Что подразумевается под понятием «юридическая чистота квартиры»?
Не покупайте «кота в мешке» Согласно словарю Владимира Даля, чистота есть состояние и качество чистого. Опрятность и непорочность.
Ясность, верность, «отчетистость». «Без обмана и крючков», - подчеркивает Даль. Все эти определения уместны и в том случае, когда речь идет о юридической чистоте квартире.
Особенно актуально замечание «без обмана и крючков». Подробнее об этой проблеме мы попросили рассказать менеджера АН «Альтернатива» Татьяну Викторовну Розенталь.
Что подразумевается под понятием «юридическая чистота квартиры»? Это квартира (жилой объект), которую (ый) можно приобрести без каких-либо проблем в будущем.
То есть она не обременена, не заложена, кроме собственников на нее нет прав третьих лиц. Все документы на объект находятся в точном исполнении: есть государственная регистрация, имеются правильный (и подлинный) пакет правоустанавливающих документов и точные справки Ростехинвентаризации, оплачены все налоги.
Почему важна юридическая чистота квартиры? Только юридически чистую квартиру можно спокойно и надлежащим образом передать: подарить, продать, наследовать.
В ином случае все эти действия становятся невозможны, так как возникнут неминуемые сложности при государственной регистрации. Например, определится, что квартира заложена или обременена.
Сегодня, когда судебные приставы имеют право накладывать обременения на собственность, это не такое уж редкое явление. Недавно в нашем городе одно из агентств столкнулось с подобной проблемой.
Собственник квартиры разбил две дорогостоящие машины, но «живых» денег для возмещения понесенных автовладельцами убытков у него не было. И судья наложил арест на его недвижимость.
Чтобы избежать оплаты судебных издержек, хозяин квартиры продал ее, умолчав о наложенных обременениях. И когда покупатели пошли на государственную регистрацию, оказалось, что зарегистрировать квартиру на новое лицо невозможно.
Продавец же, получив расчет, уехал из Нижнего Новгорода. Встречаются случаи, когда квартиру продают с живым человеком.
К счастью, сегодня новый собственник имеет право выписать его по суду, но это сопряжено с дополнительными нервными и финансовыми затратами. Особенно если речь идет о прописанном в квартире ребенке.
Конечно, сертифицированные агентства недвижимости никогда не пойдут на подобный шаг. Однако кроме них есть еще маклеры и агентства-однодневки, которые хотят заработать любой ценой – и закрывают на все глаза.
Квартиру, оформленную с юридическими нарушениями, не могут наследовать и наследники. Допустим, остался один несовершеннолетний наследник, и ему досталась такая квартира.
Будут ли опекуны должным образом заниматься этим хлопотным делом? Да и взрослому наследнику придется побегать, поэтому лучше, когда наследуемая квартира оформлена по всем правилам.
Трудно и в том случае, когда люди решили разъехаться, а квартира оформлена с недочетами. Они не смогут реализовать свое желание до тех пор, пока не будут устранены все нарушения.
Проверка юридической чистоты квартиры должна осуществляться поэтапно. Начинать следует с выписки из лицевого счета и домовой книги, чтобы отследить всю историю квартиры.
Агент должен выяснить, кто в этой квартире проживал изначально, кто был выписан, когда и с кем квартира была продана. Если произошла продажа с живым человеком, то когда это случилось.
Если до 2005 года, необходимо наличие юридического обязательства данного человека - не собственника, подтверждающее, что он обязуется выписаться. Это делается для того, чтобы исключить возможность внезапного появления и предъявления прав на квартиру кого-то из бывших жильцов.
Следующий этап – наличие и состояние правоустанавливающих документов. Для того чтобы проверить их истинность и правильность, следует обратиться либо к выписке из Единого государственного реестра прав (после 1999 года), либо к выписке из поземельной книги (до 1999 года), либо продавец должен предъявить справку из БТИ на ранее возникшее право (в случае, если квартира была приобретена в собственность до 1996 года).
Обязательно проверяется соответствие данных паспортного стола и ЕГРП. После чего следует узнать, прошла ли квартира государственную регистрацию, поскольку право владеть квартирой и передавать ее наступает только после государственной регистрации.
Третий этап – наличие справки БТИ (Ростехинвентаризации), подтверждающей, что данная квартира соответствует техническому плану и в ней нет неузаконенной перепланировки. Обязательно следует проверить, надлежащим ли образом выполнена данная справка, то есть визуально сравнить предоставленный план и реальную квартиру.
Не следует покупать квартиру, не видя справки БТИ (Ростехинвентаризации), как не следует соглашаться и на сделку по справке, без осмотра квартиры. «Кот в мешке» - не самое лучшее приобретение. Очень важно!
Пока идет регистрация, собственником квартиры считается продавец. Произошел сам факт продажи – передача денег, но перехода права собственности еще не произошло.
Однако когда документы находятся на регистрации, в учреждении юстиции, ни одна сторона без другой какие-либо действия с документами и квартирой произвести не может. Поэтому выписку из Единого государственного реестра прав желательно получать в день сделки.
Никто не застрахован от того, что продавец, сегодня продав квартиру, до регистрации успеет наложить на нее обременения. Мало ли какие шустрые люди есть: в реестре-то квартира оформлена на прежнего владельца… Я ни одну сделку не делаю, если у меня нет выписки из ЕГРП, полученной день-два назад.
Неделя – это уже много. Беседовала Вера Звездова.
18.08.2013.