Протфолио объектов

Весна на рынке

В прошлом году эксперты «Полезной площади» говорили, что рынок загородной недвижимости очень неоднозначен. По их мнению, растет спрос на качественное и недорогое жилье, которого на рынке немного.

Востребованы дома и земельные участки в пределах 100 км от Нижнего Новгорода, с подведенными коммуникациями. Не менее важна транспортная доступность, т.е. качественные дороги и отсутствие пробок по пути в город и обратно.

Лес или водоем рядом, престижность места повышают стоимость загородной недвижимости. Отсутствие социальной (школы, магазины, поликлиники) и инженерной инфраструктуры - снижают.Несмотря на неоднозначность ситуации, большинство экспертов положительно оценили перспективы загородного рынка недвижимости, сравнив их с ситуацией 2004 года, когда началась работа с ипотекой.

Это мнение поддерживают и московские аналитики. По данным газеты «КоммерсантЪ», стоимость крупных загородных участков медленно, но верно приближается к докризисному уровню.Как оценивают эксперты нынешнее состояние рынка загородной недвижимости и какими видят перспективы на ближайшие месяцы?Взгляд аналитикаАндрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные Действия»:- В 2012 году нижегородский рынок загородной недвижимости продолжает качественный и количественный рост.

Число заявленных проектов коттеджных поселков приблизилось к символическому рубежу - пятьдесят объектов, и, скорее всего, сумеет пересечь его. Правда, надо отметить, что жизнь в ряде проектов едва теплится, и благополучное их завершение еще очень далеко или совсем нереально.

Поэтому при выборе места загородного проживания необходимо очень тщательно изучить историю поселка.Растущий объем предложения в сегменте организованных поселков будет удерживать цены – резких скачков не ожидается, и их рост, вероятнее всего, будет на уровне инфляции или чуть выше. Хотя неблагополучное положение дел в городском многоэтажном строительстве подогревает платежеспособный спрос на загородную недвижимость, тем более что возможности ипотеки для покупки малоэтажного жилья расширяются.Относительно высокие темпы роста можно ожидать в сегменте индивидуальных домов в пригородной зоне, особенно, в эконом-классе.

Хорошие предложения здесь редкость, и за них идет борьба между покупателями.На первое место по популярности вышло Арзамасское направление. Здесь сосредоточено около трети коттеджных поселков, причем в ряде проектов идет быстрое освоение территорий (например, «Усадьба Каменки», «Солнечная долина»).

Масштабная застройка при поддержке государственных структур начинается в Новинках (хотя эта территория также может быть отнесена и к Богородскому направлению).С развитием транспортной инфраструктуры (улучшение движения по мосту через Волгу, пуск канатной дороги Нижний Новгород – Бор и перспективы строительства еще одного моста через Волгу в районе Подновья) оживает Борское направление. Здесь реализуется сразу несколько проектов – дачные поселки «Золотово», «Медведково», коттеджный поселок «Серебряный бор» (все они эконом-класса), коттеджный поселок «Линдо-Усад» (премиум-класс).Знаковым является выход на загородный рынок крупнейшего нижегородского девелопера группы компаний «Столица Нижний».

Удачное местоположение в районе Горьковского моря и известный застройщик позволяют верить, что клубный поселок преимум-класса «Суходол Парк» будет пользоваться успехом у обеспеченных нижегородцев.Еще один интересный «клубный» проект – коттеджный комплекс «Волжская Ривьера. Его особенность – собственный яхт-клуб, в котором жители получают стояночное место под катер или яхту.

Он расположен на берегу реки Волги в поселке Октябрьском (кстати, своя «марина» будет и в «Суходол Парке»). Как видим, разнообразие форматов загородных поселков в Нижегородской области расширяется, и теперь мы не сильно отстаем по этому показателю от столичных регионов.

Так что ждем поселков с гольф-клубом, а также достройки горнолыжного комплекса в «Террасках».Взгляд участников рынкаИрина Клименко, директор АН «Альфа»: - По моему мнению, в настоящий период спрос в основном касается участков стоимостью до 350 тысяч рублей, а рынок предлагает участки в среднем по цене от 500 до 700 тысяч. За подобные деньги покупатель уже хочет в придачу хороший крепкий домик.

Поэтому говорить об оживлении рынка пока не приходится и об усилении спроса - тоже. Скорее всего, рынок загородной недвижимости в этом году активизируется не раньше мая-июня.Структура предложения, несмотря на инертность рынка, постепенно меняется.

