Протфолио объектов

Горячая линия. Сохраним перепланировку через суд.

12 ноября в редакции газеты «Полезная площадь» читатели задавали вопросы по теме «Перепланировки, реконструкции, самовольные постройки. Процедурный и судебный порядок сохранения подобных строений».

Такую тему мы выбрали потому, что в последнее время суды рассматривают много подобных дел. По мнению юристов, дела эти достаточно простые и рутинные, в основном заканчиваются в пользу заявителя.

Даже в случаях, когда другие участники долевой собственности (или соседи) возражают против перепланировки (появления пристроя), найти решение можно. Особенно если привлечь юристов на начальной стадии конфликта.

В этот раз на линии дежурила Елена Никоненкова, заместитель директора ООО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ». Справка Перепланировка - внесение изменений в некапитальные конструкции жилого или нежилого строения.

Реконструкция – коренная переделка строения с изменением несущих стен, конструкций, количества и качества внутренних помещений, фасадов, увеличением площади. Самовольная постройка - недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пойдешь направо – полгода потратишь, налево – два месяца По словам Елены Никоненковой, сохранить перепланировки и реконструкции в жилых помещениях можно двумя путями. Первый из них – процедурный порядок.

В этом случае собственник помещения идет в органы местного самоуправления и подает туда согласно Жилищному Кодексу определенный комплект документов: заявление, согласованный проект перепланировки (реконструкции). При внутриквартирной перепланировке потребуется согласование с пожарными, органами санэпиднадзора, обслуживающими организациями.

При реконструкции добавятся согласования с проектными организациями, например, согласование фасадного решения с архитектором района. Данные согласования подтверждают, что перепланировка или реконструкция не нарушают права третьих лиц.

Орган местного самоуправления рассматривает заявление и принимает решение о разрешении перепланировки (реконструкции) в данном помещении. После этого производится сама перепланировка.

После этого собирается комиссия, которая принимает данное помещение и выносит распоряжение о сохранении помещения в перепланированном виде. Второй путь – сохранение перепланировоки в судебном порядке.

Судебный порядок сохраняет уже совершенную перепланировку (реконструкцию). В этом случае хозяин помещения делает строительную экспертизу, которая подтверждает, что он никакие СНИПы не нарушил и состояние жилья не ухудшил, технические характеристики и состояние капитальных конструкций остались прежними.

После этого получает согласование от органов санэпиднадзора, обслуживающей организации, пожарных. Как правило, судебный порядок более быстрый.

Потому что только рассмотрение заявок на перепланировку в органах местного самоуправления составляет, по Жилищному Кодексу, 45 рабочих дней. В целом процедура может занять и полгода, и год.

Суд рассматривает подобные дела 2 месяца. И если речь идет не о глобальной реконструкции, если нет препятствий со стороны соседей или родственников, такие дела рассматриваются достаточно быстро.

Не выходите за границы Следует учесть, что если мы существенно вмешиваемся в конструкции, выходим за границы своего жилого помещения (например, живем на первом этаже и пристроили веранду в жилом доме или расширили частный жилой дом, расположенный на муниципальной земле), то можем получить большие проблемы. Реконструированное помещение в этом случае принимает признаки самовольной постройки.

И если орган местного самоуправления не находит возможным согласовать данную конструкцию, то суд вряд ли встанет на сторону владельца. Если раньше самовольные постройки сохраняли и на арендованной земле, то теперь такая возможность есть только для земли, находящейся в собственности или в бессрочном пользовании.

Поэтому если речь идет о сохранении реконструированных жилых помещений, надо в первую очередь рассматривать вопрос землепользования и землевладения. Главное – чья земля С нежилыми помещениями ситуация более сложная.

Наше законодательство, к сожалению, не содержит четких указаний, как сохранять нежилое помещение в случае перепланировки, переустройства и т.д. Жилищный Кодекс об этом молчит.

Ранее действовали локальные нормативные акты, которые сейчас утратили силу. Определенное время существовала судебная практика «по аналогии».

А сейчас все сводится к двум факторам: кто собственник земли и каков объем перепланировки. Если мы собственники нежилого помещения и внутри него поставили (снесли) перегородки, мы без всяких согласований получаем новый технический паспорт.

Если решили пристроить что-то к своему строению или произвести реконструкцию, затронув несущие конструкции, то должны смотреть, чья земля. Если муниципальная, то максимум, что можем сделать – сохранить помещение в перестроенном состоянии в процедурном порядке.

