Коммерческая ипотека от промсвязьбанка
В рамках стратегии банка на развитие банковских услуг для малого и среднего бизнеса в апреле 2007 года Промсвязьбанк создал департамент малого и среднего бизнеса, а в сентябре 2007 года запустил новую программу кредитования в Москве, Московской области, а также в 20 региональных филиалах. С марта 2008 года программа начнет работать во всех 42 филиалах Промсвязьбанка по всей России.
Банк тщательно подходит к исследованию потребностей своих будущих клиентов и твёрдо уверен, что предпринимателям необходим дифференцированный подход, исходящий из конкретных целей развития бизнеса. Промсвязьбанк уже запустил программу на приобретение спецтехники и автотранспорта («ПСБ-авто») и в ближайшее время планирует запустить специальный кредитный продукт для предприятий малого и среднего бизнеса «ПСБ-риэлти».
Ситуацию с кредитованием на приобретение коммерческой недвижимости комментирует директор департамента малого и среднего бизнеса Елена Владимировна МАХОТА. - Предоставляете ли вы малому и среднему бизнесу кредит на покупку недвижимости (офисов, складов)? Пользуется ли данная услуга популярностью?
Если да, то в чем, по вашему мнению, причина? - Промсвязьбанк предоставляет такие кредиты, но не как отдельный специализированный продукт. Кредитные продукты Промсвязьбанка для МСБ можно использовать и как целевые – на приобретение коммерческой недвижимости.
Такие кредиты пользуются очень большой популярностью. Одной из причин этого является то, что многие компании подобным образом уходят от арендных платежей, так как ставки арендной платы растут галопирующими темпами.
И для многих компаний, чтобы зафиксировать свой уровень рентабельности, важно именно приобрести недвижимость. Владельцу бизнеса в таком случае лучше платить фиксированные проценты в течение определенного периода времени, чем находиться постоянно в таком состоянии, когда он не может управлять своими расходами, в связи с неизвестностью и неуверенностью в завтрашней стоимости аренды.
Второй причиной популярности можно назвать то, что многие компании диверсифицируют свой бизнес именно за счет статей бизнеса, дающих стабильный доход, как, например, сдача помещений в аренду. Соответственно, собственники бизнеса приобретают недвижимость, чтобы использовать ее в коммерческих целях. - На каких условиях предприятие может взять кредит на покупку помещения?
Каковы требования к заемщикам? - Один из наших популярных у заемщиков продуктов с целью приобретения коммерческой недвижимости – ПСБ-Инвест. Основное требование – наличие работающего бизнеса, доход которого позволяет осуществлять возврат платежей по кредиту.
При этом у заемщика не всегда должен быть залог, но может быть возможность оформления кредита под залог приобретаемой недвижимости, помещения. Максимальный срок кредитования – 60 месяцев, процентная ставка минимальная – от 13,5 процентов, заемщик выплачивает единоразовую фиксированную комиссию.
Как правило, приобретаемая недвижимость либо доля заемщика в ней оформляются в залог. Поскольку срок кредитования достаточно длительный, то доля в залоговой недвижимости должна быть не меньше 50 процентов. - Законодательство не разрешает фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи.
Возникают ли в связи с этим проблемы, и как вам удается их решать? - Для решения проблем, если они возникают, есть схемные решения. Если невозможна ипотека коммерческой недвижимости, то есть возможность оформить ипотеку через кредитные продукты жилой ипотеки.
Например, аккредитивно-документарная схема: Банк одобряет кредит, исходя из финансовых возможностей заемщика. Клиент договаривается с продавцом недвижимости, а тот в свою очередь под гарантию банка оформляет недвижимость в залог по кредиту.
Далее предоставляется кредит, а продавцу выплачиваются реальные деньги и переоформляются права собственности. То есть, банк предоставляет аккредитив, и деньги выплачиваются только после оформления и предоставления свидетельства о переходе права собственности. - Опишите процедуру получения кредита на недвижимость юридическими лицами от подачи заявки до получения недвижимости (проверка отчетности предприятия, выбор недвижимости, поиск страховой компании и т.д.). - Первым делом банк проводит финансовый анализ клиента, а исходя из него принимается решение о возможности кредитования данного клиента.
Сама процедура выглядит следующим образом: банк принимает решение о выдаче кредита, затем заключается договор на куплю-продажу, после чего - договор на выдачу аккредитива. После чего договор – купли-продажи направляется в Регистрационную палату.
Там регистрируется право собственности нашего клиента (покупателя недвижимости), и это свидетельство направляется в банк. При получении свидетельства (по сути, права залога) банк обязан выплатить стоимость недвижимости.
Что касается нюансов оформления подобного кредита, то в договоре купли-продажи должны содержаться положения о том, что расчеты производятся с использованием аккредитива. В договоре же об открытии аккредитива прописываются условия, при выполнении которых осуществляется оплата.
Плюсы аккредитива для продавца в том, что в договоре прописываются условия, при выполнении которых банк гарантированно и вовремя осуществит проплату. - Сотрудничает ли ваш банк с какими-либо агентствами недвижимости? Как именно? - На данный момент Департамент малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка не сотрудничает с агентствами по недвижимости при приобретении коммерческой недвижимости. - Какую долю в портфеле кредитов, выданных бизнесу вашим банком, занимает коммерческая ипотека? - На сегодняшний день мы только планируем запуск классической коммерческой ипотеки.
Если же говорить непосредственно о доли кредитов схемной коммерческой ипотеки, она составляет порядка 10 процентов. - Каких тенденций ожидать бизнесу в сфере кредитования коммерческой недвижимости (снижения ставок, увеличения сроков и т.д.)? - Наиболее реальным направлением развития является увеличение сроков кредитования, потому что рассчитывать на то, что будут снижаться ставки, не стоит. Можно ожидать также, что ряд банков будет выходить с таким видом продуктов кредитования, выдаваемых под залог приобретаемой недвижимости.
Сейчас таких продуктов у банков немного. На правах рекламы
16.08.2013.