У нас много предложений земельных участков с готовой инфраструктурой. Речь идет и о коттеджных поселках с уже подведенными коммуникациями, и о деревнях.

Изменились и требования к расстоянию от Нижнего Новгорода до загородного дома. Сейчас люди не боятся уезжать дальше 30 км от города.

Самые востребованные участки и дома находятся в 50-70 км от Нижнего Новгорода. Все понимают, что, чем ближе к городу, тем дороже - и значительно - обойдется недвижимость.Если говорить о направлениях, то в агентствах много предложений по Борскому направлению, а спрашивают в основном Богородское, Городецкое и Заволжское.Люди готовы купить обычный (но крепкий) деревенский домик в три окна, а предлагают или дома под снос или дома, требующие капитального ремонта.Надо сказать, что спрос на загородную недвижимость далек от удовлетворения, но из-за несоответствия ожиданий людей и существующего предложения, активность на рынке меньше возможной.Прогноз.

Думаю, что народ все же будет покупать дома и земельные участки, и цены придут в соответствие с потребностями покупателей. Потому что наш опыт убеждает: люди покупают только то, что продается по реальным ценам.Алексей Безроднов, директор АН «Регион»:- Сейчас начинается сезон активности на рынке загородной недвижимости, но основной наплыв ожидаем уже после того, как сойдет снег.

Тем не менее, первые выводы о том, как меняется рынок, уже можно делать.В основном людям требуются домики в деревне. Из 50 позвонивших один спросит про дачу в садовом товариществе, один - про коттедж, а остальные интересуются именно домиками.

При этом важно, чтобы дом был крепкий, и рядом были лес и речка. Предложения, соответствующие заданным критериям, есть, но по завышенной цене.

И, на мой взгляд, цены эти завышены необоснованно.Если несколько лет назад люди предпочитали покупать недвижимость в пределах 30-километровой зоны от Нижнего Новгорода, сейчас эта зона расширилась до 50-60 км. Во-первых, земля в 30-километровой зоне стала очень дорогой, на таком участке и дом ставят основательный, миллионов за 5-6.

Во-вторых, территории вблизи города уже почти полностью обжиты.Конечно, наиболее популярными остаются Богородское и Кстовское направления, но в действительности практически каждый участок может найти своего покупателя. Ведь одним нужно престижное место, другим - тишина.

Кто-то хочет поселиться в коттеджном поселке, а кто-то - в бабушкиной деревеньке.Понемногу меняется и покупательная способность клиентов. Сегодня люди готовы платить до 400-450 тысяч рублей за землю и 800-1000 тысяч за домик (не новый, но крепкий).

Года 2-3 назад все то же стоило тысяч на 300 дешевле.Большинство наших клиентов стараются дом в деревне купить без привлечения ипотечного займа. Немало молодых семей используют для приобретения загородной недвижимости материнский капитал.Прогноз.

Думаю, что сезонный рост цен неизбежен, и в данном случае покупатели будут подтягиваться под требования продавцов. Впрочем, чем дальше от областного центра, тем меньше заметно колебание цен.Рынок в «коттеджном» зеркале Коттеджные поселки, как коммерческие предприятия, изначально ориентированы на удовлетворение спроса нижегородцев в загородном жилье.

То есть они закладывались (или должны были закладываться) на оптимальном удалении от города и на наиболее востребованных направлениях. И, если проанализировать данные по 45 коттеджным поселкам Нижегородской области, картина получается следующая.Какие направления наиболее популярны?В Арзамасском направлении находится 11 коттеджных поселков,В Богородском - 11,В Кстовском - 11,В Заволжском - 6,В Борском – 4.На каком расстоянии от Нижнего Новгорода располагается большинство коттеджных поселков?На расстоянии до 10 км расположены 8 коттеджных поселков,на расстоянии 11-20 км - 10,на расстоянии 21-30 км - 10,на расстоянии 31-40 км - 6,на расстоянии 41-50 км - 2,на расстоянии 50-100 км - 8,на расстоянии более 100 км - 1 коттеджный поселок.Сколько стоит земля?Дешевле всего можно приобрести участок в «Чешских садах» (Богородское направление, 38 км от города, участки в 10 соток) - 5000-10000 рублей за сотку.Самые дорогие участки предлагаются в Русском поле (100 000 за сотку) и в Лесном Ключе (120 000 рублей за сотку).Елена Шевцова

18.08.2013.