Альтернативная сделка. Техника безопасности
Наш город — город особенный. Ко всем прочим его достопримечательностям можно добавить еще и такой вид приобретения жилья, как альтернативная сделка.
В Москве это уже не практикуется, а вот у нас еще как. Что это за сделка такая и с чем ее едят, нам помогал разобраться директор агентства недвижимости «Орион Н» Сергей ЖАРОВ. - Есть несколько видов альтернативной сделки.
Мена, при которой приватизированная квартира меняется на приватизированную с заключением договора мены, и обмен, когда сделка проводится с неприватизированной квартирой. Эти два вида сейчас крайне редки.
Раньше они пользовались популярностью, поскольку ничего нельзя было купить, и такой вариант становился практически единственной возможностью заполучить другую квартиру. У сделок такого вида много минусов, самый большой – минимум вариантов.
Мена состоится только тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, и одновременно ваша квартира будет устраивать желающего поменяться. А это очень сложно.
Сейчас основной вид альтернативной сделки – продажа и одновременная покупка квартиры «за одним столом». Обмен через куплю-продажу удобнее, потому что есть возможность выбирать.
У альтернативной сделки есть свои особенности. Если клиент обращается в агентство, то с ним заключается договор, в котором обратившийся указывает, что именно он хочет.
Затем ему показывается два-три типовых варианта квартир в том районе, который он выбрал, чтобы человек увидел, что получит на деле. При проведении альтернативной сделки чаще всего сначала ищется покупатель на квартиру, а потом вариант на приобретение.
В договоре купли-продажи должны быть указаны сроки выписки и прописки, причем они должны, по возможности, совпадать: человек выписался и тут же прописался. «Цепочка» продал – купил может разрываться. То есть, покупка недвижимости после продажи происходит позже.
Многие компании сначала заключают договор на продажу, продают квартиру, а потом уже начинают подыскивать вариант на покупку. То есть, разделяют эти две сделки, разрывая «цепочку».
С одной стороны, при таком варианте цена продаваемой квартиры будет максимальна. С другой стороны, при такой купле-продаже человека могут поджидать некоторые опасности, собственно, как и при любой сделке с недвижимостью.
Если квартира уже продана, но ничего взамен не куплено, клиент рискует остаться с деньгами, но на улице: хозяин присмотренной квартиры может передумать, найти другого покупателя, может произойти несчастный случай и масса других неприятных «сюрпризов». Второй момент - денежный.
Цены на рынке недвижимости все время растут. И через два-три месяца имеющейся у клиента суммы уже может не хватить на то, что ему хотелось купить.
Поэтому в агентстве «Орион Н» предпочитают не допускать разрыва «цепочки», дабы избежать подобных проблем. Прежде, чем продать квартиру, собственник должен заручиться согласием всех, прописанных в ней.
Хотя сегодня по Жилищному кодексу квартиру можно продать и без их согласия, оставшийся без крыши над головой человек может обратиться в суд. И в большинстве случаев суд идет навстречу потерпевшему, обязуя старого или нового собственника жилья предоставить ему иную жилплощадь.
Найти покупателя при альтернативной сделке не особенно сложно. Трудности обычно возникают при подборе квартиры: на рынке недвижимости много так называемых проблемных квартир.
То есть, таких, сделки с которыми по разным причинам суд может аннулировать. Например, в выписке из лицевого счета может быть указана недостоверная информация о зарегистрированных лицах: якобы в данной квартире никто не прописан.
На самом же деле жилец временно отсутствует (допустим, служит в армии). Или продается квартира, полученная по наследству.
Но есть наследники, которые не знают о своих правах на жилье и в любой момент могут объявиться. Самый оптимальный вариант – единожды приватизированная и ни разу не продававшаяся квартира.
Лучше не связываться с жильем, которое продается по доверенности. Во-первых, уже через час доверенность можно отозвать - и сделке грош цена.
Во-вторых, может быть и такая ситуация, когда доверенность на продажу квартиры человек выдал, но продать ее не успели, а он скоропостижно скончался. Доверенность со смертью аннулируется, однако некоторых мошенников этот факт не останавливает.
Продаваемое жилье не должно быть в залоге, полностью или частично. Иногда бывает, что сособственники не знают о том, что один из них заложил свою долю.
Или можно заложить квартиру, а по прошествии нескольких лет забыть. Проверить факт залога не сложно.
В Управлении федеральной регистрационной службы должны дать выписку из Единого государственного реестра, где будет указано, в залоге ли квартира. Но и здесь есть нюансы.
Справка о том, что квартира не в залоге, выдается на момент обращения. Пока справка оформляется, идет время, а значит, квартиру могут заложить.
Служба безопасности нашего агентства, например, в день оформления сделки за час-два еще раз проверяет, не изменилась ли предоставленная УФРС информация. Однако и на первичном рынке рисков не меньше.
В первую очередь важна благонадежность застройщика. Нужно внимательно проверить данные о строительной фирме: ее репутацию, количество построенных и сданных в эксплуатацию объектов.
Например, отголоски скандала вокруг «Социальной инициативы» в нашем городе слышны до сих пор. На мой взгляд, эта фирма предлагала договора, неприемлемые для покупателя (кстати, некоторые застройщики, в основном московские, работают по таким договорам до сих пор).
Схема выглядит примерно так. Заключается предварительный договор на приобретение квартиры у застройщика, покупатель платит по нему деньги.
Однако квартира оформляется не на покупателя, а на застройщика: в его собственность либо в собственность подставных лиц фирмы. И после того, как дом сдан, застройщик-собственник заново продает квартиры клиентам, уже заплатившим деньги.
Похоже, все подобные фирмы работают по доверенности: ведь не может же директор компании каждый раз приезжать на сделку! Видите, вновь всплывает вопрос доверенности.
Кроме того, так называемый договор предварительного долевого участия или инвестирования не регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы. Дело в том, что существует Федеральный закон от 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по которому все договора, заключенные застройщиком, подлежат регистрации в УФРС.
Чтобы этого не делать, фирмы и заключают предварительные договора или договора инвестирования, которые не попадают под данный закон и не регистрируются. Что позволяет различного рода мошенничества, например, двойные продажи.
Нельзя узнать, продана ли квартира тебе одному или еще десятерым, если сделка нигде не зарегистрирована. На сегодняшний день свести к нулю риски при сделках с недвижимостью в Нижнем Новгороде нельзя.
Но минимизировать можно. В этом как раз и должно помочь профессиональное агентство недвижимости.
Лучше, чтоб риэлторская фирма провела все операции по сделке от начала до конца. При самостоятельном поиске, например, кандидата на покупку квартиры можно столкнуться с ловкачами, которые (в лучшем случае) уговорят продать жилье дешевле его реальной стоимости, а в худшем – могут оставить вас и без квартиры, и без денег.
Если же продавец скажет, что у него договор с агентством, через которое решаются все вопросы, любители легкой наживы моментально ретируются. Человек, обратившийся в фирму с просьбой продать квартиру, тоже проверяется.
В агентстве есть юрист, служба безопасности, психолог, менеджер по продажам и так далее. Задав несколько тестовых вопросов и пообщавшись с клиентом, риэлтор с опытом быстро понимает, что за человек перед ним, и что ему нужно на самом деле.
Кроме того, информация о недостатках квартиры, обнаруженных одной риэлторской фирмой, передается в другие агентства. По крайней мере, так действуют фирмы, состоящие в Нижегородской Гильдии Риелторов. Подготовила Екатерина Коновалова
16.08.2013.