Евгений борочин, вице-президент корпорации nattan (сша)
Недавно в частном разговоре один из известных профессионалов рынка недвижимости сказал примерно следующее: «Не думаю, что риэлторы России будут чувствовать себя, по крайней мере, в ближайшие пару лет легче. И не только из-за экономического состояния рынка недвижимости и финансовых рынков.
Риэлторская профессия по всей Европе теряет позиции. На рынке оказания риэлторских услуг господствует демпинг, падает уровень комиссионных.
Имидж профессии риэлтора имеет весьма негативную окраску. Похоже, что мировую конкуренцию с информационщиками, банкирами и юристами смогли выиграть только риэлторы Северной Америки».
Ну что ж, каждый имеет право на свое мнение. Но, поскольку говорил человек весьма известный и уважаемый, а в пример остальным были поставлены североамериканские риэлторы, мы решили обратиться к ним и выяснить, как поживают местные риэлторы, сколько они получают за свои услуги, насколько легко в Северной Америке начать оказывать услуги в сфере недвижимости.
Сегодня на вопросы нашего корреспондента отвечает вице-президент строительно-инвестиционной корпорации Nattan (г. Бостон, США) Евгений Борочин.
Евгений Борочин о себе: «В США я оказался потому, что не видел перспектив своей жизни, своей семьи, своего бизнеса в России. А в США много возможностей для всех и всего.
В сферу строительства я попал совершенно случайно, потому как не мог просто и быстро найти жилье. И понял, что эта сфера интересна.
Работаю в этом бизнесе 17 лет. Вполне успешно». - Евгений, насколько сложно стать риэлтором в Америке? - В Америке любая деятельность лицензируется и, чтобы начать работать риэлтором, тоже необходима лицензия.
А для этого требуются специальные знания. Вначале претендент сдает экзамен, и это не формальная процедура.
Его прохождение станет успешным только в том случае, если больше 70 процентов ответов будут правильными. После этого человек получает лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью.
Задача следующего этапа – найти агентство, которое согласится взять тебя на работу. Агент не имеет права работать самостоятельно.
Как правило, крупные известные компании не хотят возиться с начинающими риэлторами. Никто не хочет кого-то дополнительно учить и терять время.
Поэтому путь новичка, чаще всего, лежит в небольшие агентства. Теперь необходимо проработать как минимум три года, чтобы получить уже брокерскую лицензию.
Кстати, строители проходят аналогичные процедуры. Для начала им также необходимо получить опыт работы, потому что без него невероятно сложно сдавать профессиональные экзамены.
Распространена следующая схема: вначале ты работаешь на кого-то, параллельно учишься, проходишь курсы. Затем сдаешь экзамен, получаешь лицензию, покупаешь страховку и вперед - в свободное плавание. - Насколько формальны вышеперечисленные процедуры? - Все они стоят реальных серьезных денег, и пройти их непросто.
Сам экзамен стоит денег, учебник стоит денег. Ну и так далее: все платно.
Но знания у всех реальные. Дело в том, что без них ты как профессионал просто никому не нужен.
Кроме того, соответствующие инстанции все процессы контролируют, реально, а не формально. Потому что и контролирующие организации также, в свою очередь, получают права на ведение бизнеса и страхуют свою деятельность. - Насколько дорого вступление в рынок? - Как я уже говорил, чтобы получить риэлторскую лицензию, надо закончить курсы.
Их стоимость порядка 200 – 300 долларов. Обязательной является и страховка профессиональной деятельности, а это немалая сумма.
Страховка защищает от возможных профессиональных ошибок: если ошибешься, то тебя будут судить за непрофессионализм, что чревато штрафами. Такие страховки есть не только у риэлторов.
У врачей и юристов, менеджеров и так далее тоже. Также придется платить за обязательное участие в МЛС (мультилистинговая система), которая действует по всей Америке.
Именно в МЛС вся недвижимость выставляется на аренду и продажу. Это более 100 долларов за квартал.
Могу сказать о расходах на примере своей организации. У нас брокерская лицензия.
И не только индивидуальная, но и на компанию (и страховка, кстати, тоже на всю компанию). Общая годовая сумма платежей у нас составляет несколько тысяч долларов.
Это без учета накладных расходов: связи, аренды помещения и так далее. Поэтому быть риэлтором в Америке - это дорогое удовольствие. - Можно ли сказать, что риэлторская деятельность в США осуществляется по строгим правилам? - Да.
Все происходит четко и аккуратно. Каждый в Америке дорожит своей лицензией, потому что она ему досталась недешево, а потерять ее означает потерять кусок хлеба.
