Анатомия «левой» сделки
Что такое «левые» сделки? Как они происходят? В чем их опасность? Как не стать их невольным участником?
Об этом мы беседуем сегодня с менеджером АН «Монолит Истейт» Сергеем Сорочаном. Все тайное рано или поздно становится явным В агентство обратился человек и заявил, что у него при покупке квартиры возникли проблемы, связанные с выпиской прежнего владельца. - Кто агент? - N.N.!
Агента в данный момент не было в офисе компании. Стали поднимать документы по адресу квартиры и, оказалось, что такого объекта в базе агентства нет.
Так выяснилось, что агент продал квартиру самостоятельно, т.е. совершил «левую» сделку. В принципе, в таком случае агентство ответственности за такие сделки не несет, и решать все возникшие проблемы человек должен сам.
Но, так как агент на тот момент числился сотрудником фирмы (да и, по большому счёту, жалко клиента), то она помогла довести сделку до конца. Агент, естественно, был уволен.
Подобные «левые» сделки в агентствах, к сожалению, не редкость», - рассказывает Сергей Михайлович. - Самое неприятное в таких случаях, что покупатель или продавец находятся в неведении, считают, что агенту можно полностью доверять». Хотя, бывает, и сами частенько пытаются «соблазнить» агента на «левак».
Как распознать, что вас вовлекают в «левую» сделку? Обычно «левая» сделка проводится по такой схеме: все необходимые бумаги, договоры с клиентом подписываются на дому, а денежные расчеты происходят либо в автомобиле, либо «на коленке» в регистрационной палате, словом, в не самых подходящих и безопасных для этой ответственной процедуры местах.
Для недобросовестного агента при наличии современной копировальной техники заготовить и распечатать любые бланки - не проблема. Напомню, как должна проходить сделка по правилам.
Клиент должен обязательно прийти в агентство. И договор об оказании услуг заключается только в агентстве.
Этот документ должен быть подписан от агентства генеральным директором либо менеджером, которому директором выдается доверенность. Разумеется, на договоре ставится печать агентства.
Хотелось бы, чтобы клиенты внимательно относились ко всем этим вопросам, которые, как показывает практика, совсем не мелочи. Недвижимость – очень дорогой товар.
И потерять её либо деньги, за неё вырученные, это настоящий удар. А в условиях нынешнего кризиса, желающих половить рыбку в мутной воде прибавилось.
В прессе часто задают вопрос, можно ли и безопасно ли давать доверенность на агента по недвижимости? Отвечают на этот вопрос по-разному.
Я бы ответил так: можно, но при условии, что все делается по правилам. Самое главное, об этом должен знать менеджер агента.
Не поленитесь, посетите фирму. Заодно оцените её размеры и серьёзность. Доверенность на агента хранится в агентстве.
При этом клиент должен знать, что сделка и в этом случае будет готовиться и проводиться в агентстве, на регистрацию сделки документы относятся службой оформления. Продавцу и покупателю обязательно сообщаются сроки оформления документов, и по их получении клиенты приглашаются опять же в агентство.
Только в исключительных случаях, например, к больному человеку агент привезет документы после регистрации на дом. В чем опасность «левых» сделок? «Левая» сделка опасна для всех: и для клиента, и для агентства, и… для самого агента.
Рассмотрим ее с этой точки зрения подробнее. Для клиента. Любая сделка с недвижимостью в нашей стране, к сожалению, таит в себе много рисков.
Начнем с того, что достаточно сложно проследить всю историю квартиры. Это в Европе, США можно получить точные данные об объекте недвижимости и всем сделкам с ним даже если зданию 100, 200 лет.
У нас же, когда законы меняются чуть ли не еженедельно, «биография» какой-нибудь скромной «брежневки» может иметь массу белых пятен и прятать «скелеты в шкафу». Как она приватизировалась в сумасшедших 90-х, не были ли при этом нарушены права несовершеннолетних детей?
Лиц, находящихся в местах не столь удаленных? Сколько раз она переходила из рук в руки?
Нет ли неучтенных наследников, которые могут неожиданно заявить о своих правах? Вариантов много.
Именно поэтому в агентствах недвижимости и существуют соответствующие службы, которые, обладая необходимыми полномочиями, знаниями, опытом, стараются получить об объекте сделки максимально полную информацию. И нередко положа руку на сердце честно признаются: «Сделали все.
Но полной стопроцентной гарантии юридической чистоты квартиры дать не можем!» На этот случай в агентствах существует много других вариантов подстраховки, которые помогут при возникновении нештатной ситуации, защитить своего клиента -добросовестного покупателя, свести все его риски почти к нулю. А теперь представьте себе, что покупатель «сомнительной» квартиры был невольным участником «левой» сделки.
Юридическая чистота квартиры только на совести агента. Агентство не несет никакой ответственности, так как договора у него с клиентом не было.
Агент, проводивший сделку и прикрывавшийся липовым договором со своим клиентом, очень симпатичный человек, но физическое лицо, что с него взять? Придется покупателю самому расхлебывать все последствия этого мероприятия… Заключая договор с агентством, продавец может не опасаться, что получит деньги в срок и в полном объеме. (Оговоримся, что речь сейчас идет об агентствах надежных и работающих по правилам.
