Цены на жилье: возможны локальные изменения
Еще в прошлом году мы писали, что скромные денежные запасы населения вынудят застройщиков пойти на сокращение площадей строящихся квартир (это касается в основном жилья эконом- и бизнес-класса). Так и вышло.
Сегодня вполне реально купить однокомнатную квартиру в новостройке за 1200 тысяч рублей. А как характеризуют нынешнюю ситуацию на рынке строящегося жилья застройщики, риэлторы и аналитики?
Достаточно ли строится нового жилья? Что, с их точки зрения, пользуется наибольшим спросом у жителей города?
Как поведут себя цены в ближайшее время? Александр Жилевский, директор «Выбор-Недвижимость»: - Всем понятно, что для покупателя чем дешевле жилье, тем лучше.
Он в первую очередь обращает внимание на цену, во вторую - на месторасположение и транспортную доступность, а уже потом – на возможность получения ипотеки или рассрочки от застройщика. Достаточно ли строится нового жилья?
Спрос огромный: пять россиян из 10 готовы в корне поменять жилищные условия. И мы сегодня действительно наблюдаем у некоторых застройщиков очереди на квартиры эконом-класса.
Таким образом: если на жилье стоит очередь, значит, существует дефицит дешевого жилья, значит, его требуется больше. Если посмотреть на дома средней ценовой категории – продажи идут в соответствии с ситуацией на рынке, корелляцией спроса и предложения.
Не думаю, что в ближайшем будущем цены на новостройки вырастут, скорее, возможны локальные колебания цены. А пока не пойдут деньги на строительство Чемпионата мира -2018, цены расти не будут.
Если, конечно, не произойдет что-то непредвиденное. Дмитрий Кузин, депутат Думы Нижнего Новгорода, генеральный директор ГК «Кварц»: - Еще в начале этого года можно было полемизировать о том, насколько объем предложения новостроек в Нижнем Новгороде соответствует потребительскому спросу.
Сегодня очевиден определенный дефицит предложений качественного жилья в городе, который позволил застройщикам повысить цены на квадратные метры. К примеру, ГК «Кварц» в июне сдала в эксплуатацию новый жилой дом на ул.
Маршала Казакова. К моменту его сдачи более 80 процентов квартир в нем были раскуплены. В сентябре мы планируем начать продажи по жилому комплексу «Заречный» (ул.
Космонавта Комарова). Лист ожидания, то есть список людей, выразивших желание приобрести жилье в первой очереди комплекса, на начало августа составлял около полусотни человек.
Это наглядно показывает высокую потребность горожан в новом жилье. Кроме того, существенно увеличилось количество продаж с привлечением ипотеки.
Наибольшим спросом в сегменте новостроек пользуется жилье эконом-класса. Не социальное жилье и не элитное, а именно, хороший, качественный эконом-класс.
Потому что такое жилье предоставляет действительно оптимальное соотношение цены и качества. Именно этот сегмент позволяет людям обеспечить себя комфортом, не переплачивая за роскошь.
Эконом-класс из-за большого спроса и ограниченного числа предложений на рынке недвижимости имеет все шансы до конца текущего года вырасти в цене от 5% до 15%. Некачественный эконом-класс (старое жилье) может остаться с прежней ценой или уйти вниз при торге до 10%.
Ирина Владимировна Любимова, заместитель директора ЗАО «Новострой»: - Нового жилья в городе строится недостаточно и, наверное, такое положение сохранится еще долго. Нуждающихся в улучшении жилищных условий гораздо больше, чем реальных возможностей это желание осуществить.
Чтобы исправить ситуацию, требуется добрая воля правительства города и области. Во-первых, нужна концепция, предусматривающая, где лучше строить.
Не сосредотачиваться в центре, а осваивать Сормово, Московский район. Во-вторых, нужно больше давать участков застройщикам, причем участков, не обремененных расселением.
А земли, по моему мнению, в городе достаточно. Я с опасением смотрю на новые микрорайоны высоток, где не продуманы транспортные развязки, не готовы школы и спортивные площадки.
