Анализ - возрождение рынка "зарубежки": непуганые инвесторы спешат купить дом у моря
Пример россиян, решившихся купить жилье за границей и столкнувшихся с полной невозможностью "отбить" эти вложения в кризис, испугал далеко не всех обеспеченных людей в нашей стране - спрос на зарубежную недвижимость постепенно растет в РФ, но теперь потенциальные обладатели домиков на Лазурном побережье подходят к своим инвестициям более расчетливо, рассказывают риелторы. ПАН ИЛИ ПРОПАЛ? "Определенно, те россияне, которые инвестировали в жилье за границей, на сегодняшний день оказались в проигрыше", - говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
В частности, по его словам, это касается тех, кто успел приобрести жилую недвижимость в Испании, Болгарии и Дубае. С ним соглашается директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, который полагает, что россияне потеряли на этом кризисе даже больше, чем инвесторы-любители из других стран: "В Россию продавался весь неликвид - то, что не продать другим". "Черная" тройка по его версии - это Болгария, Дубай и Египет, потери от вложений в недвижимость которых за счет снижения цен составили около 50%.
Директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина утешает разочаровавшихся вкладчиков тем, что недвижимость, в любом случае, надежный актив, который не подвержен инфляции и может принести прибыль в долгосрочной перспективе. "Достаточно вспомнить кризис 1998 года в России: многие, кто купил объекты до кризиса, очень переживали, что переплатили. Тем не менее, когда начался интенсивный рост, возросшая стоимость перекрыла в несколько раз докризисную стоимость", - напоминает она.
Сегодня, по словам директора по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, самый высокий рост показывают цены на элитную недвижимость Лондона. Так, в мае 2010 года, уточняет она, они оказались выше на 20%, чем годом ранее.
Кроме того, рассказывает представительница Knight Frank, стабильный рост показывали цены швейцарской недвижимости - даже в 2009, кризисном, году она подорожала почти на 7%. Еще одной страной, где и в кризис был отмечен рост стоимости жилья (на 15%), оказался Израиль, добавляет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
СОВСЕМ НЕДВИЖИМАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Проблема, которая может возникнуть в связи с "неподверженной инфляции" недвижимостью, - полная невозможность ее реализовать на рынке. С ее обладателями случился тот же казус, что и с партнером Остапа Бендера: "Сокровище осталось, оно было сохранено и даже увеличилось.
Его можно было потрогать руками, но его нельзя было унести". "До кризиса многие россияне совсем не обращали внимания на вопрос ликвидности и сейчас столкнулись с тем, что совсем не могут продать свое жилье, даже предлагая существенный дисконт", - указывает Зингель. Впрочем, по рекомендациям экспертов, с перепродажей сейчас все равно стоит подождать, да и делать это с недвижимостью, приобретенной "с прицелом" на извлечение выгоды, лучше не ранее, чем через пять-семь лет после приобретения.
Однако в годы ожидания момента, когда квадратные метры вырастут в цене, собственникам придется тратиться на содержание жилья. По данным "Миэль-DPM", только для апартаментов с одной спальней в Болгарии оно обходится в 500 - 700 евро в год, в Италии, Испании, Чехии и Германии - от 1,2 тысячи евро год, во Франции - около 2 тысяч евро в год, а в Великобритании - приблизительно 3 тысячи фунтов стерлингов в год.
Если же незадачливым владельцам недвижимости все же удалось найти квартиросъемщика, который бы мог как-то компенсировать их расходы, то не заставит себя ждать и новая статья трат - придется платить налог на прибыль. "Самые высокие ставки налога на доход от сдачи в аренду в Италии (40%), США (30%) и Финляндии (28%), Германии (от 25%), самые низкие - в Болгарии (10%)", - напоминает Зингель. УРОКИ КРИЗИСА На пике роста цен на жилье, во всем мире пришедшемся на 2004 - 2007 годы, и расходы на содержание недвижимости, и необходимость платить налоги мало кого из россиян пугали - будущие собственники сначала искали "дом мечты", а потом думали, что с ним делать.
Но во время кризиса их иллюзии относительно того, что "квадраты", купленные в теплых странах для приятного отдыха, автоматически принесут неплохие деньги в будущем, значительно потускнели. Теперь потенциальные покупатели стараются продумывать все свои действия заранее. "За кризис покупатели стали острожными.
Сегодня мы видим людей, которые хотят как минимум сохранить свои средства", - отмечает глава российского представительства кипрской девелоперской компании Pafilia Property Developers Андреас Хулудис. Теперь, единодушно соглашаются аналитики рынка, наши сограждане к вложениям в зарубежную недвижимость относятся не столь опрометчиво, а о возможной сдаче ее в аренду задумываются заранее. "Если два-три года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас... в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду", - сравнивает Зингель.
