Квартирный вопрос: дела семейные
В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла «горячая» телефонная линия на тему «Квартирный вопрос: дела семейные». На вопросы читателей газеты отвечала заместитель директора юридической компании «Прецедент» Елена Валерьевна Никоненкова. - У меня вопрос по наследству.
Мы - два брата, родители умерли. Квартира была приватизирована на все четверых. Я слышал, что в доли собственности родителей тоже надо вступать.
Но я много лет не вступаю в права наследства. Что будет? - Ничего, за тем исключением, что пока вы не вступите в права наследства, не сможете распоряжаться объектом недвижимости.
Если вы пропустили сроки вступления в наследство, то делать это придется в судебном порядке. Никаких штрафных санкций за невступление в наследство не существует. - Сколько времени займет судебный процесс? - Не менее 4-5 месяцев. - Что делать, если наш дом соберутся сносить? - Если будут сносить, то вы будете обязаны подтвердить свою долю в собственности.
И тогда вам придется вступать в права наследства, если вы, конечно, рассчитываете на большую компенсацию. О сносе вас должны уведомить за 1 год. - Что делать, если мой брат решит продать свою долю в квартире? - Вначале он должен предложить вам ее купить.
Если вы откажетесь, то он на тех же условиях и за ту же сумму может продать ее кому-то еще. Если же он продаст на других условиях и за меньшую сумму, вы вправе требовать в судебном порядке перевода права собственности на себя.
Сделка будет признана недействительной. - Сохраняется ли право пользования квартирой у прописанного несобственника, отказавшегося от приватизации, в случае ее продажи? - Лицо, которое было зарегистрировано в жилом помещении, принадлежащем на праве социального найма, а впоследствии приватизированного, имеет право, согласно действующему законодательству, пожизненного пользования данным жилым помещением. И при заключении договора купли-продажи такое лицо должно либо добровольно сняться с регистрационного учета и отказаться от права пользования, либо при нарушении его прав и не отражении в договоре купли-продажи, что данное лицо имеет право постоянного пользования данным жилым помещением, такой договор может быть признан незаключенным. - Я - покупатель.
Могу ли как-то снизить свои риски? - Можете. Вы должны, при наличии зарегистрированных в жилом помещении граждан, отразить в договоре данный факт и указать срок их снятия с регистрационного учета.
Получить нотариальное согласие от зарегистрированных граждан - не собственников о том, что они согласны с условиями данного договора, обязуются в определенный срок сняться с регистрационного учета и не претендуют на право пользования данным жилым помещением. По истечении срока снятия с регистрационного учета, если они не выписываются, вы вправе обратиться в суд с иском о выселении и признании данных лиц прекратившими право пользования данным жилым помещением. - А в дальнейшем, если передумает, может ли снятый с регистрационного учета гражданин снова вписаться в данную квартиру? - Для этого ему нужно будет установить свое право пользования в судебном порядке, как минимум.
Иначе он вписаться не сможет. - И еще вопрос. У нас альтернативная сделка.
Я покупаю себе квартиру, где проживает прописанный не собственник, а они покупают себе другое жилье. Вдруг сложится такая ситуация, что наша сделка пройдет, а их сорвется.
Или не собственника не захотят прописывать на новом месте жительства. Как быть в этой ситуации: я его не смогу выписать? - Если вы приобретаете квартиру, где находится зарегистрированное лицо, которое обязалось выписаться из данной квартиры, то, независимо от того (если это не несовершеннолетний ребенок), имеет ли оно место, куда можно выписаться или нет, сделка не прошла и т.п., на ваши права на данное помещение это сказаться не может.
И ваше право выписать такого гражданина в судебном порядке никто не отменяет. - Получается, что такого человека могут выписать в никуда? - Если он сам на это согласился, то да. Если он не написал нотариального согласия на снятие с регистрационного учета, то у него сохраняется право пожизненного пользования данным жилым помещением. - Моя мать является ответственным квартиросъемщиком 3-х комнатной квартиры.
Кроме нее там прописана я с дочерью и мой брат с сыном. Квартира не приватизирована. Жить в квартире мать нам не дает, разменивать ее не собирается.
При этом за квартирой не ухаживает, копит коммунальные долги, а мы в этот момент живем на съемном жилье. Как нам быть? - Если лицо зарегистрировано по постоянному месту жительства в данной квартире, независимо от того, находится она в собственности или нет, оно имеет право постоянного пользования данным жилым помещением: проживания, нахождения, использования, владения и т.д.
