Когда в товарищах согласье...
Число ТСЖ по России растет. Каковы особенности таких объединений в разных регионах страны?
Какие общие проблемы характерны для них? От противостояния к диалогу Главное, что обеспечило рост товариществ – активная позиция местных властей.
И неважно – будь это полностью коммерческие дома или дома смешанной формы. Ведь город (в лице местных органов), будучи владельцем той части помещений, где живут наниматели, также может быть членом ТСЖ.
Правда, в этом варианте кроется определенная опасность: любое решение собственников может быть заблокировано – той же самой властью. Но Москва – особый случай.
Здесь большинство управляющих компаний все еще остаются государственными (ДЕЗы). Понятно, что им предстоит акционирование, но люди останутся прежние, сохранится и связь с местным начальством.
На периферии картина несколько иная. Там коммерческие фирмы все же авторитетнее.
В целом, такие организации управляют и обслуживают уже около 40 процентов жилищного фонда. Да и местные власти все чаще приходят к выводу: самоуправление выгодно не только собственникам, но и городу.
Некоторые товарищества берут управление на себя. Такая форма также предусмотрена ЖК РФ.
Не случайно она получает все большее распространение: собственники понимают: на управленческих функциях – если их взять на себя – можно немало сэкономить. Формы сотрудничества ТСЖ и управ разнообразны.
Наиболее распространены такие из них, как консультации. Как правило, они проводятся в специальных отделах поддержки ТСЖ, которые есть практически во всех крупных и средних городах России.
Где-то они входят в состав специальных комитетов (Нижний Новгород), где-то (и таких большинство) являются структурами департаментов городского хозяйства. Возрастает число активистов, которые хотели бы пройти ликбез по части ЖКХ.
Но это и опасно. Обучение ставится «на поток», приобретает элементы формализма, имея целью не столько научить людей, сколько заработать: ведь за «корочку» часто надо платить.
Но если местная власть всерьез заботится о самоуправлении, то учеба оказывается весьма полезной. Один из характерных примеров – Новочеркасск.
Обучение длится месяц. Учеба бесплатная.
Авторитет таких консультаций столь высок, что сюда приезжают учиться из Ростова и даже других областей. По уверениям специалистов, чтобы освоить все административные, финансовые, юридические премудрости надо не менее двух лет.
Но вот в Новочеркасске хороших управленцев готовят куда за меньший срок. Солидно поставлена подготовка кадров для ТСЖ в Великом Новгороде.
Этот город вообще славится своими новациями в области гражданских инициатив. По предложению администрации города здесь был создан учебно-методический центр «Диалог».
Ведут занятия самые авторитетные в городе преподаватели: экономисты, юристы, хозяйственники. Сюда тоже приезжают из разных регионов России – кроме всего прочего, поучиться тому, как организована сама учеба.
Подайте на ремонт И все же наиболее действенная (и желанная!) помощь – финансовая. Она же, естественно, самая трудная: бюджеты городов, занятых в первую очередь восстановлением разваливающегося ЖКХ, натянуты, как струна.
Капремонт? «Ваш дом – вы и заботьтесь» – расхожая фраза, которую слышат ТСЖ. И только в последние год-два жилищно-коммунальные проблемы начинают все больше заботить государство, формы собственности при этом отступают на второй план.
Равно помогают всем: и муниципальным домам, и кооперативным, и ТСЖ. Более того, московские дома, где создаются товарищества, попадают в титульный список на капремонт в приоритетном порядке.
Сейчас у ряда из них (а также у ЖСК) возникли проблемы с субсидиями на текущий ремонт. Но вопрос этот находится на контроле московского правительства, так или иначе он должен в ближайшее время решиться.
В других городах несколько проще. Там требования ЖК РФ в части выделения субсидий (что и вызвало панику в столичных ТСЖ и ЖСК) не осложнили жизнь самоуправлению.
В Рязани товариществам давно уже выделяется адресная помощь из бюджета. То же самое и во Владимире.
Но здесь интерес обоюдный. Городская администрация заключила с товариществами договор: «Будем перечислять вам дотацию при условии, что обеспечите не менее 98 процентов жилищно-коммунальных платежей».
Пока соглашение соблюдается. И, наконец, еще одно: ТСЖ стараются освободить от поборов. Так, их регистрация проходит почти повсеместно бесплатно.
