические предпосылки для их прихода уже сформированы./
18.08.2013.