Я сторонник застройки с развитой инфраструктурой. Сегодня быстрее всего раскупается дешевое жилье. Остальное ждет своей очереди.
Такая тенденция сохранится и в ближайшем будущем. Поэтому квартиры эконом-класса, на которые есть спрос, думаю, будут расти в цене.
Ольга Седова, заведующая Нижегородским отделением КТ СУ-№155: - Ситуация на рынке строящегося жилья в настоящее время улучшилась по сравнению с 2010 годом, но о стабилизации рынка говорить пока еще рано. Отсутствие активного роста продаж не позволяет застройщикам существенно повышать цены, поэтому средняя цена по городу в ближайшее время, скорее всего, будет колебаться в узком коридоре.
Следует отметить также, что объем вводимого жилья значительно снизился по сравнению с докризисным периодом – практически на 40%, а новых строек на рынке появляется очень мало. Дефицит в сегменте строящегося жилья может привести к постепенному изменению цен на рынке новостроек в сторону повышения, хотя, на мой взгляд, в ближайшие несколько лет этого не произойдет.
Комментарий аналитика. Андрей Макшанов, вице-президент НГПК, управляющий партнер НКЦ «Коллективные действия»: - В настоящее время в Нижнем Новгороде на разных стадиях строительства имеется около 950 тыс. кв.м. жилья, при этом на этапе подготовки и нулевого цикла - всего пятая часть от общего объема.
Кроме того, в «подвешенном» состоянии (работы остановлены, дальнейшая судьба домов остается неясной) находится, как минимум, два десятка задний. В целом, сейчас на нижегородском рынке представлено лишь около пятидесяти многоквартирных домов, в которых ведутся продажи жилья.
Таким образом, позитивных сдвигов по увеличению объема возводимого многоквартирного жилья и роста его рыночного предложения в столице региона пока не наблюдается. Мало того, из-за незначительного числа новых проектов (как мы указывали – на ранних стадиях строительства не больше 200 тыс. кв.м. жилья) в среднесрочной перспективе ситуация еще ухудшится.
Причин такой ситуации несколько. Во-первых, в городе почти нет «хороших» (с коммуникациями, благоприятной экологической обстановкой) площадок под комплексную застройку.
Уплотнительная точеная застройка вызывает справедливый гнев жителей ближайших домов - мы видим, что горячие баталии с застройщиками развернулись сразу на нескольких потенциальных строительных площадках в нагорной части города. Еще одна причина – банкротство застройщиков, которые не смогли выдержать кризис, а также отказ от проектов ряда девелоперов, которые сочли в текущей ситуации строительство жилья невыгодным.
Крупные рыночные игроки выкупают бизнес и площадки таких компаний (в качестве примера можно привести переход контроля над фирмой «ВВСК» к новым владельцам), чтобы возобновить строительство, поэтому следует ожидать, что ряд замороженных объектов будут возведены. Кроме того, местные власти начали изымать участки под застройку у инвесторов, которые не осваивают выделенную землю, но это - процесс долгий.
Относительно малый рост цен на новое жилье не способствует выводу на рынок так называемых «инвестиционных» квартир. Их хозяева, помня о «золотых» докризисных временах, когда жилье стоило ощутимо дороже, не спешат расставаться со своими владениями, дожидаясь лучших времен.
С другой стороны, платежеспособный спрос на жилье растет. Ипотека по ставкам и прочим условиям предоставления кредита вернулась практически на докризисный уровень, вновь растут доходы населения.
В результате мы видим, что жилье в удачных проектах (квартиры эконом-класса с отделкой, качественные объекты бизнес-класса) стало раскупаться быстро, а цены летом 2011 года пошли вверх. Пока осторожно (меньше 2%), но разворот налицо.
Имеющиеся на рынке объективные предпосылки показывают, что темпы удорожания нового жилья будут убыстряться. Но делать прогнозы в настоящее время – занятие неблагодарное.
На мировых рынках штормит – как бы не захлестнула новая волна кризиса. Елена Шевцова
18.08.2013.