Надеемся на себя Естественно, что в условиях ограниченного бюджета домам надо в первую очередь самим изыскивать дополнительные источники дохода. Конечно, это не вполне нормально: дом – не фирма, жильцы – не предприниматели, у них и без того хватает забот.
Но таковы уж наши реалии. Наиболее популярной остается пассивная форма заработка: аренда нежилых помещений.
Но при этом стараются, чтобы арендаторы также вошли в состав объединения жильцов. Выгодно и тем, и другим: для арендаторов – это гарантия долгосрочности договора, для жильцов – дополнительная помощь в обустройстве общего имущества.
В Нижнем Новгороде большинство домов старые. При этом здешние купцы умели строить деревянные, крепкие дома на века. Но и они нуждаются в помощи.
В одном из таких «деревянных» товариществ пустили арендаторов в подвал (а подвалы для знаменитых новгородских ярмарок делались даже прочнее самих зданий!) на таких условиях: отреставрируете – денег за аренду не возьмем. Как в старые добрые времена ударили по рукам (никаких бумаг!) – а в результате выиграли и те, и другие.
Те же арендаторы, кроме всего прочего, еще и (от купеческих щедрот!) отремонтировали квартиры некоторым жильцам. Из других неординарных источников дохода можно назвать предоставление крыш высоких домов для установки там антенн кабельного телевидения и сотовой связи.
Особенно успешно этим занимаются в Ростове и опять-таки – в Нижнем. Теперь о развитии малого предпринимательства.
Одно из лучших ТСЖ в России – тюменское товарищество «Уют», получившее первую премию Росстроя. В Тюмени раньше, чем в других регионах страны, поняли, какой сейчас дефицит на различные мелкие услуги по дому (ниша, оставшаяся от бывших «бюро добрых услуг», так и не заполнена), и создали свою службу такой помощи.
Часть денег, естественно, попадает в бюджет товарищества. Татарстан.
В 100-процентной собственности граждан находится десятая часть всех строений. Взять на себя ответственность за состояние и содержание домов рискуют пока немногие.
Поэтому ТСЖ создаются прежде всего в тех домах, где жители готовы вкладывать собственные деньги в их эксплуатацию. Но не исключается и заработок.
В методах ничего оригинального нет: в основном, это аренда встроенных и пристроенных помещений. Новое разве то, что при строительстве эти помещения заранее планируются.
Они как бы уже закладываются в бизнес-план, который ляжет в основу экономики дома. Союз... союзов Беда всех наших домов в том, что жильцы разрозненны.
Порой даже не знают друг друга. Модная болезнь – некоммуникабельность – затронула и жилищные объединения.
Страдают ТСЖ просто от неинформированности, не знают, что делается в их округе, управе. В общем, варятся в собственном соку, сражаются лишь за свои частные интересы, не зная, не ведая, что делается у соседей.
Если говорить о Москве, то, возможно, одним из объяснений возникшей ситуации является немногочисленность товариществ, да и находятся они друг от друга на больших расстояниях. Не докричишься!
Но в провинции такой проблемы нет. А потому люди здесь сплоченнее.
Создаются два-три ТСЖ, и вот – глядишь, они уже объединились в ассоциацию. И если направляют своих ходоков во властные кабинеты, то можно не сомневаться: ходоки представляют интересы всех домов.
Стало уже практикой: возникает новое товарищество – и коллеги помогают им встать на ноги. Союзы взаимной поддержки собственников возникли уже во многих городах – Тюмени, Ярославле, Твери, Красноярске, Куйбышеве, Самаре.
Выгода их еще и в том, что они могут на паях нанять управляющую компанию, а это каждому из ТСЖ обойдется дешевле. Ассоциация берет на себя и другие заботы: связь с городскими структурами, взаимоотношение с коммунальными службами, оказание юридической помощи в суде.
Кроме того, ассоциации помогают товариществам составлять ежегодные бюджеты, подводить балансовые отчеты. Более того, есть ассоциации «по интересам».
В Ярославе, например, поделили обязанности две из них: одна занимается лоббированием жилищного самоуправления в администрации города, вторая выполняет управленческие функции: создает альтернативные обслуживающие организации, которые и предлагает товариществам. Мы начали с того, что «чистых» ТСЖ у нас практически нет, собственники в подавляющем большинстве случаев соседствуют с муниципалами.
Но это не помеха – скорее помощь. Ведь через нанимателей самая короткая дорожка к «отцам города».
16.08.2013.