Если ваша мать чинит препятствия в пользовании данным жилым помещением, то вы можете поступить разными способами. Например, установить порядок пользования жилым помещением в судебном порядке, то есть определить свое пользование одной из комнат и долю в местах общего пользования, пропорционально вашей доли в собственности на данное помещение.
Равно как и определить, за какую долю этого помещения вы несете коммунальные платежи. Однако, в случае недружественных настроений родственников, проживание в данной квартире может оказаться проблематичным, поэтому возможны и другие варианты судебных решений.
Вы можете, например, обратиться в суд с иском о выселении лица, которое ухудшает состояние квартиры, разрушает ее, в том числе путем неуплаты коммунальных платежей. Либо обратиться в суд с иском о принудительном обмене квартиры.
Однако, процедура обмена квартиры достаточно проблематична, потому что необходимо подобрать такие варианты обмена, на которые согласятся все стороны. Поэтому самым оптимальным вариантом, возможно, станет определение порядка пользования данным жилым помещением.
Если ваша мать не будет оплачивать коммунальные платежи, продолжать разрушать квартиру, можно будет обратиться в суд с иском о ее выселении. Даже если она ответственный квартиросъемщик.
На самом деле, все его отличие заключается в том, что в договоре социального найма он записывается как наниматель с указанием членов его семьи. А права и обязанности у всех квартиросъемщиков одинаковые. - У меня есть 15 доля в 4-комнатной квартире, там же прописан мой несовершеннолетний сын.
Я хочу продать свою долю. Остальные собственники против.
Проживание в квартире невозможно. Сейчас мы с сыном там не проживаем, вынуждены снимать жилье.
Как можно осуществить продажу доли? - Законодательство определяет порядок данной процедуры: за месяц необходимо предложить в письменном виде (многие делают это через нотариуса) остальным участникам долевой собственности приобрести данную долю за определенную цену на определенных условиях. Если никто не приобретает, то вы вправе продать свою долю третьему лицу за эту же цену на этих же условиях.
Однако, как правило, мало кто желает приобретать долю в квартире без определения порядка пользования жилым помещением, поэтому предварительно желательно сходить в суд, определить порядок пользования, закрепить в пользование за собой и сыном какую-то комнату в этой квартире и долю в местах общего пользования, а после уже продавать свою долю. - Как продать трехкомнатную квартиру, если отец против? Квартира приватизирована, в ней прописаны 4 человека: мать, отец, сын, дочь.
И все имеют долю в данной квартире. - Если один из собственников против, то остальные собственники вправе распоряжаться лишь своими долями. А обязать отца продать его долю они не имеют права по закону. - Мы приватизировали квартиру на 4 человек по 1/4.
Моя дочь была еще не замужем. Но с тех пор она поменяла фамилию дважды.
Мы с женой по завещанию свои доли отдаем ей. Нужно ли ей переоформлять свидетельство о собственности на новую фамилию? - Жесткого требования законодательства нет.
Когда ваша дочь будет оформлять на себя наследство или совершать какую-то сделку со своей долей, она внесет все необходимые изменения в соответствующие документы. - Квартира куплена 4 года назад и оформлена на родителей поровну. У них 12-летняя дочь.
Она прописана. Имеет ли она право оформить право собственности в данной квартире? - Лицо, зарегистрированное по постоянному месту жительства, имеет право пользования, но не право распоряжения.
Если доля не выделена, порядок пользования не определен, то лицо, зарегистрированное на постоянное место жительства, имеет право пользования всем жилым помещением и всеми местами общего пользования. Но право собственности ваша дочь оформить не может. - Квартира мужа приватизирована на троих - мужа, его мать и отца.
Так же в ней прописаны двое наших несовершеннолетних детей. У мужа есть родные брат и сестра.
Отец 2 месяца назад умер. Как я понимаю, на его долю претендуют 4 наследника (мать (его жена), и трое детей).
Мать и брат отказались от наследования в пользу моего мужа (по устному завещанию отца), а сестра - нет. Денежное возмещение ее не интересует, она хочет прописать в квартиру свою дочь (мотивируя тем, что у нее есть право наследования этой доли).
Может ли она прописать свою дочь без согласия на это мужа и матери? Наша цель - приватизация квартиры на мужа (чтобы он был одним собственником).
Мы планируем продавать эту квартиру, как теперь быть? - На 1/3 долю этой квартиры, принадлежащей покойному, претендуют наследники первой очереди: его супруга и трое детей. В случае если остальные наследники отказываются, наследство приобретает наследник первой очереди, который не отказался.
Обязать наследника отказаться от своей доли в праве на наследство невозможно, ни в судебном, ни в ином порядке. Кроме его добровольного согласия, либо признания его недостойным наследником.
