Испания. Возвращение к истокам
Катастрофическое падение цен на квадратные метры, в конце концов, прекратилось, уступив место «плавному снижению», которое эксперты наблюдали весь 2010 год. Пропорционально снижению цен растет спрос на жилье.
Начало конца Кризис испанской экономики начался именно в секторе недвижимости: ипотечные кредиты в 120% от реальной стоимости жилья, нерациональное строительство, искусственное завышение цен. Испания была чемпионом по росту цен на недвижимость в Европе в течение более чем десяти лет.
По данным Thomson Datastream, за последние 15 лет цены на недвижимость на полуострове увеличились в 3-8 раз. Настоящий бум роста цен начался с приходом евро. «Именно с 2000 года цены начали расти ускоренными темпами», - рассказывает Хосе Антонио Маса, юрист, ранее владелец агентства недвижимости Costa Dorada State. - Были моменты, когда приходилось извиняться перед покупателем, который уже был готов заключить сделку, из-за того, что владелец объекта неожиданно поднимал цену на 3 млн песет (€3 тыс.).
На уговоры не совершать глупостей он отвечал, что покупатель всегда найдется, не этот, так другой». Чем резче было искусственное завышение цен, тем больнее падение.
В кризис огромное количество инвесторов оказались без наличных, но с несколькими объектами недвижимости, выставленными на продажу, а ведь по этим квартирам нужно оплачивать счета за коммунальные услуги, муниципальные налоги. Естественно, строительные компании хотели поскорее избавиться от обременительных активов, а значит, вынуждены были снижать цены.
Кроме этого, на рынке появились квартиры, распродаваемые банками за долги по ипотеке. Предложение значительно превысило спрос.
Ситуация осложнилась кризисом в банковском секторе. Точка отсчета За 2010 год цены на недвижимость в Испании снизились на 12,4% по сравнению с 2009 годом.
В 2009-м падение составило около 30%. Такие данные приводит портал по продаже недвижимости частниками Idealista.
Сложно вывести точную динамику изменения цен, так как на частных порталах типа Idealista статистические данные показывают гораздо худшую картину, чем официальные данные Института статистики, согласно которым, например, падение цен в 2010 году уже приостановилось. Тем не менее, и государственные, и частные исследователи рынка отмечают, что в 2010 году спрос на жилье вырос, а в секторе коммерческой недвижимости, наоборот, сократился на 10,7% по сравнению с прошлым годом.
Ситуацию с объектами недвижимости коммерческого назначения эксперты тоже оценивают положительно, по крайней мере, в сравнении с прошлым годом, когда в этой области наблюдалось катастрофическое снижение спроса на 70%. По мнению экспертов, самой сложной с точки зрения продавцов остается ситуация с ценами на землю - как для частного строительства, так и для постройки жилых комплексов.
За два года стоимость квадратного метра уменьшилась на 60%. К тому же количество участков, выставленных на продажу, в 2010 г. в 3 раза больше, чем в 2009 г. Экономист Альфонсо Масиас говорит о том, что финансовый кризис в Испании далеко еще не закончен. «Акции испанских компаний продолжают понижаться, число безработных составляет 4 млн 300 тысяч и не уменьшается.
Получить ипотечный кредит очень сложно, для покупки жилья необходимо иметь как минимум 30% от стоимости объекта. Мировая экономика также не помогает испанской, число иностранных туристов уменьшилось в этом году более чем на 10% по сравнению с 2009 годом, который в свою очередь также был негативным по сравнению с предыдущим.
С первого января 2011 года будут отменены льготы по подоходному налогу на покупку жилья, что скажется негативно на числе продаж квартир», - считает он. По мнению Альфонсо Масиаса, стоит ждать дальнейшего снижения цен на недвижимость.
Покупатели также уверены в том, что снижение цен на жилье продолжится. Покупатель Икер Арриета со своей невестой Марией Анхелес Санчес находится в поиске квартиры в Мадриде уже в течение нескольких месяцев и говорит о том, что нигде не видит скидок до 50%, которые рекламируют агентства. «Прежде чем решиться на покупку квартиры, мы проанализировали ситуацию на рынке, прочитали множество специализированных журналов, поговорили с друзьями.
Сейчас благоприятный период для покупки жилья, но, к сожалению, на рынке не так много тех самых «особых случаев», где цена очень снижена. Думаю, что мы найдем то, что устроит нас и по цене, и по качеству жилья», - говорит Икер.
Выборочное возрождение Квартиры в больших испанских городах, таких как Барселона, Сан-Себастьян, Бильбао и особенно в столице, всегда пользуются спросом, даже в самые тяжелые времена цены здесь снижались всего на 10-20%. Эксперты говорят, что в курортных городах рынок недвижимости пока не начал возрождаться.
Хуан Мануэль Лопес, владелец небольшого агентства в Торрьевьехе, считает, что активность рынка очень низка. «Последнюю сделку мы заключили в июне 2010 года. Последние пару месяцев вообще не наблюдается интереса со стороны покупателей.
Большинство обращений сводятся к получению сведений, а не к поиску конкретных предложений», - говорит Лопес. Данные о работе другого агентства, специализирующегося на продаже жилья в курортных городах, рисуют совершенно иную картину. «Этот год для нашего агентства заканчивается положительно.
В пик сезона, летом, мы выступили посредниками в 9 операциях, 3 из которых касались покупки квартиры в новостройках, 4 - в строящемся доме и 2 квартиры на вторичном рынке. Все они близко от моря, отличаются хорошим качеством постройки и красивыми видами», - рассказывает Росарио Игеро Молина, владелица сети агентств Valor.
По данным Национального института статистики Испании, кризис на рынке недвижимости подходит к концу, в августе 2010 года число проданных квартир выросло на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Андалусия, Каталония, Валенсия и Мадрид - регионы, где было зарегистрировано наибольшее количество операций в 2010 году. «Говорить о стабилизации цен нельзя в первую очередь из-за того, что предложений на рынке много, и всегда найдутся те, кто будет демпинговать, потому что ему в силу своих обстоятельств необходимо срочно продать квартиру или дом, отсюда и появляются нереальные скидки 35-40%», - считает частный риэлтор Михаил Волков.
Демпинг не для всех Михаил считает, что демпинг не сказывается на работе с иностранными клиентами, ведь у них не так много времени и возможностей следить за изменениями на рынке. У них есть деньги, и они готовы потратить именно эту сумму на покупку жилья.
Испанцы же, наоборот, пристально следят за ситуацией, мониторят цены. У них есть возможность ждать, изучать предложения и, если что-то их заинтересовало, оперативно реагировать.
Пример. В августе крупная строительная фирма на Коста-Бланке снизила цену на квартиры с двумя спальнями в одном из двух своих строящихся домов на 50%.
Цена на 30 квартир в €720 тыс. за каждую была уменьшена до 380, естественно, все они были проданы за 4 дня. Сегодня в Бенидорме за €210 тыс. можно купить квартиру площадью 90 кв. м, хотя в прошлом году за нее просили €260 тыс.
Подводя итоги года, риэлторы признают, что на рынке недвижимости по-прежнему главенствует покупатель. Продавец либо соглашается с его условиями и идет на снижение цены, а это в среднем 15-20%, либо продолжает из своего кармана оплачивать счета за коммунальные услуги.
Возврат цен на невысокий уровень привлекает покупателей, спрос начинает расти, а значит, когда-нибудь начнет расти и цена.
18.08.2013.