Не стесняйтесь быть формалистом
Сегодня стандартный образец договора купли-продажи можно скачать из интернета, что многие и делают. Однако всемирная паутина не так мобильна, как нам кажется, и очень часто она не успевает за изменениями в федеральном законодательстве.
Всегда лучше обращаться по вопросам составления договора к специалистам, чтобы минимизировать возможные риски. Однако и в этом случае читать документ следует в высшей степени внимательно.
О том, что должно быть в нем отражено, рассказывает менеджер по продажам, юрист АН «Адрес» Светлана Викторовна Тихомирова. Основные условия договора между покупателем и продавцом прописаны в Гражданском кодексе РФ: предмет договора, стороны договора, цена.
Но есть тонкие моменты, на которые следует обратить особенное внимание. Предмет договора Данный пункт должен содержать подробное описание объекта, который мы продаем и/или покупаем.
Во-первых, точный адрес. Многие улицы переименовывались, и если мы приватизировали квартиру, допустим, по улице Воробьева, то сегодня она стала Малой Покровской.
Это означает, что в договоре приватизации указана одна улица, а в справке из «Ростехинвентаризации» или кадастровой палаты - уже другая. В договоре следует писать то наименование, которое указано в справке «Ростехинвентаризации» (кадастровом плане).
Как правило, в Федеральной регистрационной службе имеется распоряжение о присвоении улице нового названия. Но, возможно, вас попросят его принести (в том случае, если переименование улицы произошло недавно).
Получить копию данного распоряжения в районной администрации несложно. Во-вторых, проследите за нумерацией домов.
Обычно угловые дома имеют двойной номер, который пишется через дробь. В нумерации домов также может присутствовать либо корпус, либо буквенное обозначение (а, б, в).
Точные данные нам, опять-таки, дает справка из «Ростехинвентаризации». Как занесен объект в Единый реестр прав, так он и должен существовать в нашем договоре.
В-третьих, будьте бдительны, если речь идет о перепродаже земельного участка. В договоре должна быть не просто фраза о том, что площадь участка 600 квадратных метров, а дано его описание по кадастровому плану.
С января 2007 года земли поселений стали называться «земли населенных пунктов (для ведения личного подсобного хозяйства, под индивидуальное жилищное строительство и т.д.)». Но кадастровые планы имеют определенный срок годности, то есть сделку мы можем проводить по планам, полученным три года назад.
Естественно, там написано «земли поселений». В данном случае, в разрез с кадастровым планом, в договоре следует писать «земли населенных пунктов».
Кроме того, в описании объекта фигурирует общая площадь. Следует помнить, что сегодня под общей площадью объекта недвижимости подразумевается площадь без учета лоджий и балконов.
Ее и следует указывать в договоре. Стороны договора Нужно обратить внимание на написание ФИО продавца и покупателя.
Здесь часто бывают разночтения. Например, «Наталья» и «Наталия» – это два разных имени.
То же касается букв «е» и «ё», дающих разницу в произношении и написании. Мы говорим «Артём», но пишем «Артем», поскольку в паспорте точки над «е» не проставлены.
Как не проставлены они, допустим, и в фамилии «Киселева». В договоре ФИО нужно писать в строгом соответствии с паспортом.
То же касается и росписи. Паспортные данные также необходимо указывать полностью, включая место рождения и код подразделения, выдавшего документ.
Иначе не избежать приостановления регистрации. Цена объекта Поскольку договор – это соглашение двух сторон, нужно учитывать интересы и покупателя и продавца.
Обратите внимание на сумму, указанную в договоре. И обсудите при подписании вопрос налогообложения.
Если собственник владеет квартирой менее трех лет и указывает в договоре сумму более 1 миллиона рублей, то он, естественно, должен будет заплатить налоги. И лучше включить необходимую для выплаты налогов сумму в договор, чтобы избежать скандалов и выяснения отношений.
Кроме цены объекта, в договоре обязательно прописываются условия оплаты. Оговаривается, как и когда покупатель выплатит полную сумму: до подписания договора, при его подписания или с рассрочкой платежа.
При рассрочке платежа возникают условия залога. Если залог возникает, то в договоре обязательно следует указать, что он снимается полной оплатой и актом, подтверждающим, что расчеты произведены полностью.
Более того, договор договором, но к нему обязательно нужно приложить расписку, написанную от руки. О том, что я (ФИО и паспортные данные) полностью передал переход права собственности на квартиру (ее подробный адрес) и получил от продавца (ФИО и паспортные данные) такую-то сумму.
Такая расписка имеет силу в суде. Кроме того, ее требует налоговая инспекция.
Заверять расписку у нотариуса необязательно, хотя расписка с нотариально заверенной подписью, безусловно, имеет больший вес, чем простая. И если вы приобретаете квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости, нужно обезопасить себя со всех сторон.
Важные «мелочи» Крайне важен пункт о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Если в квартире прописаны лица, не являющиеся собственниками, обязательно следует заручиться их письменными заявлениями.
В заявлении должно быть написано, что данному гражданину известно о продаже квартиры, и он обязуется сняться с регистрационного учета (причем лучше заверить заявление у нотариуса). Либо в договоре следует указать, что собственник известил всех прописанных лиц и несет ответственность за их снятие с регистрационного учета.
И обязательно определить сроки, в которые это произойдет. Можно вписать в договор и штрафные санкции за каждый день просрочки, что стимулирует продавцов освободить квартиру.
К сожалению, нередко бывает, что, продав квартиру, бывший собственник уезжает, а прописанные лица в ней остаются. По нашему Жилищному кодексу снять их с регистрационного учета можно только по суду.
И если в договоре прописано, что они извещены и должны сняться с учета до определенного времени, это послужит либо стимулом для того, чтобы не ходить в суд, либо доказательством в суде. Обязательно прописывайте в договоре условия действия сторон после подачи документов на регистрацию.
Например, наша фирма всегда указывает, что после подачи документов на регистрацию ни одна из сторон не может препятствовать регистрации права собственности на нового владельца (покупателя). И если нужно довезти необходимые документы, продавец обязан это сделать.
Что в договоре также фиксируется. Проследите, чтобы в договоре было указано, что квартира не заложена, не продана и в пригодном состоянии.
В агентствах, специализирующихся на купле-продаже, договоры уже отработаны, в них нет ничего лишнего. Например, отсутствуют ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, которые могли бы трактоваться по-разному.
Не стоит нагружать договор лишними и непонятными ссылками. Договор нужно подписывать, полностью понимая значение каждого указанного в нем слова.
Форс-мажорные обстоятельства Они предусмотрены нашим Законодательством, поэтому в договоре их можно не оговаривать. Однако следует предусмотреть риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры.
В договоре необходимо указать, что эти риски переходят на покупателя с того момента, когда продавец считается исполнившим свои обязательства. То есть когда он передал покупателю квартиру, отдал ключи и освободил жилплощадь.
Это очень важно, поскольку квартиру можно передать и при подписании договора, когда перехода права собственности еще не произошло, и юридически квартира в течение месяца продолжает числиться за продавцом. Однако покупатель в нее уже въехал и, например, начал делать ремонт.
Не дай Бог, в это время что-то случилось с электропроводкой, и квартира сгорела. В подобных обстоятельствах договор должен защитить продавца от необоснованных требований покупателя вернуть ему его деньги на основании того, что тот еще не является собственником помещения. Записала Вера Звездова
16.08.2013.