По данным Gordon Rock, покупатели зарубежной жилой недвижимости все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость (приобретаемую для сдачи в аренду). При этом способ сдачи в наем тоже нужно выбрать. "Если сдавать через управляющую компанию, то доход будет относительно небольшим, но риски минимальны.
Если самостоятельно - то доходы выше, но и риски повышаются, плюс надо самостоятельно искать арендаторов", - указывает Завалишина. И если в последнем случае доходы целиком будут зависеть от предприимчивости арендодателя, то управляющие компании обещают срок окупаемости жилья (при приобретении его на 100% из собственных средств) в 15-20 лет для недвижимости с гарантированным доходом, 10-12 лет - с негарантированным доходом, рассказывает Зингель.
В "Миэль-DPM" для сравнения рассчитали инвестиционную привлекательность объектов в Болгарии, Италии и США. Так, студия в курортном комплексе в Болгарии стоимостью около 70 тысяч евро требует при покупке дополнительных расходов в 2,8 тысячи евро, ежегодные расходы обойдутся приблизительно в 500 евро, а доход от аренды в год может достигать 6 тысяч евро.
Таким образом, рентабельность объекта при сдаче в аренду теоретически составляет 7,5%, а срок окупаемости инвестиции - 13 лет. В Италии, чтобы приобрести апартамент с одной спальней за 95 тысяч евро, достаточно сделать начальный взнос в 40 тысяч евро (беспроцентная рассрочка).
Дополнительные расходы на эту недвижимость, указывается в материалах компании, достигнут 14,82 тысячи евро, ежегодные расходы - 3,109 тысячи евро. За сдачу апартамента в аренду в год можно получить 13,24 тысячи евро (чистый доход - 10,131тысячи евро).
Следовательно, рентабельность - 9,2%, срок окупаемости - 10 лет. Студия в Нью-Йорке стоит 563 тысячи долларов, ежемесячные расходы - 423 доллара, сборы по аренде можно ожидать в размере 2,3 тысячи долларов в месяц, чистый доход в год - 22,524 тысячи долларов (при этом возможно получение ипотеки под 5% при первоначальном взносе в 50%).
Рентабельность объекта - 4%. ЖИЗНЬ ПРОДОЛЖАЕТСЯ Популярная накануне кризиса Болгария и сегодня остается страной, где россияне предпочитают покупать жилье (самые недорогие предложения на первичном рынке начинаются от 20 тысяч евро).
По данным Зингеля, цены там снизились по сравнению с докризисными почти на 40%. Болгария лидирует в рейтингах "Миэль-DPM" и Gordon Rock наравне с Черногорией, Чехией, Германией, Испанией, США, Кипром.
В то же время, указывают аналитики, снижение цен позволило некоторым покупателям "поднять планку" своего уровня притязаний. "Рынок существенно изменился, в Болгарии сейчас средняя стоимость покупки - 50 тысяч евро. Те, кто готов заплатить 70-100 тысяч евро, уже ориентируются на Южную Италию", - говорит Завалишина.
В Чехии, по ее словам, редко можно купить квартиру с одной спальней по стоимости ниже 110-120 тысяч евро, а в США средняя стоимость покупки составляет 300-500 тысяч долларов. Поэтому бюджеты сегодня - самые разнообразные и сильно соотносятся с целями совершаемых сделок.
Например, Дзагуров подчеркивает, что покупатели в элитном сегменте не рассматривают зарубежную недвижимость как чистую инвестицию: скорее, речь идет об определенном образе жизни. Богатые покупатели ищут, как правило, апартаменты в Лондоне или виллу на Лазурном берегу "для себя", и, по его словам, "не могут психологически оказаться арендодателями своего особняка в пользу третьих лиц".
А по данным Хулудиса, лишь 3% покупателей в сегменте элитного жилья совершают сделки с инвестиционными целями. На люксовом рынке бесспорными лидерами являются центральный Лондон, Лазурный берег, отдельные регионы Италии, Швейцария и Испания. "Также наблюдается спрос на такие направления, как острова Карибского региона (Барбадос, Каймановы острова), США (Нью-Йорк, Флорида), Кипр", - свидетельствует статистики Knight Frank.
Между тем, с улучшением экономической ситуации покупатели и других ценовых категорий возвращаются на рынок зарубежного жилья. Причем в определенной степени именно новое "поколение" инвесторов помогает рынкам зарубежной недвижимости подняться - именно эти непуганые мечтатели о "домике у моря" не позволяют снизиться планке спроса на зарубежное жилье. А значит, "остапобендоровские" мечты в России по-прежнему живучи. www.rian.ru
Похожие записи:
16.08.2013.