Но как именно – в законе не предусмотрено. В суд обращаться смысла не имеет, потому что у города в судах позиция одна «мы против».

Хочу узаконить перепланировку - Я сделала перепланировку в квартире. Хотела бы узнать, как ее узаконить. - Если вы уже сделали перепланировку, то вам ее нужно сохранять в судебном порядке.

Для этого вам нужно получить заключение строительно-технической экспертизы, что вы не нарушили строительных норм и правил при проведении этой перепланировки, получить согласование от роспотребнадзора (от органов, контролирующих санитарно-эпидемиологическую обстановку), заключение от органов государственного пожарного надзора (ОГПН) и от вашей обслуживающей организации (ТСЖ, ДУК или др.). после этого подать исковое заявление в суд по месту нахождения вашего объекта недвижимости с требованием о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Когда решение суда вступит в законную силу, вы получите кадастровый паспорт и сможете регистрировать по площади квартиры, если они были. - А мне в суде отказали вызывать пожарных... - Вам нужно самой согласовать перепланировку с роспотребнадзором и пожарными и другими инстанциями.

В принципе, исковое заявление вы вправе подать в любом районном суде. Но без заключений этих органов суд не вынесет положительного заключения по вашему иску.

Не регистрируют право на дом - Здравствуйте. Нам по наследству достался дом. Полдома принадлежа мне и брату и вторые полдома – двоюродной сестре.

Поскольку были незаконные пристрои к дому и мы их не узаконивали, двоюродная сестра по суду выделила свою долю в натуре. У нас с братом осталась общая долевая собственность на нашу половину.

Как нам получить право собственности на свои пристрои и на свою долю земли? Мы сдали документы в Росреестр, но нам отказали.

И куда обращаться, чтобы получить право собственности на часть дома и на участок? - Вам нужно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенные постройки. Вам нужно получить техническую документацию на нынешнее состояние дома и по новым площадям подавать исковое заявление в суд.

А после того, как получите решение суда, обращайтесь в регистрационную службу и вы получите свидетельство о праве собственности. - Но у нас на руках есть технический паспорт БТИ, и там изменения внесены. - Тем не менее вам Росреестр не зарегистрирует самовольные постройки, пока вы не признаете на них право собственности. Поскольку в результате пристроев весь дом приобрел признаки самовольной постройки, вам нужно идти в суд, сохранять помещение в перепланированном виде и признавать право собственности на все строение. - А техническую документацию нужно заказать отдельно на нашу часть, не на весь дом? - Да.

А через суд - проще - Добрый день. У меня такой вопрос: если я хочу переделать вход на кухню не из прихожей, а из зала, расширить ванную, нужно получить на это разрешение? - Вы можете получить разрешение в органах местного самоуправления, а можете сделать перепланировку и сохранить ее в судебном порядке. - А как именно?

Подать заявление в суд? - Да. Подаете заявление в суд, делаете строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит, что вы не нарушили СНИПы при перепланировке, получаете заключение в роспортебнадзоре, у пожарных, у обслуживающей организации.

С этими документами идете в суд, сохраняете помещение в перепланированном виде. Это если перепланировка уже сделана.

Если хотите согласовывать в процедурном порядке, то нужно сделать проект, согласовать со всеми теми же службами, обратиться в органы местного самоуправления. Они рассмотрят, дадут разрешение не проведение перепланировки... - А проще что сделать? - Проще узаконить перепланировку в суде. - Спасибо.

Ваш ремонт рушит мою квартиру - Сосед снизу устроил перепланировку, снес несущую стену, в результате стены в ванной пошли трещинами. Что мне делать? - Если ваш сосед снизу снес несущую конструкцию, у вас появились трещины, искривления оконных проемов, нужно вызывать экспертов, получить у них заключение строительно-технической экспертизы.

После этого обращаться в суд об обязании произведения определенных действий (вернуть перегородки, например) и о взыскании убытков. - Это реально доказать? - Да, в таких делах все зависит от экспертизы. Правда, чаще всего подобные дела связаны с жалобами не на перепланировку соседей, а на реконструкцию помещений, переведенных из жилых в нежилые.

Новые владельцы делают из бывших квартир парикмахерские, магазины, кафе и жильцы недовольны, что им загораживают свет, шумят, что постоянно ходят люди. Но Жилищный Кодекс не предусматривает получение согласие всех соседей при переводе помещения из жилого в нежилое. Елена Шевцова

18.08.2013.