В любом случае договор с фирмой – это документ, который дает возможность клиенту отстаивать свои права). В солидных риэлторских компаниях давно уже разработаны и применяются безопасные схемы передачи денег от покупателя продавцу.
Здесь учтено и заранее оговорено все: и проверка дензнаков на подлинность, и место и время этого действа, что немаловажно. К примеру, до регистрации сделки, продавец полностью денег не получит, потому что… регистрация может не состояться по многим причинам: вскроются какие-нибудь моменты из истории квартиры, потребуется какая-либо дополнительная справка к сделке или продавец может просто раздумать расставаться со своей недвижимостью.
Все эти нюансы агентством в договоре прописаны и у него есть рычаги, которые дают возможность защитить интересы покупателя. А как быть покупателю – участнику «левой» сделки», если деньги уже отданы продавцу, а сделка так и не состоялась?
Хорошо, если продавец не успел их истратить и к тому же порядочный человек. А если нет?
Агент тут бессилен, никаких механизмов (да и желания тоже) воздействия на продавца у него нет. И своих денег, которыми он мог бы компенсировать ущерб продавцу и ответить за свои действия, тоже нет.
Он, вероятнее всего, отстранится от всех проблем. При этом мы оставили за кадром совсем уж страшные (но, впрочем, имевшие место в реальной жизни) варианты развития событий такие, как: «агент, получив деньги, исчезает», «вместо денег продавец получает «куклу», «покупателя «пасут» криминальные элементы» и т.д.
И, наконец, самое «невинное» следствие «левой» сделки: продавец не выписывается из проданной квартиры или не освобождает ее… При работе с агентством такое почти невозможно. Обычно, в договоре с продавцом агентство предусматривает такой исход событий и поэтому-то полностью продавец получает деньги, только тогда, когда освободит квартиру.
Понадобится суд - будет предоставлен юрист. Участнику «левой» сделки придется самому, в том числе через суд, добиваться возможности пользоваться уже своей квартирой.
Для агентства. Хотя формально агентство не несет ответственности за такие незаконные «левые» сделки своих сотрудников, оно тоже оказывается пострадавшей стороной.
Во-первых, и это самое главное, наносится ущерб его годами наработанной репутации. Ведь недобросовестный агент, втихую обделывая свои делишки, прикрывается именем фирмы.
Во-вторых, агентство несет и прямые материальные убытки. Фирма создает условия для работы своих агентов: оплачивает содержание офиса, обучение персонала, рекламу, налоги и т.д.
Агенты же, ходящие «налево» и присваивающие комиссионные, будем называть вещи своими именами, обворовывают свое же агентство. Фирма, не получая прибыли, лишается возможности нормально функционировать и развиваться.
Для агента, ходящего «налево». Агент, единолично, тайно и в полном объеме получающий «гонорары» за свои походы «налево», очень уязвим и, можно сказать, ходит по лезвию ножа.
Ошибки в любом деле возможны. Если сделка проходит через агентство, то исправить недочеты помогут менеджер, юристы.
Проводя сделку самостоятельно, агент остается без защиты и поддержки фирмы. А недвижимость – это всегда большие деньги и страсти, и ходя «налево», агенты рискуют не только своей репутацией и свободой, но и своим здоровьем, а иногда и жизнью.
Психология «левизны» Она проста и стара, как все человеческие пороки. «Целое лучше части», «не пойман- не вор» и «цель оправдывает средства». На эту же удочку ловятся не только сами агенты, но и некоторые клиенты, которые вполне сознательно идут на обман агентства: «Давайте сэкономим на фирме, обойдется дешевле!» Доброе имя дороже самой выгодной сделки Есть такие профессии (врач, учитель, юрист), где, чтобы быть всегда востребованным, мало обладать определенными знаниями и навыками, надо еще заработать доброе имя, иметь ничем незапятнанную репутацию.
Это в полной мере относится и к профессии агента по недвижимости. Специалист, который честен по отношению к своим клиентам, к своей фирме, всегда будет иметь много работы и, соответственно, хорошие доходы.
Человек, который пришел в недвижимость всерьез и надолго, не станет ради сиюминутной выгоды рисковать своим именем. Как говорила одна великая актриса: «Деньги проешь, а стыд останется!» «К сожалению, в нашем городе нет «черных» списков недобросовестных агентов, -рассказывает Сергей. - Людей, которых мы выгоняем, пристраивают в других агентствах.
Более того, существует порочная практика переманивания агентов. Например, нашим агентам постоянно предлагают перейти в ту или иную фирму, заманивая большими, до 70-75%, комиссионными при нашем максимальном проценте 60.
Наши агенты не подкупаются, им есть, с чем сравнить. Они понимают, что в агентстве с многолетней практикой и хорошей репутацией всегда будет много клиентов.
Сам я стараюсь не брать «перебежчиков» из других агентств. Всегда легче научить, чем переучить.
А если беру, то выясняю причину, по которой агент ушел из другой фирмы. Если это левая сделка или какие-нибудь другие неблаговидные дела - путь к нам закрыт.
А если человек порядочный, то мы всегда рады принять его в свои ряды. Записала Елена Кузнецова Для желающих продолжить разговор о «левых» сделках сообщаем телефон Сергея Сорочана 434-18-10
18.08.2013.