Большинство сделок с недвижимостью проходит через юристов. В Америке все прозрачно: ничего нельзя скрыть, приписать и так далее.
Здесь нет бартерных сделок, только купля или продажа. - Какой процент берут риэлторы за свои услуги? - Начинающие небольшие риэлторские компании берут примерно 3-4 процента от суммы сделки. За меньшие деньги просто невозможно работать, потому что существует масса обязательных платежей.
А самый стандартный процент сегодня – 5 процентов. Он распределяется поровну между риэлтором покупателя и риэлтором продавца.
Например, если я говорю риэлтору: «Выставляйте мой дом на продажу. Сумма ваших комиссионных составит пять процентов», это означает, что, если риэлтор найдет покупателя с агентом, он должен будет половину от этой суммы - 2,5 процента - отдать агенту покупателя. - Можно ли сказать, что в Америке работа риэлтором является высокодоходной? - Конечно, но только не в кризис, когда почти ничего не продается и не покупается.
Но сейчас у нас на рынке началось очень мощное оживление. Множество иностранцев скупает недвижимость. Тому есть причины: цены на нее невысоки, да и доллар дешевый.
Если сегодня посмотреть на базу МЛС, то многие объекты в красном цвете – проданы. Недорогая недвижимость просто выметается подчистую. - Что значит недорогая? - Как известно, в недвижимости самое главное – локейшн, ее месторасположение.
Чем оно лучше, тем выше цены. Поэтому где-то недорогая – до миллиона долларов, где-то – до трехсот тысяч. В каждом городке существует свой ценовой диапазон.
И практически на все предложения находятся сейчас инвесторы. Пока места хватает всем.
Но, видимо, только пока. Могу привести конкретный пример: в одном из городков в пригороде Бостона на продажу в среднем всегда выставлялось порядка 250 односемейных домов.
Сейчас не проданы только 118 домов, и из них на 28 уже оформляются документы. То есть рынок сократился где-то в два с лишним раза.
А, как мы все знаем, если предложение меньше, чем спрос, то начинается подъем цен. Сейчас, видимо, уже можно говорить о том, что весной цены резко пойдут вверх.
Но не везде. Аризона, Флорида, Невада пока не вызывают особого интереса у инвесторов.
Думаю, что к этим рынкам они подойдут года через два. - Инвесторов из каких стран интересует недвижимость США? - Из самых разных: Японии, Китая, Кореи, Израиля. Европейцы тоже не остаются в стороне – с помощью инвестиций в недвижимость США они пытаются убежать от падающего евро. - Приобретение недвижимости, как правило, тесно связано с необходимостью получения жилищного кредита.
Каков процент по ипотеке в США? - Это слишком общий вопрос, ведь здесь много нюансов: какова сумма кредита, на сколько лет он взят. - В России многие радовались, когда ипотека выдавалась под 8 процентов годовых… - Нет, таких страшных процентов у нас нет. Сейчас многие специалисты в этой сфере говорят, что деньги стали дешевле инфляции.
Например, на 30 лет ипотечный кредит выдается под три с небольшим процента годовых. Ну и, соответственно, если кредит берется на меньший срок, то меньше будет и процент.
Есть кредиты и под 2 процента. Иностранным инвесторам тоже разрешается в США получать кредиты.
Как правило, банки требуют, чтобы у инвестора была хорошая платежеспособность, постоянная работа. - В заключение хотелось бы затронуть больную для российских риэлторов тему: об имидже профессии. - В США все специальности очень узкие. Врачи, инженеры, компьютерщики предпочитают быть мощными профессионалами, но в узкой области.
Относится это и к риэлторам. И американцы очень профессионалам доверяют. Для каждой семьи работает конкретный финансист, ипотечный брокер, врач или риэлтор.
Такие профессионалы облегчают людям жизнь, а американцы хотят жить долго, хорошо и спокойно. Для них ценно собственное время, и они не хотят тратить его на изучение того вопроса, для решения которого проще, выгоднее и надежнее нанять профессионала.
При таком подходе выглядит странно, если человек вдруг решает сам, не будучи риэлтором, заниматься вопросами, связанными с недвижимостью: строит, ищет кредит или продает дом. Зачем?
Ведь профессионалы сделают все намного быстрее, четче и надежнее. Думаю, что такой подход правильный.
В том числе и в сфере недвижимости: очень сложно покупать или продавать недвижимость, если ты в этом не разбираешься, надо ценить свое время. Так что в США риэлтор - это доходная и уважаемая профессия.
Когда рынок недвижимости на подъеме, местные риэлторы зарабатывают огромные деньги. Беседовала Наталья Чернышева газета "Полезная площадь"
Похожие записи:
16.08.2013.