Что касается регистрации дочери одного из наследников, то в случае, если данный наследник станет одним из участников долевой собственности, вступит в права наследства, то он вправе зарегистрировать там своего ребенка. Таким образом, единственный шанс поступить так, как вы запланировали - договориться с сестрой. - В 2005 году мы купили с гражданским мужем двухкомнатную квартиру, оформили на него 5/6 доли и на дочь 1/6.
Мы с дочерью в квартире не живем с 2007 года. Муж повесил замки, нас туда не пускал. Я подала исковое заявление в суд, было решение в мою пользу, но жить там невозможно.
У нас есть, где жить. Сейчас бывший муж собрался квартиру менять, предлагал мне вначале комнату для дочери, а потом 300 тысяч - стоимость 1/6 доли квартиры.
На последний вариант я ответила отказом, ведь ребенку нужно жилье. Тогда муж стал искать еще вариант - теперь хочет продавать только часть квартиры.
Как мне защитить права своего ребенка? - Ваш бывший муж, при отсутствии вашего согласия на покупку его доли, действительно может продать свою долю третьему лицу. Согласия РОНО в данном случае не требуется, поскольку права ребенка не нарушены: он остается на своей 1/6 доле квартиры.
Каким образом будут развиваться ваши отношения с третьим лицом, будущим покупателем, естественно, предсказать невозможно. Единственное, чтобы я могла посоветовать, если это еще не сделано - определить порядок пользования данным жилым помещением, зафиксировать в пользование ребенка определенную комнату и некое количество мест общего пользования.
Стоит учитывать, что, если невозможно равноценное разделение помещения, невозможно выделить 1/6, то, как правило, происходит компенсирование: выделяется, особенно для несовершеннолетних, одна из комнат. И ребенок не может там находиться и проживать без законного опекуна, в данном случае - вас. - Планируем сделку купли-продажи квартиры, один из собственников - ребенок 15 лет.
Отец и мать в разводе, место жительство матери не установлено, по месту прописки не проживает, родственники информацией по месту нахождения не владеют (мать родительских прав не лишена). Органы опеки и попечительства требуют согласия обоих родителей.
Какие возможны пути решения ситуации? - Самое простое - лишение матери родительских прав. Думаю, что при указанном раскладе проблем с этим не возникнет.
Либо можно установить опекунство над ребенком одного из родителей, и тогда его согласия должно быть достаточно для совершения сделки с квартирой. - Как можно разменять двухкомнатную приватизированную на четверых (муж, я и двое совершеннолетних детей) квартиру? Муж пьет, на размен и продажу жилья не согласен.
Я с детьми живу в одной комнате, он - в другой. Постоянно вызываем милицию, так как жить спокойно нельзя.
С чего начать? - Поскольку муж является собственником, выселить его нельзя, можно только обратиться в суд с иском о принудительном обмене. Но процесс доказывания сложен, как сложен и процесс создания альтернативной цепочки купли-продажи жилья в данном случае.
Он займет, минимум, полгода. Но другого пути я не вижу. - Еще в советское время приехал в Нижний Новгород.
Зарегистрировался в общежитии, работал на «ГАЗе». Женился и ушел жить к жене. В общежитии лицевой счет мне закрыли, за услуги не платил.
Когда менял паспорт, потребовалась справка с места жительства, получил ее с трудом, при этом заставили написать заявление, что я прошу снять меня с регистрационного учета. Однако когда получил паспорт - там все равно стоит прежнее местожительства: улица, дом и квартира.
Имею ли я какие-то права на эту комнату? - Надо сделать запрос в архив, чтобы узнать, на каких правах предоставлялась комната. Если для проживания, выписывался ордер, то вполне возможно, что какие-то права на комнату имеете. - Квартира приватизирована в равных долях на трех человек: мать, сына и его 10-летнего ребенка.
Ребенок проживает отдельно с матерью. Можно ли оформить долю ребенка на отца, оставив прописанным в квартире?
Чье согласие для этого надо? Бывшая жена не против.
Какие документы нужны, куда обращаться? - Чтобы передать долю в праве собственности от несовершеннолетнего ребенка другому лицу, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Чтобы получить такое согласие, необходимо, чтобы материальное положение ребенка в ходе планируемых изменений не ухудшилось.
После остальные участники долевой собственности уведомляются о предстоящей сделке, если это купля-продажа или мена. О дарении их уведомлять не надо.
После уведомления можно будет составлять договор и нести его на регистрацию. Записала Наталья Чернышева
16.08.2013.